最近我接到一個(gè)粉絲的咨詢,感覺(jué)挺有意思的:


“老師,我的房貸利率是5.3%,我看抵押貸才3.7%,換了之后是不是能省很多錢?”


在仔細(xì)跟這位粉絲溝通后,我給出的建議是:不要瞎折騰,老實(shí)還房貸。


房貸利率相比較房產(chǎn)抵押,確實(shí)不低。尤其是在2018年前買房的朋友,大部分利率都卡在了6%左右。說(shuō)巧不巧,也是從18年開(kāi)始,抵押經(jīng)營(yíng)貸的利率開(kāi)始松綁,到了2021年達(dá)到了史上“最低”,這個(gè)最低不僅是利率,還有門檻。而在今年,碰上疫情這種特殊情況,LPR降到了3.7%,大部分人都能拿到4%的貸款,確實(shí)很誘人。


比如下面這兩個(gè)產(chǎn)品:




額度


利率


期限


還款方式


備注


1


房子的7成


3.7%


授信10年


等額本息


需持股滿半年


2


房子的7成


3.85%


授信20年


先息后本


需公司經(jīng)營(yíng)滿1年


這兩個(gè)產(chǎn)品利率和年限確實(shí)很誘人,但我們關(guān)注的重點(diǎn)其實(shí)應(yīng)該在后面的備注,需要有公司經(jīng)營(yíng)。


抵押貸的本質(zhì)就是經(jīng)營(yíng)貸,用房子做抵押,申請(qǐng)貸款用于經(jīng)營(yíng)生產(chǎn)。這也是為什么經(jīng)營(yíng)貸利率敢這么低的原因。


這幾年一直在強(qiáng)調(diào)激活國(guó)內(nèi)市場(chǎng),也就是戰(zhàn)略上常說(shuō)的經(jīng)濟(jì)內(nèi)循環(huán)。早些年政策就已經(jīng)開(kāi)始實(shí)施,在這兩年力度變得更大。從2020年疫情開(kāi)始,企業(yè)一直處在一種水深火熱中,尤其是在今年,形勢(shì)尤為嚴(yán)峻,政策需要給他們信心。


很多老板申請(qǐng)了抵押經(jīng)營(yíng)貸,手下有全款房的弄到了一筆資金,手下是按揭房的,降低了利率,把升值的部分變現(xiàn)了。但有一個(gè)很魔幻的事實(shí),有相當(dāng)一部分的老板都把貸款拿去買房了,理由出奇的一致:前景不明,與其擴(kuò)大經(jīng)營(yíng),不如買房配置資產(chǎn)。所以才有20、21年樓市調(diào)控,縮緊政策。


所以,現(xiàn)在房貸換成經(jīng)營(yíng)貸,還有這么容易嗎?


如果你現(xiàn)在只是個(gè)工薪階層,正在按部就班的還房貸,那你需要經(jīng)歷兩個(gè)步驟:


1、籌集資金解押房貸。


工薪階層,一般手里直接有現(xiàn)金結(jié)清房貸。要不就是找朋友借,要不就是通過(guò)過(guò)橋墊資解決。通過(guò)朋友借還很好解決,等抵押出來(lái)再還上就行。但如果是通過(guò)墊資金鉤解決,一般費(fèi)用并不低,日利率要在千分之一左右。你借100萬(wàn),按照銀行正產(chǎn)的操作流程需要一周。那你就需要付1.5萬(wàn)的費(fèi)用,資金用的時(shí)間越長(zhǎng),給的錢越多。


2、包裝


房子解押后,就要把自己包裝成生意人。作為一個(gè)普通工薪階層,如何讓自己成為一個(gè)有公司,有流水的老板,這些都要通過(guò)中介來(lái)操刀,最后會(huì)折算成服務(wù)費(fèi)。


做了這兩步之后,基本就能滿足銀行貸款的需求,等批款下來(lái)后,再還給過(guò)橋公司,就完成了轉(zhuǎn)貸??赡苣阌X(jué)得花的錢跟三十年下來(lái)一兩百萬(wàn)的利息差相比,根本就不算什么,但你忽略了普通人轉(zhuǎn)貸的最大風(fēng)險(xiǎn),不是銀行批的慢,多交了過(guò)橋費(fèi)用,而是抽貸。


一般經(jīng)營(yíng)貸,在我上面展示的產(chǎn)品表中也可以看到,他的年限是授信。什么意思?你按照3.7%的利率去申請(qǐng)貸款,銀行給你批了,但只能給你批1-3年,因?yàn)檫@就是1-3年期的LPR,你想要時(shí)間長(zhǎng)的,那利率不可能這么低。等一年到期了,你需要把本金還上,銀行審核沒(méi)問(wèn)題了再把錢放給你續(xù)貸,以此循環(huán)十年,這叫授信。但你是工薪階層,每年歸本肯定還要找過(guò)橋機(jī)構(gòu),費(fèi)用還是要給。而且,萬(wàn)一銀行在中間查到了你的流水有異常,很可能不再給你續(xù)貸,這時(shí)候就需要你歸還全部本金,也就是抽貸了,而你有錢還嗎?沒(méi)有房子就等著法拍。這就是轉(zhuǎn)貸要付出的隱性成本。


按揭轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)基本上只適合與一些有資金需求或者想降低壓力的老板,對(duì)于想按部就班還房貸的工薪階層還是別試了,省的這些錢,說(shuō)實(shí)話沒(méi)什么必要。


聞道有先后,術(shù)業(yè)有專攻,經(jīng)營(yíng)貸,還是留給有需要的生意人吧。