在豆瓣網(wǎng)一個(gè)匯集了超過(guò)23萬(wàn)購(gòu)房網(wǎng)友的小組里，一位網(wǎng)友在今年3月底時(shí)發(fā)帖感嘆，之前小組里大多在討論如何選房、購(gòu)房，最近感到詢問(wèn)提前還房貸的帖子增多了。
疫情、降薪、失業(yè)、理財(cái)破凈……受種種現(xiàn)實(shí)因素或預(yù)期變化影響下，盡快讓房貸與日常生活“解綁”成了一部分購(gòu)房者的選項(xiàng)。當(dāng)高房?jī)r(jià)成為限制人生選擇的枷鎖、高負(fù)債成為壓垮“打工人”的最后一根稻草，會(huì)有越來(lái)越多的人逃離“舉債購(gòu)房”的大潮嗎？提前還房貸是否劃算？
減輕月供負(fù)擔(dān)
應(yīng)對(duì)收入波動(dòng)
減輕負(fù)債壓力是部分人選擇提前還房貸的直接原因。
2019年，在河南鄭州某事業(yè)單位工作的于女士購(gòu)置了自己人生中第一套房，并在中國(guó)銀行申請(qǐng)了組合貸還款。其中，商貸53萬(wàn)元，利率為6.125%，月供3300元，共30年還清。今年5月，于女士申請(qǐng)了提前還款15萬(wàn)元，還款后月供從3300元降到了2266元。
“提前還款主要是想減輕一下月供負(fù)擔(dān)，少還一些利息?！庇谂扛嬖V《中國(guó)銀行保險(xiǎn)報(bào)》。
同為2019年買房的“碼農(nóng)”魏先生，最近也萌生了“提前還房貸”的念頭。研究生畢業(yè)工作1年后，魏先生在河北石家莊購(gòu)置了自己的首套房，當(dāng)時(shí)的首套房房貸基準(zhǔn)利率是4.9%，在此基礎(chǔ)上上浮5至10個(gè)基點(diǎn)，還款方案為等額本金。今年以來(lái)，看著首套房房貸利率下限一路降至4.25%，魏先生向《中國(guó)銀行保險(xiǎn)報(bào)》直言：“當(dāng)時(shí)匆匆忙忙買了房，我算是沖在了高高的山頂上。”
魏先生今年準(zhǔn)備提前還房貸，主要是考慮到自己的房貸利率高于5年期以上LPR比較多，想少還一些利息并減輕月供壓力。魏先生與銀行訂立的合同規(guī)定，放款3個(gè)月之后可以申請(qǐng)?zhí)崆斑€款且不收違約金?！八懔艘幌拢崆斑€房貸的成本并不算太高，最近準(zhǔn)備把手頭的余錢都提前還掉?！蔽合壬f(shuō)。
中國(guó)銀行研究院高級(jí)研究員梁婧表示，在疫情持續(xù)沖擊等因素影響下，目前，居民消費(fèi)傾向下降，同時(shí)對(duì)于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、收入增長(zhǎng)的預(yù)期有所轉(zhuǎn)弱。居民將儲(chǔ)蓄用于提前還貸，可減輕每月還貸壓力，以應(yīng)對(duì)未來(lái)收入波動(dòng)而帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)壓力。
不過(guò)對(duì)于不同的購(gòu)房者而言，提前還房貸是否都劃算？
對(duì)此，梁婧表示，這與個(gè)人房貸利率、資產(chǎn)配置、已還款年限等有關(guān)，同時(shí)也要看到房貸是個(gè)人能貸到的期限最長(zhǎng)且利息較低的貸款，需要考慮未來(lái)生活中比如換房、突發(fā)事件等急需流動(dòng)性的情況。
“如果個(gè)人資金寬裕，已還款期數(shù)較短，房貸利率高于理財(cái)?shù)绕渌Y產(chǎn)投資收益率，同時(shí)未來(lái)需要大額流動(dòng)性的概率較低，可以考慮提前償還部分房貸?！绷烘赫f(shuō)。
理財(cái)信心降低
“不如提前還貸”
實(shí)際上，近期基金、理財(cái)產(chǎn)品等資產(chǎn)投資收益率下降，也成為部分人提前還房貸的理由。
“今年感到理財(cái)收益率低了，股票虧損嚴(yán)重，基金虧損快趕上之前的股票了，余額寶收益率也在降?？墒俏业姆抠J利率在6%左右，所以還是應(yīng)該提前還?！庇谂扛嬖V《中國(guó)銀行保險(xiǎn)報(bào)》。
最近，背了近300萬(wàn)元房貸的媒體人小美剛剛與先生提前還清了車貸，小紅書上頻頻推送的提前還房貸“真香”攻略又令她心癢。小美的先生在一家金融機(jī)構(gòu)工作，兩人多少對(duì)理財(cái)有些研究，也曾設(shè)想過(guò)用理財(cái)收益來(lái)覆蓋房貸利息支出?？墒切∶老颉吨袊?guó)銀行保險(xiǎn)報(bào)》感嘆道：“現(xiàn)在想找一款風(fēng)險(xiǎn)不太高、收益又能跑贏我的4.9%房貸利率的理財(cái)產(chǎn)品真的太難了。如果是這樣，不如提前還一部分房貸?！?/p>
梁婧指出，自2017年以來(lái)房貸利率明顯提高，近兩年在5.5%左右，今年一季度金融機(jī)構(gòu)個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率為5.49%；而理財(cái)產(chǎn)品收益率不斷走低，比如1年期理財(cái)產(chǎn)品預(yù)期年收益率從2018年的5%以上降至2021年的3%左右。同時(shí)，隨著經(jīng)濟(jì)下行壓力加大、金融市場(chǎng)波動(dòng)增加，投資風(fēng)險(xiǎn)增大，今年3月以來(lái)資本市場(chǎng)大幅震蕩，理財(cái)破凈現(xiàn)象增加。資產(chǎn)端收益率降低，難以彌補(bǔ)房貸高利息，這促使居民提前償還房貸。
“對(duì)于前幾年在利率高點(diǎn)購(gòu)房的人而言，資金成本較高，當(dāng)下如果手里有多余的現(xiàn)金，由于沒有更好的投資渠道和更高收益，為降低利差帶來(lái)的成本支出，會(huì)選擇提前還貸?！必悮ぱ芯吭焊呒?jí)分析師唐瑄告訴《中國(guó)銀行保險(xiǎn)報(bào)》。
今年以來(lái)，房貸利率已呈現(xiàn)下行趨勢(shì)。5月20日，5年期以上LPR下降15個(gè)基點(diǎn)，帶動(dòng)首套、二套房貸利率下限下行。6月貝殼研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，103個(gè)城市中已有56%的城市首套、二套房貸利率分別降至4.25%、5.05%的最低水平，最大程度上降低購(gòu)房者的貸款成本。
唐瑄表示，當(dāng)前部分城市房貸利率已經(jīng)低至下限，并且還清房貸再購(gòu)房可按首套政策執(zhí)行。在這種寬松的信貸環(huán)境驅(qū)動(dòng)下，一部分居民也會(huì)選擇提前還款，然后置換更合意的房子——即還清前期高利率貸款，再以當(dāng)前較低首付和利率買房，從而實(shí)現(xiàn)改善住房的目的。
“購(gòu)房悲觀”
或在下半年被扭轉(zhuǎn)
根據(jù)人民銀行發(fā)布的金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，4月住戶貸款減少2170億元，同比少增7453億元。其中，住房貸款減少605億元，同比少增4022億元。彼時(shí)多位專家指出，居民還貸數(shù)量高于貸款數(shù)量，是導(dǎo)致貸款增加值為負(fù)的原因。
5月，以房貸為主的中長(zhǎng)期貸款雖恢復(fù)正增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，增加1047億元，但仍比去年同期少增3379億元。與此同時(shí)，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，前5個(gè)月，全國(guó)商品房銷售面積和銷售額分別下降了23.6%和31.5%，降幅比1至4月份擴(kuò)大了2.7和2個(gè)百分點(diǎn)。
唐瑄表示，疫情擾動(dòng)下居民就業(yè)壓力加大、收入預(yù)期降低，這是舉債購(gòu)房意愿減弱、預(yù)防性儲(chǔ)蓄意愿增加的原因。與此同時(shí)，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)尚未完全解除，部分地區(qū)購(gòu)房者對(duì)項(xiàng)目交付品質(zhì)、時(shí)間，甚至爛尾的擔(dān)憂依然存在，因此購(gòu)買新房依舊謹(jǐn)慎。
于女士認(rèn)為，雖然她購(gòu)房時(shí)房貸利率處在高點(diǎn)，不過(guò)她并不后悔在當(dāng)時(shí)出手，“現(xiàn)在不敢買新房，怕交不了房?！?/p>
不過(guò)隨著復(fù)工復(fù)產(chǎn)持續(xù)推進(jìn)、各地“穩(wěn)樓市”政策紛紛出臺(tái)，市場(chǎng)普遍預(yù)計(jì)，下半年需求疲弱的現(xiàn)象將有所好轉(zhuǎn)。
植信投資研究院高級(jí)研究員耿欣欣認(rèn)為，下半年對(duì)于市場(chǎng)恢復(fù)難度較高的二、三、四線城市，可考慮采取進(jìn)一步調(diào)降首付比例等更為直接的方式以降低購(gòu)房者門檻和成本。同時(shí)，加大對(duì)房企開發(fā)環(huán)節(jié)的資金支持力度，切實(shí)落實(shí)“保交樓”目標(biāo)，推進(jìn)項(xiàng)目復(fù)工，維護(hù)購(gòu)房者信心和市場(chǎng)穩(wěn)定。
需要注意的是，在銀行個(gè)人貸款端利率整體下行的大趨勢(shì)下，老百姓無(wú)論是提前還房貸還是購(gòu)置新房，都需警惕被中介引導(dǎo)使用消費(fèi)貸、過(guò)橋貸等還房貸的“違規(guī)操作”。
梁婧提示，以經(jīng)營(yíng)貸、過(guò)橋貸等方式還房貸的做法與政策相悖，一旦查出可能會(huì)要求提前收貸，既會(huì)使得個(gè)人短期內(nèi)面臨巨大流動(dòng)性壓力，又會(huì)影響個(gè)人信譽(yù)。此外，辦理消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸、過(guò)橋貸等有相應(yīng)的要求，期間將產(chǎn)生中介費(fèi)、評(píng)估費(fèi)、手續(xù)費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用，資金置換未必劃算，期間還面臨欺詐等風(fēng)險(xiǎn)。