昨晚之后，我們已經(jīng)要真的見證房貸利率的歷史了。
值此全國樓市都陷入“冰凍期”，首套利率降低來的比預(yù)期的更快、更猛烈。
昨晚九點(diǎn)半，中國人民銀行低調(diào)發(fā)布《人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)階段性放寬部分城市首套住房貸款利率下限》。
2022年5月、8月連續(xù)下調(diào)LPR，距8月1年期下調(diào)5個(gè)基點(diǎn)、5年期下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)，僅一個(gè)月，央行再出政策。
距離上次調(diào)LPR僅一個(gè)月，調(diào)整到來如此之急促，說明前序政策的效果甚微。
然而這次”疾風(fēng)“，與以往的調(diào)控都不盡相同。
這可能是國內(nèi)樓市歷史調(diào)控上第一次沒有明確底線的放松。
我們可能正在見證歷史最“寬泛”的調(diào)控；
沒有之一。
9月29日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，決定階段性調(diào)整差別化住房信貸政策。符合條件的城市政府，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)匦掳l(fā)放首套住房貸款利率下限。
重中之重的是本次利率政策并非普調(diào)。
“自主決定”“階段性”“差異化”，放開首套住房貸款利率“下限”。
但下限的“限”的底線并未明確。
沒有指導(dǎo)，沒有下限，可能在實(shí)踐的過程中就沒有底線。
“自主決定”更加考驗(yàn)城市操盤手的智慧，然而歷史告訴我們，城市之間參差不一，不盡相同。
政策的大門截至到2022年底關(guān)閉，最后兩個(gè)月，全國符合要求的城市“應(yīng)出盡出”“百花齊放”。
今年的GDP目標(biāo)，看來是很難實(shí)現(xiàn)了。
“差別化”是本次調(diào)控的核心邏輯，正如全國都在上演的樓市分化。
對于2022年6-8月份新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比、同比均連續(xù)下降的城市，在2022年底前，階段性放寬首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。
本次調(diào)控并不是所有的城市都適用。
我們僅參考8月發(fā)布的70城價(jià)格數(shù)據(jù)，8月70城中有45個(gè)城市環(huán)比、同比均下跌。
符合要求的城市，基本都為三四線城市，極個(gè)別二線城市。
當(dāng)二三四線城市市場經(jīng)歷連續(xù)下跌，部分城市如武漢、南昌、長春、哈爾濱等城市都在執(zhí)行首套商貸最低20％，疊加本次首套利率的“無下限”下調(diào)。
三四線及部分二線城市的杠桿將達(dá)到歷史空前的高度。
而現(xiàn)階段大部分城市的調(diào)控困境與二手房市場如此相像。
小刀割肉式的放松已經(jīng)讓大家產(chǎn)生調(diào)控的抗性，調(diào)控也有“邊際效應(yīng)遞減”。
只有一瀉千里的調(diào)控與放松，才能展示誠意。
畢竟，在如此惡劣的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，讓老百姓”動(dòng)心“很難，讓老百姓”動(dòng)口袋“更難。
遺憾的是，這次的天降甘霖，沒有潤到杭州。
杭州2022年6-8月新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比、同比均為增長。
但杭州樓市的困境根本并不是利率問題，而是房票問題。
始終有人想在杭州擁有一個(gè)家，差的不是利息，缺的而是房票。
但杭州，仍然面臨剛需房票補(bǔ)給不足、改善標(biāo)的少等實(shí)際情況。
無論誰，也阻擋不了市場回歸理性的步伐，漸進(jìn)式的調(diào)整并不能撼動(dòng)阻止整體歸航的大船。
未來限價(jià)放開可能也不那么遙遠(yuǎn)了。
我們拭目以待。
本次利率的調(diào)控，大部分城市的未來已經(jīng)初現(xiàn)。
不妨大膽設(shè)想，大部分城市今年首套利率能否破四？三字頭是不是不無可能？
畢竟房貸利率日本1.38%、美國3.3%，我國4.3%的LPR仍有下調(diào)空間。
當(dāng)多數(shù)銀行1年期定期存款利率為1.85%，2年期的定期存款利率在2.4%，3年期和5年期的定期存款利率分別為2.7%，3-4%的的房貸利率興許才是“回歸理性”。
9月的貸款利率如市場預(yù)期的下降，調(diào)控的底線并沒有如期守住。
全國城市去庫存、振樓市的壓力實(shí)大，持續(xù)溫和的試探已經(jīng)毫無效用。
這次政策的指揮棒已經(jīng)正式交給各個(gè)城市，畢竟每個(gè)城市的戰(zhàn)況不盡相像。
但有一點(diǎn)肯定相似，2022年的樓市放松，沒有獨(dú)立行情，只有全面執(zhí)行。
包括杭州。
那余杭部分放松、限價(jià)全面放開還有多遠(yuǎn)？