說起買房大事，不少人都覺得如何挑選一個好的樓盤最重要。在你千挑萬選，貨比三家后，還有貸款辦理這臨門一腳。倘若沒有提前摸清其中的門道，不僅可能耽擱買房大事，還可能多花冤枉錢。
如今投資渠道數(shù)不勝數(shù)，按揭買房已成為諸多購房者購房的主要方式，大多數(shù)人都愿意用少量現(xiàn)金加按揭去買房。而買房貸款一般來說有商業(yè)貸款、公積金貸款和組合貸款三種方式。多數(shù)購房者對于房貸知識知之甚少，各種貸款究竟該怎么辦、辦哪種省錢、降息等政策對貸款有什么直接影響？
首先我們來了解下這三種貸款方式的基本特點。
商業(yè)貸款：由銀行替借款人向開發(fā)商支付購房款的方式，門檻低但利率相對較高。
公積金貸款：由公積金管理中心替借款人向開發(fā)商支付房款的方式，利率低但支持樓盤有限。
組合貸款：前二者搭配的產(chǎn)品，購房款超出公積金貸限額的部分用商貸來補足。
一、貸款手續(xù)怎么辦、在哪里辦、需要遞交哪些材料？
買房之前，最讓人頭痛的莫過于繁瑣的貸款手續(xù)了，新手上路摸不清其中的門道，一不小心就會給買房之路添堵。事實上，在開盤加推等節(jié)點時，案場一般會有銀行工作人員現(xiàn)場辦理貸款手續(xù)，其他時間段，則要去對應的銀行、公積金管理中心辦理，身份證、婚姻證明、外地人的暫住證、收入證明等都是基本材料，最好隨身攜帶。
二、商貸、公積金貸、組合貸，怎么貸款最省錢？
房貸的三種方式中，商貸是最為大眾的貸款方式，只要購房者交了首付并且具有按揭還款的能力，就可以申請商貸。而公積金貸款則要求購房者所購期房已經(jīng)封頂、連續(xù)按期足額繳存住房公積金六個月（含）以上，并同時滿足其他條件方可申請。
公積金貸款的可貸額度應同時符合4個方面的要求：
（1）可貸額度為借款申請人和參與計算可貸額度的共同借款申請人個人賬戶余額之和的10倍；個人賬戶余額之和不足1萬元的，按1萬元計算；中等偏低收入住房困難家庭購買保障性住房，其可貸額度可上浮最多不超過3萬元。
（2）不超過貸款最高限額。新建住房最高不超過50萬元，僅借款申請人計算可貸額度的，最高不超過30萬元；首次使用公積金貸款購買套型建筑面積90平方米（含）以內(nèi)的新建普通住房，且住房總價不超過110萬元的，最高不超過住房總價的80%。
（3）不超過住房總價與已支付首付款的差額。
（4）月還款額（按等額本息還款方式計算）不超過借款申請人和參與計算可貸額度的共同借款申請人住房公積金繳存基數(shù)之和的50%。
如果借款申請人申請公積金貸款的額度不足以支付購買住房所需價款，可同時向受托銀行申請商業(yè)性個人住房貸款，并由受托銀行以組合貸款的形式向借款申請人發(fā)放，組合貸款中商業(yè)貸款部分按照受托銀行相關規(guī)定執(zhí)行。
問題一：哪一種公積金貸款方式更劃算？目前蘇州公積金貸款額度有兩種計算方式可以選擇：1、按個人賬戶余額10倍計算貸款額度的公式
2、按職工還款能力計算貸款額度的公式：借款申請人(含符合計算貸款額度條件的共同借款申請人)繳存住房公積金的月工資基數(shù)之和×35%×12(月)×貸款年限
支招：繳存基數(shù)不高但個人賬戶余額較多的購房者最好選擇個人賬戶余額倍數(shù)法；
個人賬戶余額不多但繳存基數(shù)較高的購房者，尤其是新參加工作準備買房的剛需族可以選擇還款能力公式法。
問題二：組合貸款怎么搭配？
支招：買房者在購房之前，可以先咨詢心儀樓盤是否支持并滿足公積金貸款的條件，然后根據(jù)情況選擇適合自己的貸款公式，最大額度地使用公積金貸款。最后，超出公積金貸額度的購房款可以搭配商業(yè)貸款，做組合貸。
問題三：若所買樓盤或購房者不能辦理公積金貸款怎么辦？
支招：在選擇商貸同時可以選擇用公積金攤還商貸。購房者可攜帶基礎材料和公積金卡前往公積金管理中心填寫申請，視具體具體情況辦理攤還。
問題四：首付不夠可以貸款嗎？
支招：可以?，F(xiàn)在不少銀行推出短期、長期無抵押貸款，在購房首付上，就能派上用場，可根據(jù)個人需求，進行短期無抵押貸款，用能接受的利息換取資金周轉(zhuǎn)，順利完成購房大計。