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昨天,《中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)》發(fā)了一篇文章:


提到不少城市,部分銀行房貸“暫?!保嗉毅y行“額度緊張?!?/strong>


網(wǎng)上也有不少類(lèi)似的截圖:


不少客人也來(lái)問(wèn)老南,這事對(duì)房?jī)r(jià)有什么影響,今天聊聊。




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首先,這并不是才發(fā)生,已有段日子了,只是最近媒體關(guān)注,才公開(kāi)化。


這事起源于去年的最后一天,2020年12月31日。


人行和銀保監(jiān),聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn) 貸款集中度管理制度的通知》,給境內(nèi)中資銀行,房地產(chǎn)貸款余額占比,設(shè)置了上限。


并根據(jù)銀行類(lèi)型、資產(chǎn)規(guī)模和抵御風(fēng)險(xiǎn)能力,分為五檔,給予2-4年過(guò)渡期:


當(dāng)時(shí)就有券商,根據(jù)銀行半年報(bào),把占比超過(guò)規(guī)定的銀行,做了個(gè)測(cè)算:


數(shù)據(jù)來(lái)源:安信證券


按照這個(gè)表格,個(gè)人住房貸款,僅上市銀行,就要壓降3487億,這還沒(méi)算去年下半年的增量。


一方面,房貸額度設(shè)了上限,有的銀行要壓降,有的銀行要控制;


另一方面,去年下半年疫情得到控制,信貸政策比較寬松,房市走暖,交易量顯著上升。


需求增加,供給受控,銀行的房貸額度,自然會(huì)緊張起來(lái)。


所以,你會(huì)發(fā)現(xiàn),銀行不僅房貸額度緊張了,房貸價(jià)格也上漲了,無(wú)論是首套還是二套:


數(shù)據(jù)來(lái)源:平安證券


所以,各家銀行能有多少額度,主要取決于按揭的月還款額。




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那這事,對(duì)房產(chǎn)會(huì)有影響嗎?


還是看數(shù)據(jù)。


首先,從歷史數(shù)據(jù)看,房貸余額占比變動(dòng),和房產(chǎn)銷(xiāo)售,有明顯的相關(guān)性。


畢竟,這么大噸位的資產(chǎn),還是要靠信貸杠桿來(lái)支撐的。


有能力全款的土豪,畢竟還是少數(shù)。


而且有意思的,是下面這張圖:


2016年,隨著國(guó)家房住不炒的政策,個(gè)人房貸余額的增速,一直在下降(藍(lán)線),這也是16年后,不少城市,房?jī)r(jià)進(jìn)入休眠區(qū)的原因。


但是,2020年,疫情后,經(jīng)營(yíng)貸(紅線)爆發(fā)了,包括本輪房?jī)r(jià)最耀眼的幾個(gè)城市,都和經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)投向,有明顯的關(guān)系:


所以,房貸對(duì)房產(chǎn),有非常顯著的推動(dòng)。


隨著房住不炒的落地,控制銀行信貸,向房地產(chǎn)領(lǐng)域的輸入,自然會(huì)對(duì)房產(chǎn)價(jià)格,帶來(lái)明顯的影響。


如不少人買(mǎi)改善住房,因?yàn)橄拶?gòu)或首付壓力,都會(huì)先賣(mài)老房子,再買(mǎi)新房子。


然后上家也往往是賣(mài)了這套,買(mǎi)更好的。


現(xiàn)在,房貸一排隊(duì),多等1、2個(gè)月很常見(jiàn),整個(gè)交易鏈條速度一慢下來(lái),你說(shuō)對(duì)房?jī)r(jià)有沒(méi)有影響?


當(dāng)然,這里面也分,如我們之前反復(fù)說(shuō)的一九現(xiàn)象,對(duì)于真正的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn),其實(shí)并無(wú)大礙。但對(duì)一些水比較大的,價(jià)格比較虛的,負(fù)面影響則會(huì)比較大。




結(jié)

如果你要賣(mài)房,就一定要關(guān)注對(duì)方是否貸款,畢竟排隊(duì)2、3個(gè)月,100萬(wàn)按照年化4%算,3個(gè)月也1萬(wàn)的機(jī)會(huì)成本了,可以此抬抬價(jià)。


但是,如果你要買(mǎi)房,務(wù)必要淡化這事,別提房貸下款排隊(duì)時(shí)間長(zhǎng)這事,免得上家和你討價(jià)還價(jià)。