百萬貸款少還59萬利息？貸款中介兜售的經營貸置換房貸靠譜嗎

隨著貨幣政策的放松，利率的降低，商業(yè)貸款和消費貸款投資的增加，許多貸款中介機構再次活躍起來，向購房者推出了“貸款換貸款”業(yè)務。4月13日，今日北京商報記者調查發(fā)現，有貸款公司聲稱可以幫助客戶用最低年利率3.4%、最高年利率5%以上的房貸置換經營性貸款，輕松節(jié)省利息數十萬元。然而，今日北京商報記者調查發(fā)現，貸款中介收取的費用不菲，整體辦理收取的服務費約為貸款金額的1.6%-4%，這還不包括一些隱性費用。更重要的是，無論是“首付貸”還是這種替代商業(yè)貸款的方式，都在變相規(guī)避國家對信貸政策的監(jiān)管。一旦被查出，會被銀行要求提前還貸，用戶盲目相信可能得不償失。

中介推“經營性貸款代替房貸”

“打開你房貸銀行的App，看看你的房貸利率是多少？”“只要條件符合，可以考慮換貸款幫你省利息?！北本┥虉蠼袢沼浾咦⒁獾?，近日，不少貸款中介開始在社交平臺上推薦“以貸代還”業(yè)務，吸引用戶關注。

貸款已經存在多年，主要是銀行針對中小企業(yè)主或個體工商戶推出的融資產品。借款人可以通過房產抵押等擔保方式向銀行貸款，盤活單個企業(yè)的資金。什么是“貸款換貸款”？北京商報今日記者調查發(fā)現，“以貸換貸”是指貸款公司經過一番包裝后，由購房者用最低年利率3.4%、年利率5%以上的房貸代替經營性貸款。

在社交平臺上，多家貸款中介曝光了房貸和商貸的數據對比。根據某貸款中介提供的資料，以貸款金額100萬元，還款方式為等額本息為例，購房按揭貸款期限30年，年利率5.88%，每月還款額5919元，共支付利息113.07萬元，還款總額213.07萬元。置換操作后，貸款還款期限變?yōu)?0年，年利率為4.6%，每月還款額為6380.6元，利息支付總額為53.13萬元，還款總額為153.13萬元?！斑@樣你可以還10年的貸款，少還利息59.94萬元?！辟J款中介說。在調查過程中，一些貸款中介還向購房者介紹了利率更低的置換產品?！拔覀兛梢宰龅浇洜I性貸款最低年利率3.4%，比房貸利率合適多了?！绷硪晃毁J款中介表示。但實際情況中，嘗試“以貸換貸”的用戶往往是房貸存量用戶，實際利息差并沒有中介宣稱的那么有吸引力，而且貸款期限的縮短也會導致月供增加，增加用戶的還款壓力。

但在中介的倡導下，“以貸還貸”的方式打動了不少購房者。多位貸款中介人士今日向北京商報記者表示，現在“以貸代還”業(yè)務非?；鸨稍兛蛻艉芏?。

諸葛找房數據研究中心分析師梁楠今日在接受北京商報記者采訪時分析，經營性貸款的利率低于按揭貸款。這種明顯的倒掛情況創(chuàng)造了一定的套利空間，誘發(fā)了經營貸款的違法行為；銀行經營性貸款審核不到位，導致了這種違法行為。中介在這個過程中有可觀的收入。

隱式充電程序

由于經營性貸款需要通過抵押向銀行借款，且資金需要用于生產經營，申請人需要滿足相應的審核要求。那么，貸款中介是如何包裝的，才能讓用戶達到申請標準呢？

北京商報今日進一步深入調查后了解到，貸款中介的“包裝”方式大同小異。一種是如果買方名下有正常經營的公司，貸款中介會

還貸也有很多選擇。一位貸款中介提到“目前名下有正常經營流水的客戶，可以申請20年還款的產品，不用中途還本金。等額本息還款方式與按揭貸款相同，其他類型客戶只能做10年期貸款”。

另一位貸款中介表示，“我們會根據購房者資質的不同推薦不同的產品，有3年、5年、10年、20年的。經營性貸款有的需要中途歸還本金，有的不需要。銀行會檢查中途不還本金的購房者的資金使用情況，每隔一段時間會進行貸后管理。只要買家不中途逾期，基本沒有問題”。

在置換的過程中，貸款中介收取的費用也不菲。多位貸款中介今日向北京商報記者表示，整體辦理收取的服務費約為貸款金額的1.6%-4%，也就是說如果辦理100萬元的經營性貸款，需要向貸款中介支付1.6-4萬元的服務費，這還不包括一些隱性費用?！叭绻I家的征信和抵押物有問題，會根據不同情況收取費用?！睅讉€貸款中介提醒我。

除了一些隱形費用，北京商報今日記者調查發(fā)現，如果首套房貸還沒有還清，貸款中介還會提供一個先行賠付的操作方案。比如客戶名下的房產還有50萬的貸款，那么貸款中介可以先為購房者墊付50萬的貸款，等購房者操作貸款后再將這筆費用返還給貸款中介。提前還款費用收取期限為10-15天，比如貸款50萬，一段時間需要3500元的提前還款費用。如果經營性貸款審批時間達到一個月，貸款中介獲利7000元。

當北京商報今日記者明確提到用經營性貸款代替按揭貸款可能被銀行檢測出來時，不少貸款中介表示“這些風險是可以規(guī)避的，只要資金不直接流入房地產市場，具體操作可以通過提現和對公賬戶解決”。

本該用于企業(yè)生產經營的資金被助推進入樓市，變相抬高了房地產業(yè)。

在梁楠看來，經營貸違規(guī)流入樓市，對房地產市場健康發(fā)展和良性循環(huán)也會有負面影響，將削弱樓市政策的調控力度，產生較多的投機需求，一定程度上也會推高房價，致使合理的住房需求得不到保障。

切勿盲目聽信

分析人士表示，按照銀行規(guī)定，經營貸只能用于企業(yè)經營，居民將資金流入股市、樓市屬于違規(guī)，且經營貸和房貸最長期限不同，同樣的貸款金額下，期限越短月供金額越大，加劇用戶還款壓力，盲目聽信貸款中介忽悠恐會得不償失。

梁楠表示，經營貸還款期限較短，還款壓力相對較大；再次，置換過程中又會夾雜其他成本，最后整體成本或比房貸成本更高。

在經營貸入樓市愈演愈烈的背景下，相關核查手段也在不斷升級。除了及時通過窗口指導、監(jiān)管提示約談等方式部署全轄銀行機構開展快速自查，全面摸排有關情況之外，此前也有監(jiān)管機構要求銀行嚴格規(guī)范與中介機構的業(yè)務合作，及時堵塞業(yè)務管理漏洞、完善產品服務流程，嚴肅開展問責；嚴格實施貸前調查，加強客戶資質和信用狀況審核，關注客戶獲得經營性貸款借款人資格的時間，審慎發(fā)放僅以企業(yè)實際控制人身份申請的個人經營性貸款。

易觀分析金融行業(yè)高級分析師王細梅在接受北京商報記者采訪時表示，商業(yè)銀行需嚴格落實貸前調查，加強對貸款用途的管理，多維度驗證借款人資質，并對近期購買住房的客戶發(fā)放經營貸款更加審慎細致調查；貸中要嚴格執(zhí)行受托支付相關規(guī)定，確保貸款資金流向合規(guī)；貸后管理要加強對申請經營貸款的企業(yè)的監(jiān)控，監(jiān)控其是否正常經營及繳稅。

在高壓之下，銀行也加大了巡查力度，北京商報記者了解到，北京轄內的部分商業(yè)銀行已經在遵照《個人貸款提前到期告知函》對違規(guī)流向樓市的信貸資金進行回收，要求客戶提前進行返還。

“接下來，銀行應進一步加大對經營性貸款借款人資質的審核力度，如銀行流水及收入證明等是否真實，同時，提高核查貸款資金流向的穿透性，從而保障資金流入正規(guī)用途，另外，加強監(jiān)管，特別是對于違規(guī)行為，一經發(fā)現絕不姑息。”梁楠說道。

北京商報記者 宋亦桐