沉寂已久的經(jīng)營(yíng)貸重出江湖。
你是不是已經(jīng)很久沒(méi)見(jiàn)過(guò)利率3%的貸款了？
但事實(shí)上，央行的LPR只是一個(gè)基準(zhǔn)線，具體利率的定奪，由地方銀行說(shuō)的算。
6月伊始，3.3%左右的地方銀行貼息貸款集體迸發(fā)。
經(jīng)營(yíng)貸的口子已經(jīng)打開(kāi)了。
低息貸款重出江湖
經(jīng)營(yíng)貸沉寂于2021年。
2020年初，不是一家銀行，是幾乎全國(guó)各大城市的銀行都吹響了經(jīng)營(yíng)貸買(mǎi)房的號(hào)角。
經(jīng)營(yíng)貸，顧名思義是專(zhuān)門(mén)用于企業(yè)經(jīng)營(yíng)的普惠性貸款。在國(guó)家普惠性金融政策下達(dá)后，利率從早些年的5%、6%一路降到了3.8%。
而房子，作為最常見(jiàn)也是最踏實(shí)的投資品，需要承擔(dān)6%左右的利率成本。
與經(jīng)營(yíng)貸相比后，3%左右的利差產(chǎn)生了巨大的利潤(rùn)空間。
“全款買(mǎi)房，抵押出來(lái)7成金額，用這7成的金額再賣(mài)房再抵押，以此類(lèi)推一本萬(wàn)利?！边@就是當(dāng)年炒房客的做法。
加杠桿的成本僅需要一套全款房的資金和每年3%的利息。有狠人更是直接用過(guò)橋資金解決全款房。只要后面房子隨便漲點(diǎn)賣(mài)一套，立馬就能還上過(guò)橋成本，這是無(wú)本萬(wàn)利。
只不過(guò)這套作弊方案很快被監(jiān)管部門(mén)抓包了，跟著炒房客一塊沒(méi)落的還有經(jīng)營(yíng)貸。雖然利率沒(méi)有多大的調(diào)整，但是二十年的貸款年限變成了授信10年，現(xiàn)房可辦的門(mén)檻變成了持證一年，空殼公司也變成了需要真實(shí)經(jīng)營(yíng)。想申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)貸已經(jīng)不再像從前那樣簡(jiǎn)單。
隨著炒房熱度下降的，還有銀行的業(yè)績(jī)和企業(yè)的流水賬單。20年末疫情爆發(fā)，在兩年的時(shí)間內(nèi)，經(jīng)濟(jì)體系受到了巨大的沖擊。
為了緩解疫情造成的影響，從2021年末，銀行先后兩次調(diào)利率，經(jīng)營(yíng)貸利率來(lái)到了我們熟悉的3.85%，在今年6月更是降到了3.3%。兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)貸又回來(lái)了。
月供3000的妙用
為什么月供3000？
3.3%的利率，為什么會(huì)月供3000？
問(wèn)過(guò)一些客戶(hù)關(guān)于先息后本的認(rèn)知，結(jié)果很讓人失望，知道先息后本的人并不多。
這其實(shí)就是一種認(rèn)知隔閡，目前人們最常接觸的貸款，貸款和網(wǎng)貸，他們的還款方式都是等額本息。而等額本息是將本金和利息分?jǐn)偟矫恳粋€(gè)月，所以月供會(huì)很高。
而先息后本，每個(gè)月的月供只用計(jì)算利息，本金會(huì)在貸款到底的最后一期一次性歸還。比如貸款100萬(wàn)，按照3.3%的利率來(lái)算，1年總利息3.3萬(wàn)，分?jǐn)偟矫總€(gè)月就是2750，而這2750就是月供。
月供3000的妙用
前面我們說(shuō)了經(jīng)營(yíng)貸和房貸之間有巨大的利差空間，經(jīng)營(yíng)貸不能用于買(mǎi)房了，但能否可以用他特殊的還款方式來(lái)降低月供呢？
答案是可行的。
當(dāng)你在有營(yíng)業(yè)執(zhí)照的前提下，轉(zhuǎn)貸后會(huì)感受到有明顯的月供差。
目前房貸利率普遍穩(wěn)定在5%，如果有過(guò)買(mǎi)房記錄，那利率可能會(huì)達(dá)到5.5%。這匯總下來(lái)，轉(zhuǎn)貸的差值就非常明顯了。
假設(shè)貸款500萬(wàn)，10年期，二者利差會(huì)達(dá)到35-75萬(wàn)，如果周期延長(zhǎng)到20年，二者利差會(huì)達(dá)到50-100萬(wàn)。
這就意味著，省下的錢(qián)，足夠你第二套房的首付。
貸款需要什么
房貸轉(zhuǎn)貸主要是看中了兩種貸款中間巨大的利差空間，但是現(xiàn)在，我要給各位打個(gè)預(yù)防針，好東西永遠(yuǎn)是有獲取條件的，不是所有人都適合做。
房產(chǎn)
第一道門(mén)檻，也是所有貸款的前提條件，你必須要有房產(chǎn)。
經(jīng)營(yíng)貸涉及到的房產(chǎn)范圍其實(shí)沒(méi)有這么寬泛。能夠進(jìn)行貸款的需要是70年產(chǎn)權(quán)房，當(dāng)然一些城市的公寓商鋪也可以做，但是額度和利率就是另一回事了。
此外，如果是按揭房，至少需要還款滿(mǎn)一年。這也是銀行為了排除你有套現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。
營(yíng)業(yè)執(zhí)照
第二道門(mén)檻，需要你名下有張營(yíng)業(yè)執(zhí)照。
同時(shí)，在貸款前需要提前半年準(zhǔn)備好，也就是說(shuō)執(zhí)照注冊(cè)需要滿(mǎn)至少半年時(shí)間，1年最為保險(xiǎn)。期間不能忘記維護(hù)流水記錄。
至于流水記錄不僅貸前要做足準(zhǔn)備，貸后也要持續(xù)維護(hù)。銀行所給你的授信10年或20年，并不代表單筆貸款時(shí)間，貸后管理，會(huì)繼續(xù)核實(shí)你公司的經(jīng)營(yíng)情況，重要指標(biāo)就是流水。
墊資成本
如果你沒(méi)有能力直接結(jié)清貸款，那必然少不了借錢(qián)墊資的過(guò)程。如果是找朋友借還好，但如果是找墊資機(jī)構(gòu)，那免不了每日萬(wàn)1-3的手續(xù)費(fèi)。
這是貸款的灰色地帶，我們不去評(píng)價(jià)他的利弊。
經(jīng)營(yíng)貸適合哪些人？
經(jīng)營(yíng)貸用途主要有四種：
1. 降低利率、節(jié)省開(kāi)支
2. 用超低利率，獲取更多流動(dòng)資金；
3. 負(fù)債整合
4. 在不賣(mài)房的前提下，盤(pán)活已升值房產(chǎn)。
經(jīng)營(yíng)貸適合哪些人：
1. 有企業(yè)經(jīng)營(yíng)。
2. 二套房按揭，被套牢資金。
3. 有購(gòu)房需求，首付不夠。
4. 月供過(guò)高。
經(jīng)過(guò)5、6、7三個(gè)月的瘋狂放水，銀行手中的“存貨”已經(jīng)不多了，當(dāng)放貸額度差不多的時(shí)候，就會(huì)收緊或者漲息了。