房地產(chǎn)周期發(fā)展，短期看金融，中期看土地，長(zhǎng)期看人口。
今天，咱們來(lái)說(shuō)說(shuō)短期影響房地產(chǎn)走向的金融！
房地產(chǎn)金融，離不開(kāi)房貸利率。這個(gè)堪稱(chēng)樓市“溫度計(jì)”的數(shù)據(jù)，能直接反映樓市短期“冷暖”。
近日，貝殼研究院報(bào)告顯示，10月90城主流首套房貸利率為5.73%，二套利率為5.99%，均較上月下調(diào)1個(gè)基點(diǎn)。
值得注意的是，這是今年以來(lái)房貸利率首次下降。
近期，相關(guān)部門(mén)也多次發(fā)聲，強(qiáng)調(diào)保障好剛需群體信貸需求，在貸款首付比例和利率方面對(duì)首套房購(gòu)房者予以支持。
房產(chǎn)大象創(chuàng)始人、暨南大學(xué)特聘研究員、同致行（中國(guó)）地產(chǎn)、同致誠(chéng)評(píng)估創(chuàng)始人王波博士認(rèn)為，房貸利率的下跌，釋放出三大信號(hào)：
1
利率高、放款慢
房貸成買(mǎi)房新難關(guān)
因?yàn)榉抠J“額度緊張、排隊(duì)放款”，已經(jīng)成為今年買(mǎi)房路上一大難關(guān)。
今年以來(lái)，重點(diǎn)城市的個(gè)人房貸利率一路走高，多地突破5%高位。
據(jù)克而瑞調(diào)研數(shù)據(jù)，2021年9月，全國(guó)首套房平均房貸利率5.46%，較2020年底上漲23BP；二套房貸款平均利率5.83%，較2020年底上漲29BP。
個(gè)別城市（如南京、佛山、惠州等）個(gè)別銀行房貸利率一度去到7%。假設(shè)貸款100萬(wàn)，按揭30年，等額本息計(jì)算，還款總額超239萬(wàn)。
房貸計(jì)算示意，僅供參考
另?yè)?jù)央行數(shù)據(jù)顯示，受房地產(chǎn)貸款集中度新規(guī)影響，上半年多數(shù)銀行包括達(dá)標(biāo)者均壓降涉房貸款占比，主要金融機(jī)構(gòu)新增房地產(chǎn)貸款同比下滑19%，占新增總貸款比重降至19.0%。
說(shuō)白了，就是貸款利息更高、放貸額度更小。
搜索引擎輸入“房貸排隊(duì)”關(guān)鍵詞，返回2160萬(wàn)個(gè)結(jié)果。
多個(gè)二線城市諸如合肥、武漢、南京、杭州等地均曾爆出二手房停貸傳聞。
即便尚未停貸，多數(shù)城市放款周期也在3~6個(gè)月，較上半年有不同程度的延長(zhǎng)。
同時(shí)，銀行方面也加強(qiáng)了貸款監(jiān)管，關(guān)于貸款額度、抵押房屋的房齡等都有明確要求。
2
利率+周期雙降
19城房貸松綁
好消息是，監(jiān)管部門(mén)已經(jīng)意識(shí)到這些問(wèn)題。
10月15日，人民銀行舉行 2021 年第三季度金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會(huì)，指出“部分金融機(jī)構(gòu)對(duì)于30家試點(diǎn)房企‘三線四檔’融資管理規(guī)則存在一些誤解，將要求“紅檔”企業(yè)有息負(fù)債余額不得新增，誤解為銀行不得新發(fā)放開(kāi)發(fā)貸款。
房貸利率也獲得“松綁”，信貸環(huán)境有所改善。
首先，是房貸利率年內(nèi)首次環(huán)比下降。
貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，10月90城主流首套房貸利率為5.73%，二套利率為5.99%，均較上月下調(diào)1個(gè)基點(diǎn)。
其中14個(gè)城市首套利率下降，14個(gè)城市二套房貸利率下降，重合的9個(gè)城市首套、二套房貸利率均下調(diào)。
其次，放款周期也在縮短。
盡管10月90城房貸平均放款周期為74天，較上月有所延長(zhǎng)，但這主要是由于放款動(dòng)作與利率調(diào)整存在一定時(shí)差，10月銀行發(fā)放的貸款多為前幾個(gè)月期間簽約的訂單。
整體來(lái)看，房貸利率和放款周期“雙減”，是一個(gè)明顯的利好。
不過(guò)，有一點(diǎn)需要注意，房貸利率下調(diào)，并不代表買(mǎi)房資金門(mén)檻降低。
舉個(gè)例子，洛陽(yáng)，房貸利率下調(diào)25個(gè)基點(diǎn)后，依然是高達(dá)6.13%，屬于14個(gè)高利率城市之一。
深圳，盡管房貸利率僅下調(diào)5個(gè)基點(diǎn)，但下調(diào)后只有5.1%，利率相對(duì)較低，主要是由于原本利率起點(diǎn)相對(duì)較低。
3
回暖信號(hào)明顯
樓市釋放三大信號(hào)
房貸利率松綁，再加上監(jiān)管層的支持態(tài)度，是不是預(yù)示著房地產(chǎn)最難過(guò)的日子過(guò)去了？后市會(huì)不會(huì)反彈？
王波博士認(rèn)為，房貸利率下降，并不意味著房地產(chǎn)貸款政策會(huì)變得寬松，更不意味著房地產(chǎn)政策的轉(zhuǎn)向，“房住不炒”依然是主基調(diào)。
第一，房地產(chǎn)信貸環(huán)境在逐步改善。
不可否認(rèn)的是，高企的房貸利率，讓一部分剛需被拒之門(mén)外。對(duì)房企而言，相當(dāng)于回款周期被拉長(zhǎng)。
回款周期延長(zhǎng)，不利于按時(shí)還債，這也是今年以來(lái)房企債務(wù)頻頻暴雷的主要原因之一。
房地產(chǎn)貸款利率下調(diào)，證明高層重視房企融資的合理需求。
隨著回款速度加快，房企面臨的窘境也將有所緩解。
第二，房貸利率下調(diào)利好剛需買(mǎi)房。
嚴(yán)格的調(diào)控政策，雖然有效抑制炒房投機(jī)的熱度，但也誤傷了部分真正的剛需。
房貸利率下調(diào)，對(duì)剛需買(mǎi)房有個(gè)最直接的好處——省錢(qián)。
貸款100萬(wàn)，利率下調(diào)1%后，按揭30年，等額本息，還款額度為215萬(wàn)，相較之下便宜了24萬(wàn)。
房貸計(jì)算示意，僅供參考
第三，房貸利率下調(diào)，房?jī)r(jià)不會(huì)迎來(lái)反彈式上漲。
為什么這么說(shuō)？因?yàn)榉抠J利率并不是影響房?jī)r(jià)的唯一因素。
精準(zhǔn)調(diào)控下，人、房、地、錢(qián)都在管，限購(gòu)、限貸、限售，三道紅線、貸款集中度管理、二手房參考價(jià)等等，都在綜合影響市場(chǎng)。
寫(xiě)在最后：
我們始終相信，政策調(diào)控的目的始終是抑制“炒房”，而非打壓剛需。
房貸利率松綁，對(duì)后市而言，信貸環(huán)境或?qū)⒂袃纱笞兓?/p>
一方面是房貸利率下調(diào)城市范圍擴(kuò)大，另一方面是放款周期縮短，“剛需買(mǎi)家”或迎來(lái)不錯(cuò)的購(gòu)房窗口期。
再加上10月21日，銀保監(jiān)會(huì)表示，將在首付和利率上支持首套房購(gòu)房者。
也就是說(shuō)，首套房買(mǎi)家將獲得更多保障和支持。
但是，有一點(diǎn)需要注意，永遠(yuǎn)不要將房貸利率當(dāng)作唯一的買(mǎi)房參考標(biāo)準(zhǔn)！ END