1、濟(jì)南房貸利率下降，百萬(wàn)貸款每月少還一百多

從去年年底開始的政策暖風(fēng)，終于開始實(shí)打?qū)嵉赜绊懯袌?chǎng)了。

房貸利率下降有兩方面原因：

一方面，在2022年1月20日，作為房貸的基準(zhǔn)利率，國(guó)內(nèi)5年期以上LPR利率降至4.6%，較上期下調(diào)5個(gè)基點(diǎn)（詳情點(diǎn)這里）。這也是自2020年4月以來(lái)，5年期以上LPR時(shí)隔20個(gè)月后首次下調(diào)。

另一方面，自去年年底以來(lái)國(guó)家多部門不斷發(fā)聲，支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求。這背后，就包括支持買房人的信貸需求。

在這兩方面的影響之下，包括濟(jì)南在內(nèi)的眾多城市，房貸利率在近期都有明顯下降。

房貸利率的下降是“喜大普奔”的事情，這將直接降低買房人的買房成本。

以100萬(wàn)元貸款金額、30年期等額本息還款為例，在利率調(diào)整前，5.6%利率月供額約為5740元，30年總還款額度達(dá)到206.67萬(wàn)元。

此次利率調(diào)整后，月供額約為5615元，30年總還款額度為202.15萬(wàn)元，每月還款減少了約125元，整體將能少還4萬(wàn)多元。

放款周期的加快，主要有利于開發(fā)商的資金回籠。對(duì)買房人來(lái)說(shuō)，這未必是好事：因?yàn)樵谫I房人繳納首付之后，房源已經(jīng)確定，貸款放得越晚越好，晚放一天款就能晚還一天的利息。

2、首付比例下降，買房人量力而行

除了房貸利率下降，最近還有一件大事情：很多城市的房貸首付比例下調(diào)了！

不久前，一份山東菏澤某國(guó)有大行調(diào)整個(gè)人房貸首付比例的文件在網(wǎng)上流傳。

我們從菏澤多家銀行了解到，菏澤當(dāng)?shù)氐姆抠J首付比例確實(shí)下調(diào)了！其中，“無(wú)房無(wú)貸”購(gòu)房者的首付比例從之前最低30%降至最低20%。

除了菏澤，近期國(guó)內(nèi)多個(gè)城市的房貸首付比例都有下降。比如，重慶、江西贛州、廣東佛山的部分銀行也已將首套房首付比例降低到20%。

首付款降低到20%，對(duì)買房人來(lái)說(shuō)總體上也是有好處的。這意味著，100萬(wàn)的總房款，原來(lái)需要30萬(wàn)元首付，現(xiàn)在20萬(wàn)元的首付就能上車了，大家上車的門檻更低了。

不過(guò)，在整體利好買房人同時(shí)，我們也提醒大家量力而行：

對(duì)于那些現(xiàn)金流好、收入穩(wěn)定的買房人來(lái)說(shuō)，他們?nèi)钡闹皇鞘赘犊?，首付比例降低后，大家終于可以盡早上車了。但對(duì)于那些現(xiàn)金流不好（賺錢少）、首付又不足的買房人，即使首付比例降低后，大家依然要謹(jǐn)慎。

畢竟，最近一段時(shí)間，網(wǎng)上關(guān)于買房人“斷供”的消息不斷。

濟(jì)南樓市觀察一位小伙伴也發(fā)生了這樣的悲劇——他買了濟(jì)南某高端樓盤，貸款三百來(lái)萬(wàn)元；去年，受宏觀形勢(shì)影響，他的生意遭遇挫折，不得不斷供。目前，銀行已經(jīng)將他起訴到法院。

我們提醒大家，“斷供”是一件非常嚴(yán)重的事情！有人會(huì)說(shuō)，房?jī)r(jià)下跌了，無(wú)力還貸了，大不了讓銀行把房子收走、首付款打水漂而已！

但實(shí)際上，斷供的后果要遠(yuǎn)遠(yuǎn)比房子被銀行收走、首付款打水漂嚴(yán)重！

你可能會(huì)因此被列入失信人名單，以后再也不能貸款，甚至連高鐵、飛機(jī)都不能坐。一句話，你的社會(huì)信用會(huì)徹底破產(chǎn)，這在當(dāng)代社會(huì)是很恐怖的事情。

3、政策暖風(fēng)頻吹，樓市能否觸底反彈？

隨著樓市政策暖風(fēng)頻吹，大家最關(guān)心的莫過(guò)于：國(guó)內(nèi)樓市是否能觸底反彈？

昨天，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局剛剛公布了1月份全國(guó)70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)指數(shù)，房?jī)r(jià)下跌勢(shì)頭較上個(gè)月減弱。其中，濟(jì)南新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.1%。

整體上，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比由上月下降0.1%轉(zhuǎn)為上漲0.6%，二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比由上月下降0.3%轉(zhuǎn)為上漲0.1%；三線城市新建商品住宅售價(jià)由0.3%轉(zhuǎn)為下降0.2%。

也就是說(shuō)，除了三線城市，一二線城市的房?jī)r(jià)在上個(gè)月已經(jīng)開始恢復(fù)上漲。

不過(guò)，對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)，我們認(rèn)為還要繼續(xù)觀察。

自去年下半年開始的房?jī)r(jià)下跌，跟此前任何時(shí)候的房?jī)r(jià)下跌都不同。

以往的房?jī)r(jià)下跌，基本都是政策壓制產(chǎn)生的結(jié)果，市場(chǎng)在被壓制的同時(shí)依然充滿信心：大家都會(huì)覺得，只要政策調(diào)整，房?jī)r(jià)就會(huì)馬上反彈。

本輪房?jī)r(jià)下跌，雖然也有政策因素，但市場(chǎng)整體信心遭受重挫，大家對(duì)市場(chǎng)的長(zhǎng)期前景轉(zhuǎn)變，有人甚至拿當(dāng)前市場(chǎng)與上世紀(jì)80年代末日本市場(chǎng)比較。

這背后，一方面有經(jīng)濟(jì)走勢(shì)的宏觀原因，另一方面還有人口變化的深層次原因。

2021年，我國(guó)全年出生人口1062萬(wàn)人，人口出生率為7.52‰，出生人口和出生率雙雙創(chuàng)下1949年以來(lái)新低。

房地產(chǎn)走勢(shì)，短期看金融、中期看供應(yīng)、長(zhǎng)期看人口。人口數(shù)據(jù)的下降，將對(duì)樓市產(chǎn)生深遠(yuǎn)而重大的影響。

在我們看來(lái)，國(guó)內(nèi)很多一二線城市的樓市的問題不大。因?yàn)?，人口還在繼續(xù)流入。

在濟(jì)南市場(chǎng)，房?jī)r(jià)自2020年年底以來(lái)并沒有出現(xiàn)明顯下降，高端市場(chǎng)甚至出現(xiàn)了明顯上漲，剛需市場(chǎng)也有部分區(qū)域出現(xiàn)上漲。

我們認(rèn)為，濟(jì)南今年房?jī)r(jià)繼續(xù)穩(wěn)定是大概率事件，部分供應(yīng)偏緊的區(qū)域甚至?xí)^續(xù)上漲。

但是，三四線城市的房?jī)r(jià)依然不容樂觀，過(guò)高的房?jī)r(jià)以及大量的人口樓市，可能讓有些城市的房?jī)r(jià)在盤整中繼續(xù)小幅下行。