房?jī)r(jià)下跌可能要開始了

這樣一致性的行動(dòng)，難說(shuō)巧合，而非?？赡苁歉邔拥墓沧R(shí)！

這是國(guó)內(nèi)大膽破局的開始，更是對(duì)外部的破局！

房?jī)r(jià)大頂已至，調(diào)整或?qū)㈤_始！

1、這樣的財(cái)富分配不可長(zhǎng)久

就在十一假期前幾天，筆者的一位年近60的農(nóng)村遠(yuǎn)親打來(lái)電話，訴說(shuō)要買房的恐慌，因?yàn)樗磉叺膸孜秽従油ㄟ^(guò)在當(dāng)?shù)厥〕琴J款買房，迅速拉開了與他的人生距離，一年之內(nèi)房?jī)r(jià)就上漲了50萬(wàn)，這個(gè)數(shù)字比他一輩子的積蓄還多。更讓他恐慌的是，這個(gè)上漲似乎沒(méi)有盡頭。

一二線房?jī)r(jià)的瘋狂帶來(lái)的這場(chǎng)全國(guó)范圍內(nèi)的財(cái)富重新分配，劇烈地顛覆了我這位親戚的60年來(lái)的三觀，震撼程度不亞于一場(chǎng)革命。

3月以來(lái)，一二線城市房?jī)r(jià)暴漲，所帶來(lái)的中國(guó)財(cái)富再分配效應(yīng)實(shí)在觸目驚心！筆者在3年前就已經(jīng)提出，不應(yīng)該容忍這種沒(méi)有技術(shù)含量、主要依靠貼近權(quán)力與貨幣創(chuàng)造者的財(cái)富再分配成為主流。在今年5月18日的文章中，筆者再次談到這一點(diǎn)：

由于中國(guó)的土地是公有，房地產(chǎn)暴漲，實(shí)際上是個(gè)全民財(cái)富再分配的過(guò)程。越早拿到土地使用權(quán)的人，越是獲利最大。而短短10年，房?jī)r(jià)暴漲了10倍，這種短時(shí)間里出現(xiàn)的財(cái)富再分配，世所罕見(jiàn)。雖然有中國(guó)的特殊國(guó)情，但是，管理層有責(zé)任對(duì)這種財(cái)富再分配進(jìn)行調(diào)控，回到“房子是要給人住的”思路上去。

遠(yuǎn)房親戚短短一年得到的這個(gè)值他一輩子全家積蓄的教訓(xùn)，僅僅是因?yàn)樗泥従訌你y行拿了杠桿，而不是他們有了新的商業(yè)開拓與財(cái)富創(chuàng)造。

這種恐慌與震動(dòng)，對(duì)社會(huì)的影響是巨大深刻的。同樣的恐慌也在城市上演。所以，離婚結(jié)婚才會(huì)如此蜂擁，能怪這些拿著積蓄、首付貸、甚至高利貸沖進(jìn)房市的人們？不能，僅僅通過(guò)一次貸款與購(gòu)買，就可以獲得巨大的財(cái)富重新分配，這種超現(xiàn)實(shí)的碾壓，試問(wèn)幾人能夠抗拒??？

對(duì)于任何一個(gè)國(guó)家來(lái)說(shuō)，這樣的財(cái)富重新分配方式，都不應(yīng)被容忍的，因?yàn)樗鼤?huì)破壞真實(shí)財(cái)富創(chuàng)造體系。就如同鴉片帶來(lái)短暫的肉體愉悅，但最終毀掉的是整個(gè)機(jī)體的正常反饋機(jī)制，落入長(zhǎng)期的病夫結(jié)局。

近期針對(duì)這種財(cái)富分配苗頭，加拿大、澳大利亞等國(guó)家都拿出了有力的行動(dòng)：直接加稅。而我們是社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)！民眾生活必需品的住房，更不應(yīng)成為全社會(huì)財(cái)富大規(guī)模重新分配的主要渠道。

2、房?jī)r(jià)自然見(jiàn)頂信號(hào)早已出現(xiàn)

其實(shí)，房?jī)r(jià)近期已經(jīng)傳遞出了見(jiàn)頂?shù)男盘?hào)：那就是居民消費(fèi)能力的萎縮。在9月9日的文章《今天的這個(gè)數(shù)字，照建中國(guó)經(jīng)濟(jì)冰與火的未來(lái)》中，筆者已經(jīng)談到，CPI連續(xù)4個(gè)月下滑，反應(yīng)的是通縮的威脅，而這個(gè)通縮，則由房?jī)r(jià)壓縮居民消費(fèi)所導(dǎo)致：

CPI與房?jī)r(jià)，或者說(shuō)居民收入能力與負(fù)債能力，這兩組對(duì)應(yīng)關(guān)系，基本說(shuō)的一個(gè)事情。

兩者之間，說(shuō)到底，是散步的主人與狗的關(guān)系：

在主人散步的過(guò)程中，狗有時(shí)候跑很遠(yuǎn)，但最終看來(lái)，狗與主人的距離，是基本穩(wěn)定的。太遠(yuǎn)了狗就丟了，主人與狗的系統(tǒng)崩潰。

因此，一旦CPI出現(xiàn)下降通道，也就是我們所說(shuō)的通縮威脅來(lái)臨，那么房?jī)r(jià)的上漲空間，也就差不多到頭了。

這一點(diǎn)，我們可以看看，近5年來(lái)的中國(guó)房?jī)r(jià)漲速與CPI之間的對(duì)應(yīng)關(guān)系。

可以看到， 在房?jī)r(jià)到達(dá)價(jià)值均衡點(diǎn)之后(也就是房?jī)r(jià)收入比，達(dá)到一般認(rèn)可的水平，鑒于中國(guó)人愛(ài)房子國(guó)民性，以及房子所包含的福利邊界特權(quán)，讓中國(guó)的合理房?jī)r(jià)收入比，可以適當(dāng)看高一線，2012年左右大概是發(fā)達(dá)國(guó)家的3倍左右，基本是均衡水平了)，房?jī)r(jià)與CPI之間的關(guān)系，更能夠反映它們之間的真實(shí)互動(dòng)。

不難看出，2012年之后，房?jī)r(jià)的大幅度上漲，都是在CPI的爬升階段(上圖紅色箭頭區(qū)間). 而房?jī)r(jià)增幅的下滑，則是在CPI下降階段(上圖藍(lán)色箭頭區(qū)間).

可見(jiàn)，在此次12個(gè)城市主動(dòng)降杠桿之前，房?jī)r(jià)自然頂部已經(jīng)來(lái)臨，即使有一線城市的少數(shù)拉高行為，但是，陽(yáng)已極陰已生，大勢(shì)已去！

3、另外一個(gè)財(cái)富流失通道

除了內(nèi)部居民的杠桿已經(jīng)到極限之外，外部的吸力則是中國(guó)房?jī)r(jià)見(jiàn)頂?shù)囊粋€(gè)重要因素。

目前，北京上海的房?jī)r(jià)已經(jīng)與紐約看齊?？紤]到人均收入，北京人估計(jì)只有紐約的1/8，這個(gè)漲幅已經(jīng)超越了中國(guó)的發(fā)展階段。

要知道，紐約是靠全球最富裕的人的資金支撐(而且不限購(gòu)！)，是包括中國(guó)有錢人在內(nèi)的全球供養(yǎng)模式，才有今天的價(jià)格。

北京上海深圳等一線城市，至少在10年里，是無(wú)法有美國(guó)這種全球供養(yǎng)模式的。

房?jī)r(jià)過(guò)高必然會(huì)必然會(huì)導(dǎo)致資金外流。今年5月，美國(guó)亞洲協(xié)會(huì)發(fā)了一個(gè)報(bào)告，2010年到2015年，中國(guó)人到美國(guó)買房，貢獻(xiàn)了1100億美元。加拿大、英國(guó)、澳大利亞都有大量的中國(guó)錢流入買房，甚至連日本，都有中國(guó)人買下的別墅群在那里荒廢。

記得索羅斯在2001年訪問(wèn)中國(guó)時(shí)，曾與當(dāng)時(shí)的中國(guó)領(lǐng)導(dǎo)人談到日本，說(shuō)日本的金融市場(chǎng)在瞎搞，日本的工業(yè)產(chǎn)出創(chuàng)造的財(cái)富，基本上都被金融市場(chǎng)給糟蹋掉了。日本糟蹋財(cái)富的金融市場(chǎng)之一，就是房地產(chǎn)。在日本房地產(chǎn)暴漲到頂峰之際，大批日本人海外置業(yè)，比如美國(guó)的夏威夷，幾乎被買成了日本州，如今這些日本人的財(cái)富，沉淀在夏威夷為美國(guó)人民貢獻(xiàn)稅收。

對(duì)外經(jīng)貿(mào)大學(xué)教授丁志杰先生在今年2月27日披露了一組數(shù)據(jù)，2008年底，中國(guó)對(duì)外凈債權(quán)是1.5萬(wàn)億美元，但是到2015年9月末依然是1.5萬(wàn)億美元。它意味著，8年來(lái)我們通過(guò)外貿(mào)所賺的貿(mào)易順差部分，都通過(guò)金融渠道的虧損白送出去了。

而我們的房地產(chǎn)，已經(jīng)具備了這種對(duì)外財(cái)富輸送與流失通道的典型特征。

4、我們正處于全球大緊縮的前夜

更大的外部約束則是：當(dāng)前的中國(guó)一二線房產(chǎn)泡沫，正處于一個(gè)前所未有的全球性大緊縮周期的前夜。

經(jīng)過(guò)8年的全球四大央行，也就是美國(guó)、中國(guó)、歐元區(qū)域日本驚人一致的大放水之后，目前，全球央行的放水能力也到了極限。資金泛濫的當(dāng)前階段必然是要過(guò)去的。

也就在這個(gè)十一假期，歐洲央行放出令人意外的消息：未來(lái)將逐步縮減規(guī)模。而同樣也在這個(gè)假期，美聯(lián)儲(chǔ)再次嘗試了短期貨幣政策工具，向金融機(jī)構(gòu)賣出國(guó)債，嘗試短期的資金回收操作，這兩個(gè)因素導(dǎo)致黃金在假期大跌。

很顯然，未來(lái)誰(shuí)能保持最小程度的資產(chǎn)泡沫，誰(shuí)就能損失最小地度過(guò)未來(lái)的苦澀時(shí)期，而最大泡沫者，將極有可能成為另外三大央行的獵殺對(duì)象。

而我們一二線的居民們，仍然在醉心于房市永遠(yuǎn)漲，京滬永遠(yuǎn)漲的邏輯。

那些搶到多套房子的一二線居民以及囤房的中介與投機(jī)者們，都認(rèn)為自己坐著不動(dòng)就可以讓每套房子每年為自己凈賺幾十乃至上百萬(wàn)。他們也許不知道的是，他們的想法能夠成立的唯一前提，就是找到比他們更有錢的接盤者。

當(dāng)農(nóng)民都已經(jīng)感到恐慌想入市的時(shí)候，也就意味著目前中國(guó)已經(jīng)沒(méi)有一二線房地產(chǎn)的大批接盤人了。最有能力接盤的，也就是這些買房者自身，但是他們已經(jīng)大都是持有房地產(chǎn)的空頭們了，因?yàn)椋麄円雰冬F(xiàn)這紙上富貴，唯一能做的就是賣出。

而房市的流動(dòng)性是比較差的，一旦大家都要賣出，很難在高位保持震蕩，下跌是極大概率。

5、內(nèi)外齊破局，經(jīng)濟(jì)增速慢點(diǎn)沒(méi)什么

2015年，中國(guó)股市加杠桿最終導(dǎo)致股災(zāi)相信很多投資者記憶猶新，數(shù)萬(wàn)億財(cái)富被消滅。

相對(duì)于股市在中國(guó)居民的資產(chǎn)配置里，是相對(duì)較小的部分。房地產(chǎn)在中國(guó)居民的家庭財(cái)富配置里占到了50%以上的大頭，而在這輪房市大加杠桿之后，這個(gè)比例就更高了。

在往期文章中筆者多次談到一個(gè)擔(dān)憂：很多人把全部身家作為杠杠的基數(shù)，貸款3倍甚至更高，砸進(jìn)房子，但誰(shuí)能保證未來(lái)的房?jī)r(jià)不下跌？一旦這些壓上全部身家的投資者，未來(lái)被套，房子成為負(fù)資產(chǎn)，會(huì)有什么樣的經(jīng)濟(jì)與社會(huì)后果？

在此時(shí)刻，16個(gè)城市一起給房市降杠桿，怎么說(shuō)也是值得欣慰的！

這既是阻止泡沫過(guò)大而自爆，更是在為泡沫固化創(chuàng)造時(shí)間空間！也是對(duì)內(nèi)對(duì)外的同時(shí)破局！

中國(guó)受制于發(fā)展中國(guó)家的現(xiàn)實(shí)，難以主動(dòng)破局。而這一次，給房地產(chǎn)降杠桿，本質(zhì)上而言，是對(duì)內(nèi)、對(duì)外破局行動(dòng)。

因?yàn)榇钨J危機(jī)以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)加杠桿，一直是外部尤其是美國(guó)最希望看到的方向，因?yàn)橹挥兄袊?guó)加了杠桿，美國(guó)才能有一個(gè)寬松的去杠桿環(huán)境！現(xiàn)在，這個(gè)管道慢慢會(huì)被掐斷。

中國(guó)經(jīng)濟(jì)或許因?yàn)榉渴形磥?lái)的調(diào)整而增速慢一點(diǎn)，但是，如果因此而能夠讓社會(huì)的財(cái)富分配更公平，讓青年人看到奮斗就可以超越階層流動(dòng)的希望，讓居民們不再有“一日不買房，落后20年”的恐慌，讓中國(guó)避免成為這一輪全球資本獵殺的對(duì)象，那么，房?jī)r(jià)就是10年不漲，也是中國(guó)之幸！