抵押房產貸款陷阱，汽車抵押借款陷阱

本報記者郝上海報道。

今年以來，為支持實體經濟，進一步降費讓利，各銀行均推出優(yōu)惠貸款政策，貸款利率大幅下調。一般貸款加權平均利率(以下簡稱“一般貸款利率”)已連續(xù)三個季度低于個人住房貸款加權平均利率(以下簡稱“個人住房貸款利率”)。

但是，上面的傳播，讓很多“聰明人”嗅到了“商機”。103010記者多方采訪調查了解到，某中介推出了“轉按揭”一站式服務，從中收取一定比例的傭金。它的名字叫“絕對可靠，節(jié)省成本”。

對此，一位資深銀行人士對記者表示：“用經營性貸款資金償還房貸，首先是合規(guī)風險，涉及偽造企業(yè)背景和資金用途。最重要的是利率風險。經營性貸款利率一旦上浮到房貸利率以上，無論從貸款周期還是利率來說，都不劃算?！?/p>

看起來誘人

中國人民銀行發(fā)布的《中國經營報》顯示，9月份一般貸款利率為5.31%，比去年12月份下降0.43個百分點；個人住房貸款利率為5.36%，比去年12月下降0.26個百分點。這是連續(xù)第三個季度，普遍貸款利率低于個人住房貸款利率。

記者注意到，今年以來，多家銀行推出了利率誘人的房貸產品。例如，某國有銀行針對個人客戶(如小型私營業(yè)主和工薪階層)推出了一款數字抵押貸款產品。年利率低至3.85%，最長可貸20年，金額高達千萬元。

普遍貸款利率降低的背后，是多家貸款中介在朋友圈推出“按揭貸款代替商貸”的方案。

記者調查期間，滬上某中介從業(yè)者汪鋒(化名)表示，還沒買二套房或者已經按揭了二套房的客戶，必須通過這種方案“轉按揭”，可以節(jié)省不少成本。

談及具體操作，汪鋒說：“做這個生意，你必須有一套已經全款購買的房子。然后，我們會幫你注冊公司，把營業(yè)執(zhí)照，財務流水等資料辦好。只需要1.5%左右(貸款總額)。費用看你的實際情況。如果你名下有公司，我們操作起來相對容易一些，收費也會少一些。我們可以為你的商貸申請4.5%成本價的房子，如果你按揭買二套房，按揭利率至少5.25%，永遠劃算?！?/p>

根據汪鋒給出的方案，如果不考慮其他額外成本，以10年期貸款額度100萬為例。貸款人將5.25%的抵押貸款置換為4.5%的經營性貸款資金，貸款年利率降低0.75%。預計貸款人總共可以減少利息100萬元 0.75 % 10年=7.5萬元，扣除給中介的一次性費用100萬元1.5%=1.5萬元，最終節(jié)省貸款利息6萬元。

然而，這個看似誘人的方案真的可行嗎？記者向銀行人士求證。

上海某銀行房貸客戶經理表示：“按揭貸款和以房養(yǎng)老經營性貸款對應的是兩種產品，后者是針對企業(yè)客戶的，企業(yè)將房產質押給銀行時辦理的經營性貸款利率相對優(yōu)惠。但是，銀行在申請住房貸款時也會審查相應的條件。對個人來說，一旦銀行發(fā)現資金使用有問題，就要承擔斷貸風險?！?/p>

“按揭貸款轉為以房養(yǎng)老經營貸款，一方面涉及虛構貸款申請背景和資金用途，存在一定風險；另一方面，再融資需要到最后一家銀行結算，尾款才能結算。結算尾款的資金可以是自己的現金，也可以是過橋資金，這些都是需要考慮的資金成本?！币晃还善便y行人士指出。

合規(guī)、利率雙風險

除了上述“以經營代替抵押貸款”的套路外

前述資深銀行人士告訴記者：“申請經營性貸款，需要提供真實的經營背景、資金用途等相關資料。即使僥幸通過偽造材料申請到經營性貸款，在后期銀行的貸后檢查中要求貸款人提供納稅申報單等材料時，也很容易監(jiān)測到背景不實的貸款。然后，貸款人將被要求立即還清貸款。此時中介已經提前收了傭金，不會對貸款后期可能遇到的問題負責。”

記者多方采訪了解到，“轉按揭”操作主要存在合規(guī)風險和利率風險。其中，合規(guī)風險主要是銀行對貸款用途的監(jiān)控和日常貸后管理。利率風險主要表現在，如果房貸利率上浮到房貸利率以上，考慮“節(jié)約成本”的貸款人這次會多花錢。

某城商行普惠金融部人士告訴記者：“需要考慮到利率的不確定性。有的銀行推出10年期貸款續(xù)貸產品，不還本，只顯示10年信用，貸款利率會有浮動。如果明年優(yōu)惠貸款政策不延續(xù)，貸款利率上浮超過房貸利率，置換就不劃算了?！?/p>

除了合規(guī)風險和利率風險，貸款人還應該考慮抵押貸款是否與抵押貸款周期相匹配。一般來說，按揭貸款的期限較長，而銀行提供的其他產品，如商業(yè)貸款、消費貸款等，期限一般較短。

此外，上述接受采訪的某城商行普惠金融部人士也指出，目前部分銀行推出的十年無債續(xù)貸產品，很容易被貸款人用來炒房，企業(yè)主可以將名下房產抵押申請個人經營性貸款，只要支付10年利息，中間不需要再融資。

“不還本的產品設計沒有問題，

此前，銀保監(jiān)會首席風險官兼新聞發(fā)言人肖遠企表示，如果是通過房產抵押申請的貸款，包括經營和按揭貸款都必須要真實遵循申請時的資金用途。銀行一定要監(jiān)控資金流向，確保資金運用在申請貸款時的標的上。

事實上，監(jiān)測資金用途對銀行的貸后管理提出挑戰(zhàn)。“以銀行現有的技術手段，只能監(jiān)測到貸款資金的第一手流向，至于第二手及以后的資金流向，銀行很難查到。從貸后資金監(jiān)管的這個角度來說，銀行已經做到了貸后監(jiān)管。在貸后管理中，銀行還會考察企業(yè)的主營業(yè)務是否正常，但通常是，這類客戶主營業(yè)務是正常的，常規(guī)的貸后管理手段識別不了?！鼻笆瞿吵巧绦衅栈萁鹑诓咳耸咳缡钦f。