本文是“房地產(chǎn)帶鹽人”的第70篇文章，全文1790字，閱讀大約需要6分鐘。
繼上次說了個人房貸新政后貸款利率計算方式問題，本文說一下房貸辦理過程中所需要注意的因素，尤其是影響貸款審批的。
放上之前兩篇相關(guān)文章鏈接：
個人房貸新規(guī)開始執(zhí)行，LPR對各地房貸利率有何影響
房產(chǎn)贈與子女、繼承和過戶交易哪個更合適？
個人住房按揭貸款對于許多人來說已經(jīng)不陌生了，過去20年房地產(chǎn)起飛伴隨的兩個因素：房貸體量的擴張和預(yù)售制度。我們可以看一下人民銀行的統(tǒng)計數(shù)據(jù)：2018年末，人民幣房地產(chǎn)貸款余額38.7萬億元，同比增長20%，增速比上年末低0.9個百分點；全年增加6.45萬億元，占 同期各項貸款增量的39.9%。
雖然2018年以及今年個人住房貸款余額增速持續(xù)下降，這體現(xiàn)了調(diào)控對穩(wěn)定市場的調(diào)性，但絕對量級還是不小，住房個人貸款過去30年也覆蓋了大量的人群。不過如何辦理個人住房貸款，以及新政之下需要注意的事項仍然不少。
中國人民銀行公告〔2019〕第16號明確，10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率以最近一個月相應(yīng)期限的貸款市場報價利率（LPR）為定價基準加點形成。利率的變化不會很大，但由于市場化利率定價，而且每家銀行，對具體不同的貸款人都可以談判不同的貸款利率。
那么每個人的情況不同會造成那些差異呢？
貸款資質(zhì)：無論是買住宅、商鋪、公寓、寫字樓，很多購房者都被這個因素攔下來卻未必能搞清楚具體原因。實際上貸款資質(zhì)既包括一些硬性指標，也包括各家銀行的個性化要求，除了硬性的限貸政策，例如你是第三套住宅之類的，但買商業(yè)貸款不在此限制。
其實其他因素往往更加隱性，作為購房者并非銀行從業(yè)人員，很難完整的判斷。從字面上理解“貸款資質(zhì)”包含了所有可以符合貸款要求的限制，以及影響貸款年限、貸款數(shù)額的因素的總和。
例如工資收入流水，單身的需提供個人收入流水，夫妻購房需要提供雙方的，如果是父母和子女，則需要提供共同貸款人的。一般來說是半年的收入流水，可以直接在銀行柜臺或者自助設(shè)備上憑身份證和賬戶信息打印。收入流水需要注意兩點：
1、一般而言貸款人月收入應(yīng)為月還款額2倍以上；而且提供的收入構(gòu)成越穩(wěn)定越好。
2、收入流水證明需要真實，尤其是對于小商戶、個體戶等自營業(yè)者等收入不是特別均勻的情況。有的人在購房時聽信一些說法去做一套假的收入流水來作為資料提供給銀行，這是非常不可取的。首先銀行完全有專業(yè)鑒別能力，無論是風(fēng)控和客戶經(jīng)理基本上一眼就能看出來，而且這種情況會對以后申請這家銀行的貸款或者其他業(yè)務(wù)有些不好的影響。
提供的貸款申請資料務(wù)必注意期限：有些資料是有有效期的，例如前面說的工資流水一般要求近期的，不能是太久遠的時間跨度的，再就是征信報告。
三個需要注意時限的資料：
1、征信：一個月內(nèi)有效；可以在人民銀行征信中心查詢，或者部分銀行的大廳里專用設(shè)備上打印。
2、收入證明：一個月內(nèi)有效，需要加蓋發(fā)工資單位章。
3、個人流水：近期不超出3個月，總共6個月的流水。例如你本月10月提供，那么應(yīng)該是最早不早于7月份，從2月至7月的收入流水。
個人征信報告中哪些影響到貸款審批呢？
個人征信報告上包含個人基本信息、信息概要（包括名下貸款、賬戶、借貸記賬戶開始的時間）借貸交易信息明細（主要是銀行賬戶，例如信用卡記錄等等）、公共信息明細（例如公積金繳存情況）等等。
這其中特別需要注意到的是兩個部分：
二是不良信用記錄。例如信用卡還款違約、助學(xué)貸款還款違約、有連帶擔保責(zé)任而債務(wù)人未能按期履約造成的信用記錄不良是最常見的幾種。有時候僅僅是幾個月的信用卡未能按期還款，一時疏忽也好，故意為之也罷，都會上征信記錄，直接影響貸款人的申請審批。
很多購房人，就是因為一點信用卡債務(wù)未按期還款，甚至是因為把卡借給他人消費，而對方未按時還款導(dǎo)致自己的信用記錄毀了，缺乏信用意識以為沒什么事，結(jié)果導(dǎo)致上百萬的房貸批不下來，代價非常大。所以特別提醒一句：當今是信用時代，信用數(shù)據(jù)和記錄就是財富，也是對人綜合評價的參照因素，務(wù)必重視保護好信用記錄。
更多“房地產(chǎn)帶鹽人”文章鏈接：
人民幣匯率破7之后，經(jīng)濟開始告別房地產(chǎn)時代
商鋪投資要避開哪些坑，投資商鋪六條金句
公寓到底適不適合投資的幾個判斷依據(jù)