今天聊聊捆綁銷售的那些事兒~
提問(wèn)1：今年我們?cè)跍?zhǔn)備買(mǎi)房子的事，聽(tīng)朋友說(shuō)最近房貸額度緊張，有的銀行需要貸款人購(gòu)買(mǎi)人身意外傷害險(xiǎn)或者理財(cái)產(chǎn)品什么的才能縮短放款時(shí)間和獲得其它相應(yīng)的優(yōu)惠，這是什么情況？
答：這種行為就是所謂的“捆綁銷售”。這種情況也不是最近才出現(xiàn)，在過(guò)去的幾年里，有銀行在辦理個(gè)人住房按揭貸款業(yè)務(wù)時(shí)，要求貸款人需要購(gòu)買(mǎi)他們銷售的人身意外傷害險(xiǎn)后才能放款，而該保險(xiǎn)的費(fèi)率一般都比普通的人身意外險(xiǎn)高出數(shù)倍；還有銀行告知貸款人可以通過(guò)購(gòu)買(mǎi)銀行的理財(cái)產(chǎn)品來(lái)降低實(shí)際的房貸利率或縮短面簽審核時(shí)間和放款時(shí)間，而根據(jù)理財(cái)產(chǎn)品所投入的金額不同，貸款人所獲得的優(yōu)惠也不同。
近期確實(shí)有多個(gè)城市的部分銀行出現(xiàn)了房貸額度緊張的現(xiàn)象，多地銀行也陸續(xù)上調(diào)了房貸利率，有些銀行的房貸審核時(shí)間和放款時(shí)間也有所延長(zhǎng)，甚至有銀行直接暫停了辦理二手房或新房貸款的業(yè)務(wù)。不過(guò)有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，部分銀行或是因?yàn)榘肽甓瓤己似诙{(diào)整了信貸投放速度，后續(xù)也許會(huì)有所緩解。
但不管怎樣，利用房貸額度緊張的形勢(shì)，來(lái)捆綁銷售人身保險(xiǎn)或是理財(cái)產(chǎn)品的行為都是不合法的。
早在2012年的時(shí)候，原銀監(jiān)會(huì)就發(fā)布了《關(guān)于整治銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)不規(guī)范經(jīng)營(yíng)的通知》，其中明確規(guī)定“銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)不得在發(fā)放貸款或以其他方式提供融資時(shí)強(qiáng)制捆綁、搭售理財(cái)、保險(xiǎn)、基金等金融產(chǎn)品”。
所以說(shuō)，這類搭售和捆綁銷售的現(xiàn)象早晚會(huì)被遏制住，而購(gòu)房者在辦理房貸的過(guò)程中也要理性，切忌被蠱惑而掉入陷阱。
提問(wèn)2：我看中了一套商鋪，但這個(gè)商鋪和一個(gè)返租合同是捆綁銷售的，開(kāi)發(fā)商聲稱這個(gè)商鋪帶5年租約銷售，5年的投資回報(bào)率分別為：7%、7%、8%、9%、10%，其中，前3年租金共計(jì)22%一次性從房款里扣除，而后2年租金按合同額的9%、10%返還，半年一返。請(qǐng)問(wèn)這種商鋪能買(mǎi)嗎？
答：這種就是所謂的“售后包租”商鋪，也就是開(kāi)發(fā)商先將商鋪賣(mài)給你，之后又將商鋪回收后統(tǒng)一招租，然后再將租金返還給你。這種商鋪聽(tīng)起來(lái)好像很實(shí)惠的樣子，但是里面卻是套路滿滿。
要知道，一般只有在開(kāi)發(fā)商資金緊張的時(shí)候才會(huì)進(jìn)行包租來(lái)套現(xiàn)，但是他們所得的錢(qián)款又不一定會(huì)用于項(xiàng)目后續(xù)的經(jīng)營(yíng)上，而是挪作他用。
而且在很多情況下，開(kāi)發(fā)商往往會(huì)將商鋪描繪得極其完美，然而在現(xiàn)實(shí)中他們往往在商鋪建成后就撒手不管了，導(dǎo)致很多商鋪經(jīng)營(yíng)不善，買(mǎi)鋪者的回報(bào)也將無(wú)跡可尋。此時(shí)，你不僅拿不到開(kāi)發(fā)商先前承諾的租金數(shù)，你可能還要天天和開(kāi)發(fā)商在那勞心費(fèi)力地打官司。
在“售后包租”的商鋪中，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂，而出現(xiàn)爛尾房、違約房、毀約房等的案例不在少數(shù)。同時(shí)，在2001年發(fā)布的《商品房銷售管理辦法》中，第11條就已經(jīng)明確規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。
由此可見(jiàn)，“售后包租”的商鋪不僅存在著很大的風(fēng)險(xiǎn)，而且也是被明令禁止的。所以，投資者遇到這類商鋪的話，還是謹(jǐn)慎為好。