撰文|王亞靜
近年來，在“房住不炒”的總基調下，我國有關房企融資政策持續(xù)收緊。自2016年10月以來，各監(jiān)管部門不斷出手，銀行貸款、債券、非標融資、股權質押、海外融資等渠道紛紛被限制。
5月17日，銀保監(jiān)會再次發(fā)文，強調不得向四證不全、開發(fā)商、股東資質不達標、資本金未足額到位的房地產開發(fā)項目直接提供融資，或通過股權投資+股東借款、股權投資+債權認購劣后、應收賬款、特定資產收益權等方式變相提供融資，繼續(xù)緊盯房企融資。
融資渠道收緊之下，房企既有投資拿地的需求，也有“借新?lián)Q舊”緩解資金鏈壓力的需求。擺在開發(fā)商面前的難題是，如何在規(guī)模競爭的后半場，獲得更高的融資額度，進入“寡頭”之爭。
顯然，誰扼住金融“錢袋子”，就扼住了企業(yè)的命脈。
鳳凰網房產以房企授信額度數(shù)據(jù)為切入點，獨家發(fā)布《2019第一季度上市品牌房企授信額度排行榜》與《上市品牌房企授信額度漲跌幅排行榜》，對比開發(fā)商授信額度的變化，管窺企業(yè)的資金財技。
授信額度與規(guī)模有差距，國企或央企授信額度高
《2019第一季度上市品牌房企授信額度排行榜》數(shù)據(jù)顯示，授信額度與房企規(guī)模并不匹配，僅有25家房企的授信額度超過千億。
能夠獲得更高授信額度的房企，大多具有央企或國企的背景。在排行榜中，越秀地產、首創(chuàng)置業(yè)、華僑城、金地集團、首開股份等房企均獲得了相對較高的授信額度。
不過并非房企規(guī)模與授信額度完成呈現(xiàn)正比關系，在2018年以4600億的銷售額沖進排行榜前五的融創(chuàng)中國，授信額度820億，排名位列第30。同樣具有規(guī)模優(yōu)勢的泰禾集團和中國金茂也并未進入前列。
不過，碧桂園、恒大、保利發(fā)展、萬達、萬科等老牌房企均獲得了較高的授信額度，位列前5名。其中，碧桂園、恒大的授信額度均超過4500億，保持領跑的姿態(tài)。
對于房企而言，外部有持續(xù)的、不斷收緊的調控政策，內部房企又遇償債高峰；與此同時，拿地、并購等拓展公司規(guī)模的需求均需要資金的助力。然而，授信額度或難以滿足企業(yè)的發(fā)展需求。
據(jù)鳳凰網房產統(tǒng)計，僅在2019年第一季度便有16家房企的授信額度使用率過半。包括碧桂園、恒大、保利發(fā)展、陽光城、新城控股、世茂房地產等多家知名房企。并且，世茂房地產的授信額度使用率高達90.09%。
僅從第一季度房企的授信額度使用率便可看出，一眾開發(fā)商今年的資金壓力顯然不小。
17家房企授信額度持平，5家房企下跌
盡管房企對資金的渴求有增無減，現(xiàn)實卻是不甚樂觀。
從2018年3月31日到2019年3月31日的授信額度變化中，不難發(fā)現(xiàn)房企授信額度變化不明顯。在這一年中，有17家房企的授信額度沒有變化，包括碧桂園、萬達、世茂房地產、旭輝集團、龍湖集團、華潤置地、泰禾集團、融創(chuàng)中國等眾多知名房企。
另外，金地集團、金科集團、電建地產、金融街、信達地產等5家房企的授信額度出現(xiàn)下跌的狀況。以金科集團為例，金科2018年負債總額達到1929.32億，仍頻繁為高負債公司擔保，通過提高公司負債及資金風險的做法，實行毒丸計劃。或許囿于此，金科授信額度下降為1589億，跌幅為0.06%。
值得一提的是，盡管有一半房企的授信額度出現(xiàn)上升，但上升幅度有限。據(jù)鳳凰網房產統(tǒng)計，有10家房企的授信額度漲幅在10%以下，僅有8家房企的授信額度漲幅超50%。并且，在排名前10 的房企中，沒有任何一家企業(yè)授信額度的漲幅超過50%。
在房地產領域，資金就是企業(yè)的血液。而在“去桿杠”的政策下，開發(fā)商普遍面臨資金鏈承壓問題。隨著財報相繼披露，已有多家房企收到上交所或深交所的問詢函。問詢內容普遍聚焦房企流動性緊張、短期償債以及融資能力等問題。
房企希望通過加速融資、提高授信額度來“解渴”的迫切心情卻無法緩解。上海銀保監(jiān)局近日發(fā)文稱，因某城商行上海分行向某資本金不足的房地產項目發(fā)放貸款，該分行被罰款50萬元。
這從披露的數(shù)據(jù)中也能窺得一二。據(jù)同策研究院數(shù)據(jù)顯示，2019年4月，40家上市房企完成融資總額共計753.62億元，環(huán)比上月大幅下跌26.42%。
資金鏈承壓之下，開發(fā)商不得不面對“不進則退”的現(xiàn)實。在“寡頭”競爭的戰(zhàn)場上，誰能如何帶領企業(yè)脫穎而出，考驗著房企的管理層們。