燕郊樓市亂象漸平欲從“睡城”轉(zhuǎn)向產(chǎn)業(yè)發(fā)展

十塊錢，半小時(shí)，就能坐到燕郊西端的燕順路口。坐在車上，甫一跨過(guò)京冀交界的潮白河，在通燕高速的盡頭往東一看，便仿佛進(jìn)入了地產(chǎn)一條街。

寬闊的102國(guó)道兩旁，大大小小幾十個(gè)售樓處、地產(chǎn)中介門店鋪鱗次櫛比。舉目四顧，記者第一眼注意到的，卻是店門口的各式宣傳畫旁，數(shù)量不等的中年婦女。

這些衣著簡(jiǎn)樸的大媽，手拿樓盤傳單，互相閑聊搭話間，卻不忘時(shí)刻巡視周遭路人，目光銳利如鷹脧狼顧。發(fā)現(xiàn)有貌似購(gòu)房者的，便揮著傳單，一擁而上，“看房嗎？這家挺好，跟我進(jìn)售樓處看看唄？”倘若路人不言語(yǔ)，一路跟隨勸說(shuō)個(gè)百十米，不成問(wèn)題。

記者便這樣被其中一位大媽帶進(jìn)售樓處，到某個(gè)售樓導(dǎo)購(gòu)面前一站，“這人我的！”。待導(dǎo)購(gòu)員點(diǎn)頭允諾，便興高采烈地出門，尋找下一個(gè)獵物。

隨后，這位叫張強(qiáng)(化名)的導(dǎo)購(gòu)向記者解釋道，“拉到客戶，登記之后，公司給她們提成。不過(guò)她們有人可比我有錢多了，燕郊的拆遷戶誰(shuí)不有個(gè)幾套房子。那街上賣卷餅的，說(shuō)不定都有千萬(wàn)身家?！?/p>

這，就是被稱為北京“睡城”的燕郊。在京津冀城市群協(xié)同發(fā)展語(yǔ)境下，這座河北小鎮(zhèn)，正深刻展現(xiàn)著大都市圈，乃至城市化建設(shè)的變革與探索。

“睡城”亂象

近年來(lái)，隨著京津冀一體化的不斷推進(jìn)，特別是在北京的城市副中心定點(diǎn)通州后，北京的非首都職能正逐步從城六區(qū)向“新中心”轉(zhuǎn)移。

這也帶動(dòng)了離北京最近的燕郊，其樓市成為環(huán)京市縣的樓市風(fēng)向標(biāo)。從不到1萬(wàn)元/平方米，到2萬(wàn)元/平方米，再到3萬(wàn)元/平方米，這一路漲上來(lái)，燕郊僅僅用了2年的時(shí)間。甚至在10月9日，央視財(cái)經(jīng)曾報(bào)道，在國(guó)慶期間，燕郊某樓盤在10月6日開盤，單價(jià)高達(dá)4萬(wàn)元/平方米。

市價(jià)飛漲，使得燕郊樓市出現(xiàn)了樓盤售價(jià)遠(yuǎn)高于政府的備案現(xiàn)價(jià)的現(xiàn)狀，導(dǎo)致捂盤惜售等諸多惡果，樓市亂象叢生。

十月初記者前往燕郊時(shí)，張強(qiáng)告訴記者，整個(gè)十月份，燕郊只有三個(gè)樓盤會(huì)出售新房。

記者隨即以購(gòu)房者身份走訪了這三個(gè)樓盤，其中某樓盤位于燕順路的項(xiàng)目，算上裝修費(fèi)和產(chǎn)權(quán)車位，首付比例接近50%；而在10月29日開盤二期項(xiàng)目的另一樓盤，委托的售樓人員則“私下”告訴購(gòu)房者身份的記者，他有私人渠道，加價(jià)20萬(wàn)，可以直接從內(nèi)部任意選房。

該售樓人員甚至“告誡”記者，出于各種原因，最終能夠讓購(gòu)房者排號(hào)購(gòu)買的房源，可能只有開盤總量的三分之一。

不僅如此，在缺房源的情況下，從業(yè)者間的違規(guī)行為也開始出現(xiàn)。一家廊坊當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)中介公司的二手房導(dǎo)購(gòu)馬立生(化名)告訴記者，他在十月份遭遇了“套房源”。

所謂套房源，就是一些導(dǎo)購(gòu)在沒(méi)有購(gòu)房者需要的房源時(shí)，冒充購(gòu)房者去別的銷售公司尋找需要的房源并上門看房，獲得售房業(yè)主聯(lián)系方式后，通過(guò)己方公司與業(yè)主聯(lián)系，然后簽約出售獲得提成的一種手法。

馬立生告訴記者，雖然他的房源并不是專任委托，但以往也很少有人采取這種方式，“這種售后很容易被察覺(jué)的惡意競(jìng)爭(zhēng)，損人利己，很少人會(huì)用，也太傷情面?！?/p>

多方博弈

如此現(xiàn)象，在決定穩(wěn)定房?jī)r(jià)的監(jiān)管層看來(lái)，顯然不利于其目標(biāo)的達(dá)成，整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，也自然成為了本輪樓市調(diào)控的重要組成部分。

10月中旬，住建部下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》)?！锻ㄖ穼?duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的9種不正當(dāng)經(jīng)營(yíng)行為作出了明確界定，并要求各地房地產(chǎn)部門“嚴(yán)肅查處房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違法違規(guī)等不正當(dāng)經(jīng)營(yíng)行為”。

最終，在執(zhí)行力度堪稱前所未有的此次調(diào)控面前，被各方視作典型的燕郊，房企的市場(chǎng)行為明顯收斂。

比如，大媽發(fā)傳單拉客戶的行為，早被明令禁止，但此前執(zhí)行不佳。但當(dāng)記者十月末再次前往燕郊時(shí)，大媽人數(shù)和10月初明顯減少。

雖然整治效果良好，但一些觀點(diǎn)指出，加大整治力度，只能治標(biāo)。燕郊開發(fā)商此前諸多違規(guī)行為，與其處在住宅用地供應(yīng)稀缺，庫(kù)存緊張的賣方市場(chǎng)地位不無(wú)關(guān)系。

這種現(xiàn)狀，被認(rèn)為與廊坊市收緊北三縣土地市場(chǎng)的政策有關(guān)。根據(jù)《三河市2016年度國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》， 2016年度三河市國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)總量為310.2930公頃。而燕郊鎮(zhèn)所在的三河市西市區(qū)，住宅用地供應(yīng)量為零。

在該計(jì)劃中，三河市政府提到，要優(yōu)化該市空間布局和土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，把項(xiàng)目作為壯產(chǎn)業(yè)、優(yōu)結(jié)構(gòu)、增實(shí)力的核心抓手，力推產(chǎn)業(yè)發(fā)展實(shí)現(xiàn)新突破。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，燕郊住宅供地?cái)?shù)量較少的原因，第一是住宅用地規(guī)模過(guò)多，影響城市規(guī)劃內(nèi)容；第二則不排除當(dāng)?shù)赜械胤奖Ｗo(hù)主義色彩，外來(lái)房企進(jìn)入市場(chǎng)十分困難。

土地開發(fā)要與交通協(xié)調(diào)

事實(shí)上，記者發(fā)現(xiàn)，燕郊嚴(yán)控土地政策，其中一個(gè)目的明確：不甘心只做“睡城”。

2016年河北省兩會(huì)上，河北省委書記趙克志明確指出，廊坊地區(qū)要做北京的衛(wèi)星城和生態(tài)城，“不能搞住在河北、上班在北京的睡城?！?/p>

5月27日的中央政治局會(huì)議上，北三縣則進(jìn)一步被要求，與北京城市副中心統(tǒng)一管控，統(tǒng)一規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)“規(guī)劃一張圖”，共同承接非首都核心職能疏解。

在上述種種原因共同作用下，最終出現(xiàn)了三河市規(guī)劃中，2016年燕郊住宅用地零供給。

但是，北京房?jī)r(jià)上漲，外溢剛需激增，與當(dāng)?shù)爻鲇诋a(chǎn)業(yè)引導(dǎo)、城市結(jié)構(gòu)調(diào)整帶來(lái)的供給變動(dòng)之間的矛盾卻日益突出。

而這個(gè)矛盾的背后，在一些學(xué)者看來(lái)，則反映了都市圈與城市群建設(shè)，由于內(nèi)涵不同，帶來(lái)的土地發(fā)展模式區(qū)別。

事實(shí)上，從慣例和標(biāo)準(zhǔn)來(lái)看，燕郊應(yīng)當(dāng)屬于北京都市圈的通勤范圍以內(nèi)。

根據(jù)中國(guó)工程院城市群交通一體化研究課題組定義，都市圈是一個(gè)占明顯優(yōu)勢(shì)的核心城市為中心，以通勤范圍維空間區(qū)域，由若干城鎮(zhèn)組成的具有綜合功能社會(huì)實(shí)體。

清華大學(xué)交通研究所所長(zhǎng)、教授陸化普認(rèn)為，都市圈是居民生活的一日通勤圈、生活圈和日常活動(dòng)圈，是有邊界的。出行一小時(shí)點(diǎn)到點(diǎn)的通勤服務(wù)，應(yīng)該是界定都市圈規(guī)模的指標(biāo)。而城市群，則是相互之間上下游產(chǎn)業(yè)密切關(guān)聯(lián)，需要便捷貨運(yùn)通道滿足產(chǎn)業(yè)物流需求的生產(chǎn)協(xié)作圈，包括都市圈和多個(gè)綜合功能的城市，沒(méi)有邊界限制。

他指出，都市圈土地開發(fā)，最關(guān)鍵的促進(jìn)土地混合使用，要滿足居民的居住需求、生活配套、就業(yè)崗位和公共服務(wù)。要實(shí)現(xiàn)交通與土地利用的一體化，推進(jìn)生態(tài)城市單元建設(shè)和混合土地使用。其中，推交通與土地利用的優(yōu)化調(diào)整，有利于減少末端時(shí)間消耗，滿足都市圈的高頻次、大規(guī)模通勤需求。