莎莎(化名)近期在置換房產(chǎn)過程中，因二套房首付要200多萬元，她便用已有住房作為抵押，以家里公司名義申請了經(jīng)營貸湊首付。對此，有銀行業(yè)人士表示，違規(guī)操作空間確實存在，但實際能鉆空子的人比例不高。也有國有大行信貸人士稱，當前銀行貸款業(yè)務非常嚴格，員工不會為了一點績效去違規(guī)操作。專家認為，銀行對這種行為的核查難度較高，但不管是不是剛需，用經(jīng)營貸資金進入房地產(chǎn)市場都是違規(guī)的。

中介包裝術：包裝成公司股東套貸款，百萬經(jīng)營貸收2萬服務費

據(jù)介紹，具體的包裝流程為：只要申請者本人不是公職人員，或單位允許個人在外兼任職務，該融資擔保公司就可以把申請人包裝成一家公司的法人、股東或監(jiān)事，并提供公司流水、交易合同等材料，以此向銀行申請抵押經(jīng)營貸。貸款獲批后，資金先打到申請人“假任職”的公司賬戶，再轉(zhuǎn)給個人。

小娟稱，“我們這邊的公司都是可用于做貸款的正規(guī)公司，只要按正規(guī)流程做，申請人按時還款，銀行貸前貸后審查都不會出問題。我們和銀行合作十多年了，涵蓋您能說上名字的市面上所有銀行?！?/p>

根據(jù)北京地區(qū)建行、光大、工行、廣發(fā)、民生、北京銀行等多家銀行信貸人士介紹，房屋抵押經(jīng)營貸最高可以貸出房屋凈值的七成資金，最長期限不超過6年。以一套400萬元價值的房產(chǎn)計算，能貸到的上限即280萬元，相對來說貸款人的還款壓力也更大。

把“不符合”變?yōu)椤胺稀?，再為客戶掩護資金真實流向，這波操作要收多少“銀子”呢？小娟介紹，會為客戶量身定制方案，服務費2個點。如貸款100萬元，該公司收取2萬元費用，而且這不包括把個人包裝成公司股東的費用，如果公司流水等材料不合格，可能還會另收費。小娟稱，“我們做的就是服務，好多客戶不符合資質(zhì)，我們通過一些渠道和手段去完成這筆貸款申請，中間肯定要付出成本。”

經(jīng)營貸資金被挪用背后：銀行審批整體從嚴，但難防變相違規(guī)流入樓市

莎莎目前住在北京南三環(huán)外，研究生畢業(yè)后6年一直在通州工作，前年生了小孩，為了更好地兼顧家庭和工作，她開始留意通州的房價。心儀地段的單價始終在5萬-6萬元徘徊，直到今年2月，她遇到一位房主著急用錢，把價格降到約4萬元一平米，100平米的房子加上中介費、稅費等，總價約420萬元。

莎莎向親戚朋友借了一圈還是沒湊夠首付，丈夫名下的房產(chǎn)在疫情期間估值也低于預期，于是莎莎選擇用丈夫名下房產(chǎn)做了150萬元抵押經(jīng)營貸。她透露，“公婆名下有實體公司，可以提供真實流水和上下游交易合同等，貸款以公婆名義申請?！?/p>

他們直接找到一家股份行，整個批貸流程用了一個多月，銀行先找評估公司上門看房，然后去公司實地盡調(diào)，看合同明細等，“總的來說很復雜?！?/p>

莎莎稱雖然申請了抵押經(jīng)營貸，現(xiàn)在還款壓力也很大。她比較了多家銀行的貸款利率，如果是“一年一歸本”(即每年還一次本息，下一年再貸出來)的方式，有一家股份行利率最低，為4%，但一年要還156萬元，壓力太大；如果選擇多年還清，最長可以分5年，年利率最低是4.85%，每月還利息約6000元，最后還本金。

“只要走正常的手續(xù)，銀行很難查出你實際做什么。” 一位股份行信貸人士表示，違規(guī)操作空間確實存在?！凹僭O貸款申請者A公司從B公司買100臺電腦，用房屋抵押在銀行貸款，銀行貸出100萬元會直接打到B公司，但兩家公司間會不會再’倒手’就較難排查?！?/p>

民生銀行研究院研究員李鑫談及消費貸資金流向排查時也曾表示，如果銀行要求每一筆客戶消費都提供消費憑證，不僅會降低客戶消費用款的便捷程度，降低客戶的消費意愿，甚至會直接被不需要提供消費憑證的同類競爭機構(gòu)將客源搶走，同時很多消費都是基于網(wǎng)上付款，提供消費憑證的驗真也具有一定難度?！爱斍昂芏嚆y行也都在探尋更好的方式來平衡風險，可以說是在摸著石頭過河，銀行能做的也只有更嚴格地審核客戶的還款意愿和能力?！?/p>

一位國有大行的信貸人士稱，經(jīng)營貸和消費貸審批都非常嚴格，中介可能說得花哨，不過實際可行性偏低，比如公司經(jīng)營不足一年就很難獲批，因此申請人是承擔一定風險的。她表示，各家銀行考核機制不同，該行對違規(guī)者輕則處分重則辭退，所以員工不會為了一點利益違規(guī)操作。另一家國有大行信貸人士稱，該行已暫停房屋抵押貸款業(yè)務。

資金違規(guī)挪用屢禁不止：貸款人核驗還需進一步加強

上述國有大行信貸人士分析稱，國家下發(fā)政策想做的是控制大局、抑制房價，讓大部分人能過上安居樂業(yè)的生活，現(xiàn)在調(diào)控政策已經(jīng)對首套剛需者有所偏重，比如首套房貸利率和首付比都明顯低于二套房貸。而且想鉆空子的人還是少數(shù)，真正能鉆空子的人更少之又少?！笆紫饶阋诒本┯蟹孔?，且沒有或還清貸款，同時你又是一家公司股東，幾個條件篩下來范圍就不大了?！钡蔡寡裕芏鄷r候政府“有形的手”敵不過市場“無形的手”。

投機行為推高房價，高房價又讓改善型住房者違規(guī)挪用資金去補缺口，這不是一個良性循環(huán)。此前就有地產(chǎn)業(yè)人士提出，二套房調(diào)控政策較為嚴厲，會有效遏制投資投機性需求，但也勢必影響改善型購房需求。對于二套房應進行差別化政策管理，對部分合理改善住房的需求，未來建議適當放寬；對于不斷有房源倒騰或者有類似P2P借款的現(xiàn)象，應要進行嚴格限制。