導讀
房企各自有獨門的標準化“秘技”，如大部分房企都有自己的多條產品線，恒大的開盤流程，綠地的辦公營銷等，對于新獲取的項目直接套用能夠降低成本。品牌溢價更是無需耗費資金便可“免費”獲取的利潤，這些優(yōu)勢AMC旗下子公司均不具備。這也意味著，對于AMC來說，與房企的合作能從手里的不良資產中獲利更大。 資產管理公司（AMC）的房地產生意，不僅在國內，也布局到了海外?！ ?月7日，中國東方資產管理公司旗下房地產資產管理平臺——東方藏山資產管理有限公司與美國波特曼集團合作完成美國圣地亞哥酒店開發(fā)項目的投資。該項目總投資額2.17億美元，是繼亞特蘭大辦公酒店改造、夏洛特辦公樓開發(fā)后雙方在美國的第三次合作?！ |方藏山資產管理有限公司（簡稱“東方藏山”）于2014年2月成立于深圳前海，注冊資本1億元，是中國東方資產管理（國際）控股有限公司（簡稱“東方國際”）控股子公司，東方國際又是中國東方資產管理公司（簡稱“東方資產”）全資子公司?！ MC已經不滿足于地產類資產的不良資產處置，還將國內外房地產作為投標的開展全球配置?！ 笆着涣假Y產處置從1998年開始，2004-2008年為一個階段，2008年由于金融危機，包括外資在內的很多機構撤出不良資產處置。2011年以后，由于四萬億元刺激政策出臺，資產價格都處于上漲狀態(tài)。但不良資產也開始累積，從2014年開始，不良資產開始大幅增加?！蹦硰氖虏涣假Y產處置的私募行業(yè)人士表示 他表示，第二階段與第一階段的不良資產情況有不同。第一階段不良資產為損失類，很多只有象征性的1元錢價值，第二階段很多不良資產屬于可疑類或關注類，并且有抵押物。而這些抵押物中，房地產資產居多?！ 》康禺a占AMC重組類不良資產半壁江山 當前，四大AMC的不良資產來源中，非金融企業(yè)的不良資產比重已超過50%，超過金融類企業(yè)。 已上市的兩家資產管理公司中，信達資產2015年財報顯示，其重組類不良資產中，來自房地產行業(yè)的不良資產占比高達54%；華融資產2015年財報顯示，表內重組類類良資產中有高達66%來自房地產行業(yè)?！ MC對非金融企業(yè)的逾期應收賬款，通常需要進行債務重組。在一些特定情況下，AMC會自行投入一些現金，幫企業(yè)完成停滯項目。由于出現還款困難的房地產開發(fā)商手中通常有未完成的在建項目，或是已建成但受制于限購等因素而銷售不暢的樓盤，只要重新安排債務償還期限，適量投入現金幫助完成在建項目，AMC最終成功收回逾期賬款的概率很大?！ 「吒軛U游戲 就房地產操盤和運營而言，信達地產過去的二三線經驗，對于其在一線的布局顯然略有不足，這就需要尋找合作商開發(fā)合作，自身則更多扮演起財務投資者的角色。 信達地產在2015年年報中表示，除自主開發(fā)外，公司還加大了與業(yè)內優(yōu)秀房企的合作力度，共同開發(fā)項目，通過優(yōu)勢互補，提高項目開發(fā)效益?！ ≡谶x定合作開發(fā)商的時候，信達地產的標準是“實力強、信譽良、有品牌、有資源”。由于信達地產的土地成本控制和一般民營企業(yè)不同，近來的地王成本遠高于市場售價，這對合作者的資金和能力提出了嚴峻的考驗?！ ⌒胚_地產的優(yōu)勢便在于其“金融地產”模式，通過設立基金進行股、債權投資或吸引合作對象?！ ⌒胚_地產參與的基金一方面為房地產項目項目提供貸款，另一方面基金的的普通合伙人（GP）作為基金管理者對項目投資進行監(jiān)管，并可以吸收有限合伙人（LP）來進一步擴大基金的規(guī)模，LP則可以依據一定的規(guī)則獲得優(yōu)先、中間、劣后等三級回報，這類基金被稱為“夾層基金”?！ ∫陨虾Ｐ陆瓰车赝醯貕K為例，在合作開發(fā)中引入了泰禾集團。信達地產全資子公司上海信達銀泰和上海坤瓴投資分別出資2000萬元和8000萬元設立項目公司。其中坤瓴投資的股權結構則是信達地產持有8.75%，寧波匯融沁齊股權投資基金持有80%，泰禾集團持有11.25%?！ 幉▍R融沁齊股權投資基金便是信達地產安排的夾層基金，一方面為雙方合作提供平臺，另一方面為信達資產向信達地產輸血提供渠道?！ 【科鋵嵸|，信達的金融地產模式就是通過與信達資產管理業(yè)務結合，“夾層拿地基金”等方式獲取項目，充分嫁接中國信達在融資端的優(yōu)勢，用較少的自有資金撬動較大項目，極大地放大杠桿，實現“基金拿地+小股操盤”的輕資產運作模式?！ ?1世紀經濟報道統(tǒng)計發(fā)現，信達所有開發(fā)項目引入夾層基金后，杠桿率可達3-5倍不等?！ 《ㄟ^夾層基金，還有利于信達地產未來融資。資金以股權形式進入地產項目，做大了項目自有資金的規(guī)模，形式上降低了信達地產的資產負債率。 不過，中原地產首席分析師張大偉指出，截止日前，上海歷史累計土地出讓經營性用地樓面價超過3萬的地塊合計有59宗，這59宗地王合計土地出讓金為1919.38億，而截止2016年6月16日，銷售額只有224.8億?！ 《鴱牡赝醯钠骄杀緝r看，樓面價平均高達3.8萬，按照基本成本測算，銷售價格需要在6萬左右，而目前上海的房價均價在3.5萬左右。對于這1919.38億地王來說，未來3年如果銷售額不到2000億以上，很可能出現資金鏈風險。 以此對照來看，信達地產正在進行一場“豪賭”，并為其激進買地承擔相應的風險。（21世紀經濟報道）