根據(jù)借款人的不同，房地產抵押貸款分為：房地產抵押消費貸款和房地產抵押經營貸款。
房地產抵押消費貸款，貸款主體為個人，抵押財產可為自己或親友所有，貸款使用限制為：裝修、買車、出國、旅游、出國留學、其他耐用品消費等。由于貸款使用的限制，絕大多數(shù)銀行對此類貸款的限100萬元。
房地產抵押經營貸款的借款人為企業(yè)、企業(yè)、企業(yè)法人或股東、企業(yè)法人或股東、親友。貸款的主要用途是企業(yè)經營。普通銀行房地產抵押貸款產品單筆限額1000萬元，部分銀行單筆限額3000萬元。
隨著限制政策的實施，大多數(shù)銀行已停止批準100多萬元的房地產抵押消費貸款。
因為一、二線城市的房屋市值遠遠超過100萬元，而三、四線城市的房屋市值大多在100萬元左右。因此，在貸款實踐中，一、二線城市主要是房地產抵押貸款，三、四線城市主要是房地產抵押消費貸款。
下面，我將分別介紹房地產抵押消費貸款和商業(yè)貸款的申請條件和處理流程。
房地產抵押貸款申請條件。
一、房地產抵押消費貸款申請條件及資料：
基本申請條件：
借款人22-60歲，抵押人22~60歲；
在當?shù)毓ぷ鞣€(wěn)定，有償還貸款本息的能力，個人負債率小于70%，個人或夫妻月現(xiàn)金流至少是貸款月供的兩倍；
可提供銀行認可的抵押房產(自己或親友所有)，房產類型為商品房，產權明確；
借款人和房地產抵押人的信用調查符合銀行要求，無當前逾期記錄，兩年內無連三累六等嚴重逾期情況；
貸款期限不超過10年，等額本息或先息后還本；
貸款申請所需信息：
夫妻身份證；
夫妻雙方戶口本；
婚姻證明；
房產證；
夫妻雙方收入銀行流水；
二、房地產抵押經營貸款基本申請條件及資料：
基本申請條件：
借款人22-65歲，抵押人22~65歲，通常最高不超過70歲；
具備償還貸款本息的能力，個人加企業(yè)負債率小于70%，個人加企業(yè)流量至少是貸款月供的兩倍；
企業(yè)注冊一年以上，新變更需6個月以上；
能夠提供銀行認可的抵押房地產類型為商品房，房齡不超過40年(大多數(shù)銀行要求房齡不超過25年)，產權明確；
借款人、房地產抵押人、企業(yè)信用調查符合銀行要求，無當前逾期記錄，兩年內無連三累六等嚴重逾期情況；
貸款期限不超過30年，常見的還款方式有：等額本息、先息后本、月息年本等；
貸款申請所需信息：
身份證；
戶口本；
婚姻證明；
房產證；
營業(yè)執(zhí)照及公司章程；
辦公場所、辦公場所租賃合同；
上下游合同；
近半年銀行流水；
三方收款賬戶不能是借款人關聯(lián)公司；
房地產抵押貸款處理流程：
無論是房地產抵押消費貸款，還是房地產抵押經營貸款，各貸款機構的辦理流程都是一樣的。
常見的重要步驟如下:
抵押財產價值評估；
銀行面對面簽字，包括基本資質面試和貸款合同簽訂、開放儲蓄卡等；
抵押消費貸款可直接抵押房地產下戶，抵押經營貸款需要經營地點和房地產下戶實勘；
貸款審批；
公證處公證，部分貸款機構抵押消費貸款不需要公證；
房地產登記中心辦理抵押登記；
銀行放貸。