傳統(tǒng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（沒(méi)有EB-5資金）可以通過(guò)多種方式融資。一個(gè)典型的項(xiàng)目資金結(jié)構(gòu)的非常基本的描述如下：開(kāi)發(fā)商擁有并經(jīng)營(yíng)房產(chǎn)，據(jù)此取得建筑貸款，來(lái)為所有或者很大一部分的，建設(shè)費(fèi)用來(lái)融資。
在創(chuàng)造收入型房地產(chǎn)（income-producing property）的情況下，建設(shè)貸款期限通常為，預(yù)期的施工周期加上，項(xiàng)目達(dá)到一個(gè)穩(wěn)定現(xiàn)金流的預(yù)期時(shí)間。因此，這個(gè)期限會(huì)隨各種影響施工和穩(wěn)定期的因素而變動(dòng)。
建筑貸款下的每月還款，通常是只支付利息（不償還本金），其年利率是基于一個(gè)關(guān)鍵基準(zhǔn)利率，比如倫敦同業(yè)拆借利率（Libor）。在建筑完工并且收入穩(wěn)定之后（在創(chuàng)造收入型房地產(chǎn)的情況下），開(kāi)發(fā)商通常通過(guò)再融資獲得長(zhǎng)期貸款來(lái)替代和還清建筑貸款。
長(zhǎng)期貸款通常是一個(gè)附帶償還本金的固定利率貸款。長(zhǎng)期貸款通常是5到10年。建筑貸款和再融資的長(zhǎng)期貸款，一般是貸款人擁有借款人財(cái)產(chǎn)的第一順位抵押權(quán)的高級(jí)抵押貸款（senior mortgage loan）。
直到2000年代中期，許多高級(jí)抵押貸款機(jī)構(gòu)愿意借多達(dá)90%房地產(chǎn)市場(chǎng)總價(jià)值的貸款，尤其是對(duì)已經(jīng)開(kāi)發(fā)好的房產(chǎn)。然而，在今天的市場(chǎng)，高級(jí)抵押貸款機(jī)構(gòu)通常只愿意借出從50%到70%不等的項(xiàng)目總成本的貸款金額。
貸款人獲得財(cái)產(chǎn)的第一順位留置權(quán)。銀行要求開(kāi)發(fā)商向項(xiàng)目進(jìn)行股權(quán)投入來(lái)證明項(xiàng)目財(cái)務(wù)投入（“風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)”）。不同的貸款機(jī)構(gòu)，所需的開(kāi)發(fā)者權(quán)益數(shù)目不等，但通常范圍是從5%到10%。這就會(huì)使項(xiàng)目通常，存在一個(gè)20%-45%的資金缺口。彌補(bǔ)這個(gè)資金缺口的最為顯而易見(jiàn)的方式，是從另一個(gè)貸款機(jī)構(gòu)融資的第二順位抵押貸款。
雖然以前，有時(shí)后會(huì)使用第二順位抵押貸款，但是今天大多數(shù)的高級(jí)抵押貸款機(jī)構(gòu)禁止使用它們。因此，開(kāi)發(fā)商必須開(kāi)發(fā)出滿(mǎn)足需求的更多杠桿的資金來(lái)源，而不被歸類(lèi)為抵押貸款債務(wù)。在傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)交易市場(chǎng)中，是通過(guò)夾層貸款或優(yōu)先股來(lái)填補(bǔ)這一缺口。
傳統(tǒng)的夾層貸款
在高級(jí)抵押貸款中，物業(yè)所有人是抵押貸款的借款人。貸款的抵押品是抵押貸款借款人的，物業(yè)的直接所有權(quán)。夾層貸款是由借款人在另一個(gè)實(shí)體的股權(quán)來(lái)?yè)?dān)保的，而不是由物業(yè)來(lái)?yè)?dān)保。
如果物業(yè)所有人（抵押貸款借款人）希望進(jìn)行夾層融資，高級(jí)抵押貸款機(jī)構(gòu)通常會(huì)要求，創(chuàng)建一個(gè)特殊目的實(shí)體（SPE）作為夾層貸款的借款人，它擁有物業(yè)所有人的股東權(quán)益。夾層借款借款人是SPE。抵押品是，夾層貸款借款人在物業(yè)所有人中的股東權(quán)益。
夾層貸款借款人并不直接擁有任何不動(dòng)產(chǎn)，也不經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。因此，夾層貸款的抵押品的價(jià)值，完全來(lái)源于基礎(chǔ)物業(yè)的間接所有權(quán)。
如果夾層貸款的借款人違約，貸款人可以根據(jù)州的商業(yè)法，而不是適用于抵押貸款的州不動(dòng)產(chǎn)法，取消抵押品贖回權(quán)。一旦取消抵押品贖回權(quán)過(guò)程的完成，夾層貸款人取代了抵押貸款借款人（高級(jí)抵押貸款借款人）成為該商業(yè)實(shí)體的所有者，該實(shí)體擁有物業(yè)。不過(guò)，夾層貸款人的利益，是受制于物業(yè)的所有抵押權(quán)和留置權(quán)的，包括高級(jí)抵押貸款。
夾層貸款提供了一個(gè)固定的到期日，并創(chuàng)建一個(gè)公司義務(wù)來(lái)符合貸款條件。需定期支付的貸款成本只是利息。有時(shí)，夾層貸款會(huì)在當(dāng)期只支付一部分的利息，別的留待貸款到期再支付。此外，有時(shí)夾層貸款，對(duì)于夾層貸款借款人而言，提供利潤(rùn)的參與方案，也被稱(chēng)為“股權(quán)附帶條件”。整個(gè)本金通常是在到期時(shí)一次性支付。傳統(tǒng)的夾層貸款提供者（“夾層貸款人”）包括：私人股本債務(wù)基金，按揭房地產(chǎn)抵押投資信托基金和保險(xiǎn)公司。
傳統(tǒng)的優(yōu)先股
相比之下，優(yōu)先股權(quán)投資者提供的資金不構(gòu)成貸款。優(yōu)先股在項(xiàng)目所有權(quán)實(shí)體中擁有直接的所有權(quán)。投資者為物業(yè)所有者作出資金貢獻(xiàn)，以換取所有權(quán)實(shí)體的股權(quán)份額。
作為項(xiàng)目實(shí)體的擁有者之一，優(yōu)先股投資者沒(méi)有擔(dān)保品或取消抵押品贖回權(quán)的權(quán)利。相反，優(yōu)先股投資者擁有的是，在實(shí)體項(xiàng)目的組織文件（如有限責(zé)任公司經(jīng)營(yíng)協(xié)議）架構(gòu)下的合約權(quán)利和救濟(jì)，從而管理項(xiàng)目實(shí)體的所有者，包括開(kāi)發(fā)商的關(guān)系。
從理論上講，這些權(quán)利是自動(dòng)和自我賦權(quán)的，但在現(xiàn)實(shí)中，這些權(quán)利的執(zhí)行，通常比夾層貸款取消抵押品贖回權(quán)來(lái)的，更為復(fù)雜和更為不確定。例如，通常在有限責(zé)任公司經(jīng)營(yíng)協(xié)議或LP（有限合伙企業(yè)）合伙協(xié)議中，所定義的特定的違約情況下，優(yōu)先股投資者可以解散和替換開(kāi)發(fā)商。然而，如果投資者尋求執(zhí)行這些權(quán)利時(shí)，開(kāi)發(fā)商很可能會(huì)在法庭上挑戰(zhàn)這一主張。
優(yōu)先股投資者通常會(huì)直接擁有實(shí)體項(xiàng)目中的所有者權(quán)益。然而，類(lèi)似于在夾層貸款中的要求，一些高級(jí)抵押貸款機(jī)構(gòu)將要求優(yōu)先股投資在一個(gè)SPE中，轉(zhuǎn)而擁有項(xiàng)目實(shí)體的股權(quán)。
“優(yōu)先”這一術(shù)語(yǔ)指的是投資者投資回報(bào)的權(quán)利優(yōu)先于普通股所有者（通常是開(kāi)發(fā)商）。在傳統(tǒng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目中，現(xiàn)金流分配順序通常是：項(xiàng)目的現(xiàn)金流首先用于運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、儲(chǔ)備和償還債務(wù)。然后任何可用的剩余現(xiàn)金流才能給股權(quán)所有者分配。
在一個(gè)典型的“真正”的股權(quán)結(jié)構(gòu)下，優(yōu)先股投資者有權(quán)獲得其投資的一個(gè)優(yōu)先的回報(bào)（通常是每年從6%-10%不等），直到優(yōu)先股投資者完全收回他們的投資資金（有時(shí)稱(chēng)為“優(yōu)先返還”或“pref”)。在“pref”全部收回投資之后，剩余或多余的現(xiàn)金流再用于與開(kāi)發(fā)商分配，這往往與資金貢獻(xiàn)不成比例，以?xún)?yōu)待開(kāi)發(fā)商（有時(shí)稱(chēng)為“利潤(rùn)分割”）。
優(yōu)先股一般不提供一個(gè)必須償還優(yōu)先股投資者資本的固定或強(qiáng)制贖回日期。相反，“資本事件”的發(fā)生，如項(xiàng)目的出售或再融資，通常會(huì)產(chǎn)生足夠的現(xiàn)金流，使得投資者獲得“pref”和利潤(rùn)分配。
如果開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)讓股權(quán)給外部投資者，如通常所為，那么很多情況下，會(huì)設(shè)計(jì)pref使其支付優(yōu)先股投資者和開(kāi)發(fā)商（普通股）。在這種情況下，可以以同等權(quán)益支付給投資者和開(kāi)發(fā)商，或先對(duì)優(yōu)先股投資者進(jìn)行支付。
優(yōu)先股具有一些債務(wù)的特征。優(yōu)先股的投資回報(bào)率是類(lèi)似于貸款利息。優(yōu)先股股本金的償還類(lèi)似于貸款的本金償還。優(yōu)先于普通股的償付，類(lèi)似于債務(wù)對(duì)股權(quán)的優(yōu)先級(jí)。
私人股本基金、主權(quán)財(cái)富基金、養(yǎng)老基金、人壽保險(xiǎn)公司和富人們，經(jīng)常提供這種類(lèi)型的股權(quán)資本。對(duì)優(yōu)先股更詳細(xì)的說(shuō)明超出了本文的討論范圍。
現(xiàn)金流的相對(duì)優(yōu)先級(jí)和損失風(fēng)險(xiǎn)
對(duì)各種資本來(lái)源的，現(xiàn)金流的相對(duì)優(yōu)先級(jí)和損失風(fēng)險(xiǎn)的基本了解，是理解資金結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)。在支付項(xiàng)目費(fèi)用和保留任何預(yù)期費(fèi)用的儲(chǔ)備后，項(xiàng)目的可用現(xiàn)金流分配，首先第一順位支付給提供債務(wù)服務(wù)的高級(jí)借款機(jī)構(gòu)。
然后剩余的現(xiàn)金流用于支付任何夾層貸款，然后是優(yōu)先股，再是普通股。任何項(xiàng)目的損失是以相反的順序來(lái)承擔(dān)的。
例如，如果由于抵押貸款違約，高級(jí)貸款機(jī)構(gòu)取消該房地產(chǎn)的贖回權(quán)，止贖拍賣(mài)所得只夠彌補(bǔ)高級(jí)抵押貸款余額，高級(jí)銀行會(huì)將拍賣(mài)所得全部拿走，而其他資金來(lái)源提供者將遭受經(jīng)濟(jì)損失。（更深入的留置權(quán)優(yōu)先級(jí)討論超出了本文的范圍）。
因此，高級(jí)抵押貸款是最有安全擔(dān)保的，普通股是最沒(méi)有安全擔(dān)保的。因此，這些不同的傳統(tǒng)資金來(lái)源要求的回報(bào)率反映這些資金來(lái)源的相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)。