時下，地產公司最時髦的玩法莫過于玩互聯網金融。自去年以來，搭建互聯網金融平臺幾乎成為不少地產商的標配動作。

　　對于地產商蜂擁進入互金行業(yè)，有市場聲音認為，主要是看中互聯網金融的未來前景。不過，南都記者發(fā)現，部分由地產商背景發(fā)起成立的互聯網金融平臺在項目上存在自融嫌疑。

　　“盡管互金整頓方案明確對地產商從事互金行業(yè)有所要求，但在具體落實過程中，目前尚無可以依據執(zhí)行的具體措施?！睆V州互聯網金融協(xié)會會長方頌指出，這將導致地產商從事互金存在監(jiān)管空白。

　　50多家地產公司進入互金行業(yè)

　　在今年互金行業(yè)進入整頓期之時，各類資本進入互金行業(yè)態(tài)度轉為觀望。但與此形成鮮明對比的是，地產商卻表現出前所未有的積極。本月，總部位于深圳的地產商佳兆業(yè)宣布上線。據南都記者不完全統(tǒng)計，截至目前，涉足互聯網金融的房地產開發(fā)商數目已超過50家，其中包括萬達、綠地、碧桂園、金地、佳兆業(yè)等知名地產商。相關數據顯示，目前排名前50的房企中，已有近50%的企業(yè)通過各種方式進入互聯網金融領域，資金投入超過200億元。

　　從地產商進入互金行業(yè)的路徑上看，各有不同。其中較早進入互金行業(yè)的萬達，通過收購第三方支付企業(yè)快錢布局互金行業(yè)；而更多的平臺主要通過自建平臺的方式布局互金行業(yè)。

　　南都記者發(fā)現，從成交規(guī)?？矗禺a商在互聯網金融領域表現出了較強吸金能力。佳兆業(yè)金服現已上線277個項目，交易規(guī)模達1.4億元。

　　從具體項目看，盡管操作略有不同，但所謂的P2B式的金融服務成為地產商玩轉互聯網金融的主要模式，其中不少平臺所提供的投資項目，不少為定向委托投資項目，即投資人所投資金最終投向一家投資管理公司，由投資管理公司進行資金管理。

　　“在資產荒的背景下，地產公司因為具有龐大上下游企業(yè)，進入互金行業(yè)在資產端上具有很大優(yōu)勢，可以提供充足資金。”一名曾短暫操盤過一家地產公司互金平臺的相關人士對南都記者表示，從地產公司互金平臺的項目上看，為上下游企業(yè)提供融資較為普遍。“針對開發(fā)商的應收賬類資產是很大一部分項目來源。”廣東南方創(chuàng)新金融研究院秘書長徐北也指出，為關聯交易方進行融資是地產系平臺的一大特點。

　　南都記者觀察，以碧桂園的互金平臺“碧有信”上的碧有信1號160627001期為例，原債權人為福建省三嶼建筑工程有限公司（施工方），碧桂園控股有 限 公司 旗 下建甌市碧桂園 房地產開發(fā)有限公司已簽署建甌碧桂園一期總承包工程施工合同，涉及新增應收賬款共計582萬元。而該投資項目是，原債權人在平臺轉讓以上應收賬款的部分剩余價值，在“碧有信”融資390萬元，用于解決短期流動資金需求。

　　銀行融資受限，地產商轉向互金

　　除了為關聯交易公司進行融資外，部分公司的融資主體甚至為關聯企業(yè)。部分地產公司在類似項目上存在自融嫌疑。

　　南都記者觀察，以綠城集團旗下的互金平臺綠城財富為例，提供了包括固定收益類、私募基金、保險等投資項目。而其中，固定收益類項目中，名為融通寶系列的產品投資期限兩年，預計年華收益率7.5%，根據官網顯示為“資產支持受益權產品”，為“發(fā)行人以其持有的政信類金融產品（簡稱‘底層資產’）收益權通過溫金中心交易平臺發(fā)行資產支持受益權產品，且發(fā)行人到期提供回購”。從官網提供的材料看，其發(fā)行主體和回購主體均為杭州九乘投資管理合伙企業(yè)（有限合伙）（簡稱“九乘合伙”）。

　　不過，南都記者發(fā)現，九乘合伙兩大股東中，就包括杭州綠城資本控股有限公司及其子公司杭州千乘網絡科技有限公司。綠城資本控股有限公司由云桂投資、丹桂投資以及肯陽投資（有限合伙）三個股東投資組成。其中，云桂投資唯一自然人股東為與綠城控股集團法定代表人一致，均為夏一波。綠城資本控股正是綠城財富的股東。

　　“這等于綠城財富的融通寶系列中，部分產品是綠城控股集團的關聯公司進行發(fā)行和回購的，存在較大的自融嫌疑。”廣州經天緯地信息科技有限公司董事長洪凱彬認為。

　　“開發(fā)商將互金平臺當作一個融資渠道在業(yè)內已是公開的?！鼻笆鲈虝翰俦P過一家地產公司互金平臺的相關人士對南都記者透露，當前開發(fā)商從銀行渠道的融資受到較大影響 ，互金平臺可 為地產商提供資金來源。

　　地產互金平臺合規(guī)性待考

　　“這個價值遠大于互金平臺盈利對于開發(fā)商的價值。”前述人士對南都記者表示，現在不少開發(fā)商已經很難拿到銀行的新增開發(fā)貸，即便拿到成本亦不低，而通過互金平臺的融資成本甚至要比銀行渠道更低。

　　一家全國性股份制銀行地產部相關人士昨日對南都記者表示，不同銀行對開發(fā)商貸款的利率不一樣，根據地區(qū)競爭程度不一，該行的開發(fā)貸利率是按照基準利率上浮10 %-30%。徐北表示，由于開發(fā)貸受到限制，部分開發(fā)商目前從銀行獲得貸款主要為經營性貸款，融資成本至少上浮50%-80%，大部分在年利率10%左右。而目前不少平臺給到投資人的利率均不少超過10%。

　　洪凱彬認為，將互金作為融資平臺更重要的是通過表外融資方式，讓開發(fā)商的資產負債看起來更優(yōu)質，讓其在通過公開發(fā)債和銀行端的融資上更加容易，成本更低?！邦愃品绞剑郧暗禺a商普遍通過信托通道，但信托通道融資成本約15%-18%?！焙閯P彬認為，自建互金平臺正在取代信托通道成為融資新渠道。徐北亦提到，互金平臺擴大融資渠道，對于開發(fā)商而言，降低其他渠道的融資成本亦有一定意義，如華南某地產商互金平臺上線后，其在民間金融圈的匯票貼現利率一度從26%降到了16%。

　　“表外杠桿加大將導致一定金融風險。”徐北認為，原來銀行可以監(jiān)控到表內的杠桿，但互金平臺加大表外杠桿的方式在一定程度上加大了金融機構防范地產商信用風險的難度。

　　事實上，監(jiān)管部門已對開發(fā)商涉足互金行業(yè)的風險有所警惕。在今年國務院牽頭制定的互金專項整治方案中就提到，“房地產開發(fā)企業(yè)、房地產中介機構和互聯網金融從業(yè)機構等未取得相關金融資質，不得利用P2P網絡借貸平臺和股權眾籌平臺從事房地產金融業(yè)務；取得相關金融資質的，不得違規(guī)開展房地產金融相關業(yè)務。”廣州互聯網金融協(xié)會會長方頌認為，管理層此舉正是為了防范金融和地產互相傳導帶來的風險。

　　但值得注意的是，對于房地產開發(fā)企業(yè)、房地產中介機構和互聯網金融從業(yè)機構合規(guī)開展業(yè)務，應取得哪些相關金融資質，方案并未具體說明。就此，南都記者咨詢了多個地方監(jiān)管部門，對方均表示目前沒有統(tǒng)一要求和答案。

　　廣州一位互金平臺人士指出，當前不少平臺為了巧妙規(guī)避合規(guī)問題，玩了把文字游戲，將公司定位“P2B”而非監(jiān)管明文規(guī)定的“P2P”以化解合規(guī)風險。（南方都市報）