日前，中國人民銀行發(fā)布最新公告，宣布從10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率（LPR）為定價基準加點形成。
以LPR為基準加點確定房貸利率 首套房貸利率不得低于同期限LPR
央行公告顯示，自2019年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率（LPR）為定價基準加點形成，加點數(shù)值應符合全國和當?shù)刈》啃刨J政策要求，合同期限內固定不變。
調整之后，個人住房貸款的定價基準是貸款市場報價利率（LPR），即在LPR的基礎上加點，根據(jù)LPR來確定個人住房貸款的利率。各省級市場利率定價自律機制確定LPR基礎上的加點下限，“因城施策”。
新定價制度下，個人首套房貸利率不得低于同期限LPR，二套房不得低于同期限LPR加60個基點。
存量房貸不受影響 新增房貸每年可根據(jù)LPR調整
公告中規(guī)定，對2019年10月8日前已發(fā)放和已簽訂合同但未發(fā)放的貸款仍按原合同執(zhí)行。由于目前存量個人房貸中有相當比例是浮動利率（跟隨貸款基準利率逐年浮動或逐月浮動），LPR形成機制改革后，原先貸款基準利率將不再變動，存量房貸利率也由浮動被動鎖為固定。
此外，10月8日起，房貸利率重定價周期更為靈活。公告明確，個人住房貸款利率重定價周期可由雙方協(xié)商約定，最短為1年，最長為合同期限。借款人和貸款銀行可根據(jù)自身利率風險承擔和管理能力進行選擇。每次利率重新定價時，定價基準調整為最近一個月相應期限的LPR。
新發(fā)放的住房貸款利率可以每年有一次根據(jù)最新LPR報價的調整機會，長期看，對減少借款人的綜合利息支出或是利好。
“房住不炒” “因城施策” 思路有望延續(xù)
人民銀行有關負責人此前介紹，要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，落實房地產(chǎn)長效管理機制，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，確保差別化住房信貸政策有效實施，保持個人住房貸款利率基本穩(wěn)定。
“此次央行的政策，本質上不是說要調高或調低利率，而是說未來購房者去辦理房貸的時候，原先是按照央行發(fā)布的基準利率來決定按揭貸款的利率和利息的，但現(xiàn)在其瞄準的是LPR這個新的基礎利率?！眹儡S進分析稱，央行在公告中重申“房住不炒”，“因城施策”思路有望延續(xù)，目前市場化利率定價自律機制只到省一級，省級以下各地市房地產(chǎn)市場差異較大，不同地市的加點下限尚需精細化。
新政實施后南昌房貸利率或會升 江西其他城市或持平
業(yè)內人士指出，房貸掛鉤LPR的實質是房貸利率市場化。嚴躍進分析稱，未來房貸的計算方面，LPR利率有時候會上調，有時候會下調，所以也使得最終購房者辦理的房貸利率也會相應上調或下調。以最新的8月20日5年期以上LPR為4.85%為例，定價基準轉換后，全國范圍內新發(fā)放首套個人住房貸款利率不得低于4.85%；二套個人住房貸款利率不得低于5.45%，“10月8日起房貸的利率，還要看當時LPR的水平以及當?shù)丶狱c的情況來看”。
嚴躍進分析稱，未來當?shù)氐姆抠J利率還是要結合當?shù)氐恼{控政策來看，在房住不炒大前提下，“LPR基礎利率+基點”后的利率在房地產(chǎn)市場較熱地區(qū)可能會有所上調。但受因城施策影響，也不排除個別城市利率有下調的可能，“南昌有可能會升，江西其他一些城市可能不會有明顯的調整，可能跟現(xiàn)在持平。”