上期文章中，我們聊了房貸的還款選擇(點(diǎn)擊可以回看文章)，很堅(jiān)定的告訴大家，等額本息就是比等額本金好。
許多粉絲朋友們看完直呼后悔，怎么不早發(fā)呢，同時(shí)也有粉絲朋友強(qiáng)烈要求講講更多的貸款方式。像抵押貸、經(jīng)營(yíng)貸、接力貸、氣球貸或是裝修貸，這些貸款利率高嗎？怎么貸？貸款額度是多少？
今天我就要做一個(gè)貸款的掃盲，如何去薅銀行的羊毛！
什么是抵押貸？
抵押貸，顧名思義就是需要抵押品做擔(dān)保的貸款方式，抵押品就是房子。這年頭，借錢(qián)的才是真的大爺，銀行也害怕大家違約，房子無(wú)疑是最優(yōu)質(zhì)、最穩(wěn)定的抵押物。
抵押貸，通?？梢詫⒆≌?-7成價(jià)值貸出。假如你買(mǎi)的房子已經(jīng)大漲，使用抵押貸，不用賣(mài)房就能將房產(chǎn)增值的部分貸出。不得不說(shuō)，可以滿足不少朋友盤(pán)活資金、擴(kuò)大投資的需求。
抵押貸一般可以分為抵押消費(fèi)貸與抵押經(jīng)營(yíng)貸，二者的區(qū)別大致如下圖：
抵押經(jīng)營(yíng)貸，說(shuō)白了就是發(fā)放給企業(yè)的貸款，抵押消費(fèi)貸，是發(fā)放給個(gè)人的貸款。至于貸款用途，理論上抵押貸是用于公司經(jīng)營(yíng)發(fā)展，消費(fèi)貸是用于個(gè)人消費(fèi)，但實(shí)際可能很多都流向了房地產(chǎn)。
如上圖，我們可以看到，抵押經(jīng)營(yíng)貸的利率更低，貸款時(shí)間更長(zhǎng)，貸款額度更高，部分抵押經(jīng)營(yíng)貸產(chǎn)品甚至聲稱(chēng)能夠做到3.85%利率，看起來(lái)比房貸利率還要低很多。
但是這里有個(gè)關(guān)鍵，抵押經(jīng)營(yíng)貸你必須名下得有公司（有些沒(méi)有的，市面上有中介會(huì)幫忙弄）。
所以，目前抵押經(jīng)營(yíng)貸使用會(huì)更加普遍。
如果追溯到前幾年，抵押消費(fèi)貸可能是更風(fēng)靡的選擇。
此前樓市處于普漲期，房?jī)r(jià)上漲的幅度大，持有周期更短。抵押消費(fèi)貸，比抵押經(jīng)營(yíng)貸門(mén)檻更低，監(jiān)管更寬松，貸款利率和期限并未如目前一樣從緊，成為了許多炒房客加杠桿的最佳方式。
但是2017年后，監(jiān)管部門(mén)加強(qiáng)對(duì)抵押消費(fèi)貸違規(guī)進(jìn)入股市、樓市行為的打擊，多家銀行暫停抵押消費(fèi)貸，抵押消費(fèi)貸從此沒(méi)落。
但抵押經(jīng)營(yíng)貸卻迎來(lái)的春天。尤其是今年，經(jīng)濟(jì)不景氣的情況下，國(guó)家希望通過(guò)抵押經(jīng)營(yíng)貸來(lái)幫助中小企業(yè)渡過(guò)難關(guān)，在利率上給予了更多的優(yōu)惠。但是中小企業(yè)終歸是有風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于銀行而言，還是更愿意將資金帶給更加“有實(shí)力”的公司。
因此，目前所指的抵押貸款，大多指的是當(dāng)下在利率、年限和額度上更有優(yōu)勢(shì)的抵押經(jīng)營(yíng)貸。
抵押經(jīng)營(yíng)貸的利率只要3.85%？那比我們的房貸要低太多，我們有必要將房貸轉(zhuǎn)為抵押貸嗎？
不要被抵押貸的低利率騙了，很少有抵押貸能夠做到3.85%的利率，除非你的公司格外優(yōu)質(zhì)。一般來(lái)說(shuō)，主流銀行抵押經(jīng)營(yíng)貸利率在4點(diǎn)幾。
在抵押經(jīng)營(yíng)貸面前，公司的準(zhǔn)入門(mén)檻就已經(jīng)足夠高了。
所持公司注冊(cè)時(shí)間滿1年—2年以上，股東在公司的時(shí)間必須3個(gè)月以上，股份比例不得低于10%。
并且，公司不能是房地產(chǎn)公司、金融公司、理財(cái)公司、煤礦公司等等可能與房地產(chǎn)相關(guān)的行業(yè)，最好的選擇往往為科技公司或貿(mào)易公司。
如果只是上邊的條件，還算簡(jiǎn)單。但銀行還會(huì)對(duì)公司的辦公地點(diǎn)、對(duì)公流水、是否繳納社保、訴訟和征信情況等進(jìn)行審核，甚至后期還要核對(duì)你資金的去向。
抵押經(jīng)營(yíng)貸的低利率，是有條件的低，不是所有的人能貸到3.85%。
但是你貸到4點(diǎn)幾的抵押經(jīng)營(yíng)貸，就真的比房貸劃算嗎？
看看這張表，許多勸大家去做抵押貸的文章，都會(huì)展示這樣一張圖。假設(shè)我們買(mǎi)房時(shí)，單價(jià)為1.2w，房?jī)r(jià)總價(jià)為108w，首貸三成，每月房貸仍需5663元。
但使用抵押貸的話，評(píng)估價(jià)上漲為單價(jià)2w，即使貸出126w，先息后本每月月供也只需要4567.5元。
不僅貸款額度高，每月月供還少，看起來(lái)非常劃算。但是他們往往不會(huì)強(qiáng)調(diào)，這個(gè)月供還的只是利息，到期之后還是需要?dú)w還所欠本金。
因?yàn)楝F(xiàn)實(shí)生活中，很多抵押貸的使用場(chǎng)景都是，把第一套房抵押然后去付第二套房的首付，需要同時(shí)支付抵押房產(chǎn)的月供與二套房的月供。此前抵押貸，確實(shí)讓不少人嘗到了甜頭，但是如今樓市調(diào)控從嚴(yán)，房?jī)r(jià)漲幅也大不如前，依舊這樣操作極有可能會(huì)崩盤(pán)。
而且，抵押經(jīng)營(yíng)貸實(shí)際操作成本遠(yuǎn)不止這些。
首先，對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行抵押的第一步是還清房產(chǎn)欠款，就必然涉及到贖樓的問(wèn)題。如果欠款不多，自己拿的出來(lái)還好，但如果欠款太多，就必然涉及到過(guò)橋費(fèi)。雖然這些贖樓貸款利率說(shuō)起來(lái)只有千四，但這是以天作為計(jì)算單位的，一百萬(wàn)半個(gè)月就要6萬(wàn)。
其次，申請(qǐng)抵押貸，需要貸款中介給你做全程服務(wù)，通常需要支付貸款額度1%—2%作為手續(xù)費(fèi)。如果貸1000萬(wàn)，僅手續(xù)費(fèi)就要支付給中介10萬(wàn)。
最后，抵押貸即使貸款成功，最長(zhǎng)也只有5年的時(shí)間。很多人會(huì)忽略掉，如果不做抵押貸，這五年你正常還房貸是可以還掉一定本金的。而作抵押貸，在供樓期間你還的都是利息，是一分錢(qián)的本金都沒(méi)有還，關(guān)于這個(gè)成本，你也得計(jì)算進(jìn)去。
所以，抵押貸是看起來(lái)利率低，但是很多人忽略了以上這些成本，贖樓費(fèi)、貸款中介費(fèi)，還有為了做抵押貸而替換掉你正常房貸供樓不斷在還本金的資金成本等。
一定要把真實(shí)的利率算清楚，才去借，不會(huì)算利息會(huì)死的很慘！
還要提醒大家，不是所有房產(chǎn)類(lèi)型都能貸出7成資金，住宅能貸出6-7成，公寓、寫(xiě)字樓商鋪只能貸5成，甚至部分銀行不給貸。
最近深圳已經(jīng)在收緊“房抵貸”了，一方面是因?yàn)槿径鹊慕?jīng)濟(jì)恢復(fù)，另一方面年底是銀行額度開(kāi)始告急，同時(shí)這一政策有一個(gè)明顯的關(guān)鍵點(diǎn)：深圳針對(duì)商鋪和位置不好的公寓基本停止投放“房抵貸”。
這也是為什么我們一直不推薦去大家購(gòu)買(mǎi)公寓、商鋪這類(lèi)物業(yè)，就連銀行都對(duì)他們不友好。
抵押貸比較適合哪些人群使用呢？
1、房子買(mǎi)的早，房?jī)r(jià)漲幅較大，自己的還款能力較好，可以將房產(chǎn)金額或是增值的部分貸出，管理自己的負(fù)債率，優(yōu)化資金布局。
2、名下有公司在經(jīng)營(yíng)，短期資金緊張，可以貸出緩解一時(shí)之急。
什么是接力貸？
接力貸就是年齡接力，父母有購(gòu)房名額，但受年齡限制，貸不滿三十年的情況。這種時(shí)候，就可以使用接力貸，子女為父母擔(dān)保，子女接著父母還貸，可以貸滿三十年。
接力貸可以理解為幫助老人延長(zhǎng)貸款年限的一項(xiàng)貸款，但這些年往往成為子女用盡房票后，借助父母再來(lái)一套的好方法。
目前各地開(kāi)通這項(xiàng)業(yè)務(wù)的銀行并不多。北京、上海、深圳、廣州、武漢、南京、西安、重慶、鄭州、杭州部分銀行可以做。
接力貸有什么要求：
1、作為共同借款人的父母和子女均具有穩(wěn)定職業(yè)和收入，對(duì)于老人來(lái)說(shuō)就是穩(wěn)定的退休收入。
共同借款人收入之和具有償還貸款本息的能力，父母+子女的流水能雙倍覆蓋掉月供才可，并且不考慮子女的預(yù)期收入。
2、也要符合當(dāng)?shù)氐南拶?gòu)政策，使用接力貸的購(gòu)房主體，無(wú)論是子女還是父母，必須具備在當(dāng)?shù)刭?gòu)房的資格。
3、父母的年齡也有限制，最大者年齡不能超過(guò)70歲，不同銀行有不同年限規(guī)定，需要咨詢辦理的銀行。
4、實(shí)際上，格外強(qiáng)調(diào)一點(diǎn)，接力貸不會(huì)影響子女的購(gòu)房名額與貸款記錄。會(huì)存在一種買(mǎi)房場(chǎng)景即父母有該城市的購(gòu)房名額，但貸款受限，想要買(mǎi)房需要子女擔(dān)保，但又怕影響孩子首套首貸的名額。
接力貸不會(huì)影響你的購(gòu)房和貸款名額，因?yàn)榻恿J所對(duì)應(yīng)的購(gòu)房主體是父母，還款人是父母，子女只是作為擔(dān)保人的角色出現(xiàn)，并不是真正的共同還款人，因此，無(wú)論是貸款還是名額，都不會(huì)影響。
5、雖然接力貸不影響貸款和購(gòu)房名額，但是很考驗(yàn)人性，未來(lái)可能影響家庭和諧。用父母名額來(lái)買(mǎi)房，有兄弟姐妹的，還需要考慮房子的歸屬問(wèn)題。
此外還有兩種貸款，一種是氣球貸，一種是裝修貸。
“氣球貸”是一種采用全新還款方式的房貸產(chǎn)品，其貸款利息和部分本金分期償還，剩余本金到期一次償還。
舉個(gè)例子，比如說(shuō)你在某個(gè)銀行貸款了500萬(wàn)，在還款兩年之后，銀行看到你的還款信用不錯(cuò)，可能還會(huì)額外再放五十萬(wàn)給你，你可以選擇3年還款，利息可以低到跟房貸一樣低，甚至可以選擇3年內(nèi)只還利息，到期后再一次性還本金。
這種貸款優(yōu)點(diǎn)就是利息低，但是到期要一次性還本金，這對(duì)一部分人來(lái)說(shuō)有很大的壓力。
還有一種是裝修貸。顧名思義，就是針對(duì)房子裝修借出來(lái)的貸款，實(shí)際上是一種消費(fèi)貸。根據(jù)你房子的總價(jià)，可以貸出30-100萬(wàn)不等。
實(shí)際上裝修貸，也越來(lái)越嚴(yán)格，以前一些銀行的裝修貸，上門(mén)都不用上，而現(xiàn)在很多銀行已經(jīng)需要上門(mén)核查你房子的裝修情況。甚至再?lài)?yán)格一點(diǎn)的，你是必須真正在裝修，在裝修的每個(gè)進(jìn)度上門(mén)核實(shí)拍照，分批放款。
對(duì)于裝修缺錢(qián)的朋友，的確可以去申請(qǐng)，利率大概6%左右。
貸款負(fù)債，不是一件可怕的事情，合理的利用好負(fù)債，是你財(cái)富增長(zhǎng)的關(guān)鍵。
最厲害的人生應(yīng)該是，在負(fù)債中游刃有余，投資和高質(zhì)量的生活兩不誤!