幾年前，南寧市民王先生購買了南寧市五象大道一小區(qū)的一套房產(chǎn)。因為逾期未還貸，作為擔保人的開發(fā)商銀某公司被銀行劃扣了保證金。隨后，開發(fā)商將王先生告上了法院，要求解約，讓王先生退還所購買房屋。一審法院支持了開發(fā)商的訴訟請求，王先生不服上訴。3月14日，南寧市中級人民法院終審判決，撤銷一審判決，駁回開發(fā)商的訴訟請求。
業(yè)主逾期未還貸，開發(fā)商被扣58萬余元
“因為資金周轉(zhuǎn)的原因，有時沒有按時還貸。”王先生說，之前不能按時還貸，銀某公司都會幫他先還貸，他只要還款并支付罰息即可。因王先生連續(xù)9次逾期未還貸，銀行向銀某公司發(fā)出代償通知書。2018年11月，作為保證人的銀某公司，代王先生向銀行償還本息58.7萬余元。
開發(fā)商要求行使解除權，一審法院予以支持
2019年初，銀某公司將王先生告上了南寧市良慶區(qū)法院，要求行使合同解除權，解除與王先生的房屋買賣合同。該公司稱，雙方在簽訂房屋買賣合同時，還簽訂了一份補充協(xié)議。協(xié)議約定，在該房屋不動產(chǎn)權證等辦理完畢前，王先生未按規(guī)定還貸或要求終止貸款合同，導致公司承擔保證責任的，公司有權單方解除商品房買賣合同，收回該商品房，買房人所交的全部款項不予退還。
王先生則表示，該補充協(xié)議中有關銀某公司合同解除權的約定屬于格式條款、霸王條款。
良慶區(qū)法院認為，王先生通過簽訂擔保借款合同取得按揭貸款，獲得履行商品房買賣合同的能力，在房屋未辦理所有權證之前，銀某公司必須為業(yè)主的借款承擔階段性擔保責任。而銀某公司發(fā)生承擔保證責任的情形下，其取得購房款的目的落空。銀某公司因此約定的業(yè)主不履行還款義務，而導致其承擔保證責任的情況下以解除合同，并未加重王先生的責任，也未超越合同相對性。
法院還認為，該補充協(xié)議雖屬于格式條款，但依然有效。2019年9月，法院一審判決，解除雙方的買賣合同，王先生返還該房屋給銀某公司。
開發(fā)商解除權為無效約定，二審法院駁回開發(fā)商訴請
王先生對該判決不服，上訴至南寧市中院，王先生堅持認為雙方補充協(xié)議中，有關銀某公司合同解除權的約定是無效的格式條款。
南寧市中院認為，雙方簽訂的房屋買賣合同及補充協(xié)議的目的，在于確定房屋的買受人和出賣人的權利和義務，王先生的主要合同義務為支付房屋對價，且其已經(jīng)采取首付款及銀行按揭貸款的方式支付完畢房屋全部價款，銀某公司也已將房屋交付王先生，合同的基本權利義務已履行完畢。因王先生未按期償還貸款，銀某公司是基于借款擔保合同的擔保責任被銀行扣劃保證金。雙方的補充協(xié)議中有關銀某公司合同解除權的約定，實際加重了王先生的責任，應認定為無效的格式條款，但銀某公司可另案行使追償權，就被扣劃金額及相關損失向王先生另行主張權利。
法院終審判決，撤銷一審判決，駁回銀某公司的訴訟請求。