在近期多地房地產(chǎn)政策放松、銀行加大對小微企業(yè)支持力度的大背景下，又有貸款中介出“幺蛾子”了。
中國證券報·中證金牛座記者近日調(diào)查發(fā)現(xiàn)，多位貸款中介人士建議居民將房貸轉(zhuǎn)換為經(jīng)營貸，可每月節(jié)省月供資金，減輕房貸還款壓力。如果居民當(dāng)前有購房意愿，還可以幫忙申請經(jīng)營貸用來買房。
按照一位貸款中介的說法，倘若一套房產(chǎn)價值1000萬元，按揭貸款、抵押貸款年息分別為5.35%、3.65%，貸款置換之后，居民5年就可以節(jié)省85萬元。
果真這么“香”嗎？
圖片來源：貸款中介朋友圈廣告
更大風(fēng)險 更高成本
多位業(yè)內(nèi)人士表示，將房貸轉(zhuǎn)換為經(jīng)營貸之后，居民的實際資金成本會更高，且風(fēng)險不小。
按照銀行規(guī)定，經(jīng)營貸只能用于企業(yè)經(jīng)營，居民將資金流入股市、樓市屬于違規(guī)，倘若被銀行發(fā)現(xiàn)，則居民的個人信譽會受到影響，經(jīng)營貸也會被銀行提前終止。
另一方面，居民這一違規(guī)操作的過程中還摻雜著很多其他成本。按照多位貸款中介的說法，如果居民想要利用經(jīng)營貸購買第二套房，前提是首套房貸款需要提前結(jié)清，以及居民應(yīng)當(dāng)具有一個經(jīng)營滿一年的營業(yè)執(zhí)照。
為了滿足這些條件，居民需要耗費大量成本。一是大多數(shù)居民會請中介協(xié)助辦理，中介費一般為貸款金額的1%到3%；二是如果居民的房貸沒有還清，則需要墊資，墊資利息一般日利率約為千分之一；三是居民還要過戶新公司或者辦理一個新的執(zhí)照，可能還要找一個經(jīng)營場地，這又需要費用。
此外，大部分經(jīng)營貸款的還款年限為3-5年，先息后本。倘若客戶在還本時資金不夠，則又需要過橋墊資。如果后期經(jīng)營貸貸款利率有所上浮，并超過房貸利率，違規(guī)操作將“得不償失”。
違規(guī)現(xiàn)象明顯減少
違規(guī)使用經(jīng)營貸的現(xiàn)象曾在2021年引起監(jiān)管部門的注意和整頓。中國證券報記者多方調(diào)研了解到，目前商業(yè)銀行對信貸審批更加嚴(yán)格審慎，居民違規(guī)使用貸款的現(xiàn)象也明顯減少。
但是，出于銀行、客戶經(jīng)理營銷壓力較大等因素，目前仍有一些銀行員工默許了客戶違規(guī)利用信貸資金的套路，使得資金并未真正流向?qū)嶓w企業(yè)，這一風(fēng)險值得警惕。
某銀行一位客戶經(jīng)理告訴中國證券報記者，從審批流程來看，經(jīng)營貸的申請、審批非常嚴(yán)格，需要客戶提供經(jīng)營流水，并且有足值的房產(chǎn)做抵押。但在審批過程中，銀行對流水并不會一一檢查，放款之后的資金用途不“明顯”違規(guī)就可以。
對于當(dāng)前部分居民違規(guī)利用信貸資金的現(xiàn)象，在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來，房地產(chǎn)市場近期上漲空間較小，加之居民違規(guī)利用信貸資金的風(fēng)險高，預(yù)計違規(guī)現(xiàn)象極少。張大偉建議銀行加強風(fēng)控，禁止經(jīng)營貸資金流入私人賬戶，保障資金落到實體經(jīng)濟。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進也表示，將低成本的經(jīng)營貸資金用于房地產(chǎn)市場的行為違法違規(guī)，需要嚴(yán)管，加以遏制，避免這些苗頭的出現(xiàn)。
編輯：于紅波