一次擴(kuò)大試點(diǎn)范圍、兩次延長(zhǎng)試點(diǎn)期限

這已經(jīng)是監(jiān)管部門(mén)第二次延長(zhǎng)農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)抵押貸款工作試點(diǎn)期限了。

2016年11月28日，經(jīng)中央全面深化改革領(lǐng)導(dǎo)小組批準(zhǔn)，國(guó)土資源部決定將農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市試點(diǎn)地區(qū)由原有15個(gè)縣（市、區(qū)）擴(kuò)大為33個(gè)縣（市、區(qū)），與此同時(shí)也將《辦法》確定的15個(gè)試點(diǎn)縣（市、區(qū)）擴(kuò)大為33個(gè)試點(diǎn)縣（市、區(qū)）。這33個(gè)試點(diǎn)地來(lái)自于31個(gè)省區(qū)市，意味著試點(diǎn)范圍擴(kuò)大到了全國(guó)。

2017年12月29日，原銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合國(guó)土資源部發(fā)布了《延長(zhǎng)農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)抵押貸款工作試點(diǎn)期限的通知》，將《辦法》的有效期延長(zhǎng)至2018年12月31日。

農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地是指存量農(nóng)村集體建設(shè)用地中，土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃確定為工礦倉(cāng)儲(chǔ)、商服等經(jīng)營(yíng)性用途的土地。農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)抵押貸款，是指以農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)作為抵押財(cái)產(chǎn)，由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)向符合條件的借款人發(fā)放的在約定期限內(nèi)還本付息的貸款。

根據(jù)《辦法》要求，符合規(guī)劃、用途管制、依法取得的前提下，以出讓、租賃、作價(jià)出資（入股）方式入市的和具備入市條件的農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)可以辦理抵押貸款。農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，地上的建筑物應(yīng)一并抵押。

具備入市條件是指，尚未入市但已經(jīng)依法進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記并持有權(quán)屬證書(shū)，符合規(guī)劃、環(huán)保等要求，具備開(kāi)發(fā)利用的基本條件，所有權(quán)主體履行集體土地資產(chǎn)決策程序同意抵押，試點(diǎn)縣（市、區(qū)）政府同意抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)土地可以入市的情形；尚未入市但改革前依法使用的農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，依法進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記并持有權(quán)屬證書(shū)，按相關(guān)規(guī)定辦理入市手續(xù)，簽訂土地使用合同，辦理變更登記手續(xù)的情形。

試點(diǎn)內(nèi)容有哪些？

《辦法》從依法持有土地使用權(quán)證書(shū)、符合土地總體規(guī)劃及城鄉(xiāng)規(guī)劃、未設(shè)定優(yōu)先受償?shù)钠渌?xiàng)權(quán)利等方面提出了要求，并要求銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)在盡職調(diào)查時(shí)對(duì)借款人是否有資質(zhì)、抵押物權(quán)屬是否清晰、價(jià)值評(píng)估是否合理、是否符合規(guī)劃、是否容易處置變現(xiàn)等問(wèn)題進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)查。

在價(jià)值評(píng)估方面，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)價(jià)值評(píng)估制度。可采用外部評(píng)估或內(nèi)部評(píng)估的方式對(duì)用于抵押的農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)行價(jià)值評(píng)估。同時(shí)規(guī)定，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照抵押合同的約定，加強(qiáng)押品的動(dòng)態(tài)管理和價(jià)值重估，保證抵押權(quán)利的真實(shí)、合法、足值、有效。

在抵押率方面，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)需要綜合考慮借款人的資信狀況、償債能力、貸款期限以及抵押土地的使用年限、地理位置、規(guī)劃和用途等因素，確定農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)抵押率。

在抵押貸款的利率方面，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)參考同期同檔次基準(zhǔn)利率，綜合考慮借款人的實(shí)際情況，合理自主確定農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)抵押貸款的利率。

在信貸決策方面，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)抵押貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)機(jī)制，全面審查農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)因素，合理作出信貸決策。

在貸后管理方面，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行全面、動(dòng)態(tài)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，有效跟蹤檢查和監(jiān)控分析信貸資金使用、借款人信用及擔(dān)保變化等情況。

在抵押物處置方面，《辦法》規(guī)定貸款到期后，借款人未清償債務(wù)或出現(xiàn)當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)可以通過(guò)折價(jià)、拍賣(mài)、變賣(mài)抵押財(cái)產(chǎn)等合法途徑處置已抵押的農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)。所得價(jià)款由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)優(yōu)先受償。

在貸款保障機(jī)制方面，《辦法》從政府性融資擔(dān)保公司擔(dān)保、風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償機(jī)制等方面建立了集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)抵押貸款保障機(jī)制體系，為貸款試點(diǎn)工作的開(kāi)展提供保障。

《辦法》還規(guī)定了監(jiān)管部門(mén)的具體職責(zé)。試點(diǎn)地區(qū)國(guó)土資源行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)為抵押雙方提供信息查詢、抵押登記等相關(guān)服務(wù)。銀行業(yè)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)應(yīng)合理確定風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重、資本計(jì)提、貸款分類(lèi)等方面的計(jì)算規(guī)則和激勵(lì)政策。銀監(jiān)會(huì)、國(guó)土資源部將加強(qiáng)對(duì)試點(diǎn)地區(qū)農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)抵押貸款工作的指導(dǎo)、監(jiān)管和評(píng)估。

陜西、山東、寧夏等試點(diǎn)了土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款的地區(qū)的做法是，政府出臺(tái)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的指導(dǎo)價(jià)格，給出一個(gè)大致的范圍，由銀行和農(nóng)戶協(xié)商確定具體的價(jià)值。

陜西省農(nóng)村金融政策研究中心主任、西北農(nóng)林科技大學(xué)農(nóng)村金融研究所所長(zhǎng)羅劍朝教授曾在接受澎湃新聞采訪時(shí)表示，要讓農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)抵押貸款工作順利開(kāi)展下去，土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)和交易平臺(tái)建設(shè)勢(shì)在必行。“目前這種平臺(tái)已經(jīng)誕生，但是試點(diǎn)范圍比較小，局限在一個(gè)縣或者一個(gè)鄉(xiāng)，交易不活躍。未來(lái)的方向是形成一個(gè)規(guī)范的全國(guó)的交易平臺(tái)，從而解決抵押物流轉(zhuǎn)變現(xiàn)的問(wèn)題?！绷_劍朝說(shuō)。

羅劍朝表示，引入第三方具有公信力的評(píng)估機(jī)構(gòu)，如會(huì)計(jì)師事務(wù)所或者專(zhuān)業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)，更多地介入經(jīng)營(yíng)權(quán)的價(jià)值評(píng)估過(guò)程中，可以使評(píng)估更具效力，解決銀行不敢貸的問(wèn)題。

附：《農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)抵押貸款管理暫行辦法》試點(diǎn)縣（市、區(qū)）如下