12月06日訊，最近有朋友問我：打算在南京投資一個酒店式公寓，39平米，均價17000左右，水電一切都是商用的，40年產(chǎn)權(quán)，說是不限購也不限貸，到期后自動續(xù)期，交土地出讓金，契稅相關(guān)費用都按照商用住宅標準，想問問我這筆投資劃算嗎 先得明確一點的是，按照《物權(quán)法》的規(guī)定，普通住宅70年之后可以自動續(xù)期。而對于商業(yè)項目土地，使用期限一般是40或50年。《物權(quán)法》對此類土地到期后的續(xù)期規(guī)定不太清晰。也就是說，居住用地到期后可以自動續(xù)期，而商業(yè)用地目前尚未確定。所以，不要輕易相信銷售人員的承諾。
如果不考慮房屋性質(zhì)，單看價格還是很有吸引力的。
這種商住兩用的房子，因為得到政策上支持的“不限購、不限貸”和房屋總價低等優(yōu)勢，受到很多投資者的青睞。
但時，公寓和普通住宅是有區(qū)別的，“不限購不限貸”其實也沒那么美好。
先看一張比對表格：
1、產(chǎn)權(quán)方面
由于商住兩用的房子，土地的使用性質(zhì)為非住宅，因此使用時間就是40年或者50年。另外，在售的一些二手商住兩用房，土地使用證大多是在幾年前取得的，因此不少項目的實際使用年限可能會更少一些。
而住宅的土地使用年限為70年，就是俗稱的大產(chǎn)權(quán)房。
2、貸款
普通住宅，比如北京、上海購買第一套房的首付是35%，并且可以使用利率更優(yōu)惠的公積金還貸。
而公寓無論買了幾套，貸了幾次款，只要還清了就不影響以后繼續(xù)貸款買商住的房子。可惜的是，買這種類型的房子，貸款是不能用公積金的，并且首付是50%，商貸利率為基準利率的1.1倍。
3、購房數(shù)量
普通住宅有限購，全國各地的限購措施有所不同。而公寓則沒有限購措施，只要你有錢就可以買。
4、配套設施
如果買的是新交付的普通住宅，通常都是毛坯房，需要業(yè)主自己再去裝修，可能又是幾十萬的支出。
而公寓多為精裝修，拎包就能直接入住，周圍的環(huán)境、物業(yè)服務也相對較好。
5、成本
普通住宅都是按民用的標準收取物業(yè)費、水電氣費的，因此入住后的總成本還是比較低的。
而商住兩用的房子，由于房屋性質(zhì)不同，相關(guān)費用的收取都是按照商業(yè)性質(zhì)的標準去征收的，粗略算了一下，費用要比普通住宅高出一倍多，這樣以后的入住成本勢必增加很多。
稅費上也有差異。普通住宅初次購買和未來轉(zhuǎn)讓時的契稅為1.5%，而商住兩用性質(zhì)的住宅，契稅按3%征收。
6、落戶和子女教育
購買普通住宅后，只要符合當?shù)氐臈l件，都可以落戶，還能享受就近入學的政策。這也是為什么會有“學區(qū)房”這么一說了。
而公寓還得從性質(zhì)上說，由于是在商業(yè)用地上建的，屬于商業(yè)性質(zhì)，因此不能落戶，當然孩子的上學問題也無法解決。
7、面積選擇
無論是住宅還是商住兩用的房子，價格都受到地段、市場走勢等方面的影響，同一個區(qū)域的房子，房價都差不多。
不過，因為公寓的戶型比較單一，面積也比較小，所以買房的總花費也少一些。而住宅主要是剛需住房，因此戶型種類比較多，面積也比較大，所以總的花費更多。
規(guī)劃君覺得，如果買房真的是打算以后安家入住的，最好避免商住兩用的房子。雖說可能便宜點兒，但這種房子的用途，實際上是SOHO，也就是在家里辦公或者純公寓式住宅。而后續(xù)一系列的問題，比如生活成本高、無法落戶、孩子不能就近入學、同樓可能辦公跟居住混合，環(huán)境不好……都是麻煩。
如果是投資的話，也要多方面考慮。畢竟商住兩用的房子不能落戶，可能未來剛需接盤的比較少，增值幅度會比普通住宅低一些，再加上出手時較高的稅費，都會影響投資回報。當然，不是不能投資，但是一定要選擇好的區(qū)位、開發(fā)商和物業(yè)，了解清楚區(qū)域規(guī)劃的前景。
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