過去二十多年里全國(guó)大部分城市房?jī)r(jià)都出現(xiàn)大幅度上漲，但也有部分城市房?jī)r(jià)走勢(shì)穩(wěn)定，例如山城重慶，作為全國(guó)常住人口最多的城市房?jī)r(jià)長(zhǎng)期維持在低位，被稱為全國(guó)樓市洼地。而這種局面當(dāng)然是因?yàn)楫?dāng)?shù)匦兄行У慕?jīng)驗(yàn)，前幾天在創(chuàng)新經(jīng)濟(jì)論壇上，前重慶市市長(zhǎng)黃奇帆就分享了樓市調(diào)控的心得，指出想要控制房?jī)r(jià)就必須要抑制炒作地皮。黃奇帆認(rèn)為，只要做到任何房地產(chǎn)開發(fā)商在買賣土地的時(shí)候都用自有資本購(gòu)買，把土地價(jià)格控制住了，房?jī)r(jià)就不會(huì)上去，因此必須要做到限制開發(fā)商從銀行貸款。只要把銀行資金端收緊，開發(fā)商才不會(huì)哄抬地價(jià)，這樣房?jī)r(jià)就會(huì)降下來。
從市場(chǎng)供需層面來看，樓市早就進(jìn)入到供過于求階段，只要成本不出現(xiàn)大幅度上漲那么房?jī)r(jià)就會(huì)慢慢下跌，而我們唯一能控制的成本好像也只有土地價(jià)格了，畢竟在物價(jià)上漲的大背景下人工成本和建材成本很難不上漲。土地成本在房?jī)r(jià)中絕對(duì)占據(jù)大頭，土地價(jià)格上漲肯定會(huì)造成房?jī)r(jià)上漲，此前有數(shù)據(jù)顯示低價(jià)成本占據(jù)到最終房?jī)r(jià)的6.8成！這也解釋了為什么在前兩年頻繁出現(xiàn)“地王”的時(shí)候，周邊樓盤價(jià)格不斷上漲，所以只要把土地價(jià)格控制住了房?jī)r(jià)也就穩(wěn)定了。至于如何限制土地價(jià)格，黃奇帆給出的建議是收緊銀行對(duì)開發(fā)商的貸款，大家都知道在過去很長(zhǎng)一段時(shí)間里開發(fā)商買地的資金都是從銀行那里借來的，有銀行當(dāng)靠山，在喊價(jià)的時(shí)候一個(gè)比一個(gè)高，導(dǎo)致房?jī)r(jià)不斷上漲。因此只要規(guī)定開發(fā)商拿地的時(shí)候不能向銀行借款，那么開發(fā)商就會(huì)因?yàn)槿鄙俦匾Y金支撐而理智，土地價(jià)格也就不會(huì)接連上漲，從根本上解決高房?jī)r(jià)問題。
實(shí)際上這一輪樓市調(diào)控中銀行也的確是這樣做的，從去年開始就在不斷收緊面向銀行的開發(fā)貸，甚至還有銀行暫時(shí)停止了面向開發(fā)商的抵押貸款業(yè)務(wù)，導(dǎo)致現(xiàn)在開發(fā)商資金鏈越發(fā)緊張，有開發(fā)商透露，找了7家銀行才借來足夠房貸額度順利開盤。不僅是銀行在收緊面向開發(fā)商的資金口子，就連海外融資渠道也進(jìn)行收縮，現(xiàn)在開發(fā)商在進(jìn)行土地拍賣的時(shí)候再也不能像以往一樣財(cái)大氣粗了，報(bào)價(jià)幅度也一次比一次小。數(shù)據(jù)顯示目前全國(guó)住宅地價(jià)環(huán)比漲幅已經(jīng)連續(xù)8個(gè)月收窄，這說明銀行收緊面向開發(fā)商的貸款之后全國(guó)土地價(jià)格出現(xiàn)明顯下跌，而土地價(jià)格下跌，房?jī)r(jià)自然會(huì)出下跌，這也十分符合當(dāng)前樓市表現(xiàn)出來的行情，只要繼續(xù)保持這種趨勢(shì)，房?jī)r(jià)肯定會(huì)出現(xiàn)下跌。
唯一的問題在于，收緊銀行貸款之后開發(fā)商生存處境就會(huì)變差，事實(shí)上在今年已經(jīng)有400多家開發(fā)商因?yàn)橘Y金鏈問題而宣布破產(chǎn)，如果繼續(xù)保持當(dāng)下的資金政策那么未來還會(huì)有更多開發(fā)商破產(chǎn)。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商公司而言，樓市最美好的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，就像萬科董事長(zhǎng)郁亮說的那樣，房地產(chǎn)單邊上漲時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，接下里開發(fā)商想要繼續(xù)生存就必須接受更大考驗(yàn)，至于后果誰也不知道，但有一點(diǎn)可以肯定的是，房?jī)r(jià)絕對(duì)不可能出現(xiàn)大幅度上漲了。