臣財貸款網(https://loan.cngold.org/)8月12日訊，昨日，南京出臺房產新政，決定從2016年8月12日起，調整土地公開出讓競價方式和商品住房貸款首付比例。傳了一個月的南京房貸新政終于在昨天和蘇州的限購政策一起出臺，不過和蘇州合肥等地相比，南京的房貸政策并沒有認房又認貸，也沒有將二套房首付貸款比例提高到60%，只是將二套房首付比例提高了5%。而在土地出讓方面，熔斷拍地政策繼續(xù)，對搶地的開發(fā)商實行搖號，當競價達到最高限價90%時，所建商品房還必須現(xiàn)房銷售。新政的整體思路很明確，希望樓市進入長期平穩(wěn)發(fā)展的斜上坡，而不是瘋狂走高或者瘋狂下跌的震蕩波。
地價超最高限價九成，要現(xiàn)房銷售超過最高限價，搖號決定地塊歸屬
[土地出讓下狠手]
雖然對于買房人的房貸政策很溫柔，但是由于土地多次熔斷，對開發(fā)商拿地的新政可謂十分嚴格，新的土拍政策有三條：
一是規(guī)定經營性用地公開出讓實行網上交易，競價所產生的保障房建設資金不計入房價準許成本。
二是當網上競價達到一定比例時，調整該地塊所建商品住房預售條件，其中當網上競價達到最高限價80%時，申領預售許可證應達到以下施工進度：七層及以下的，應當完成基礎工程并施工至主體結構封頂；八層及以上的，應當完成基礎工程并施工至主體結構三分之二以上。當網上競價達到最高限價90%時，該地塊所建商品住房必須現(xiàn)房銷售。這些要求將在土地出讓公告及土地出讓合同中進行明確約定，并由房產部門在后期頒發(fā)銷售許可證時嚴格執(zhí)行。
三是當網上競價達到最高限價時，仍有兩家以上單位要求繼續(xù)競買的，停止網上競價，改為現(xiàn)場搖號產生競得者，并在最高限價基礎上再加一個加價幅度作為成交價。采取該做法，主要目的是既要防止產生新的高價地，控制地價過快上漲，同時又加大土地市場供應，對緩解市場需求、穩(wěn)定市場預期起到積極作用。
開發(fā)商拿地不能有錢任性了
三條拿地新政讓持續(xù)看好南京市場的全國開發(fā)商們拿地的時候再也不能“有錢任性”了。之前由于一房難求，南京人買房不得不搖號，甚至花錢買房號，現(xiàn)在根據第三條規(guī)定，開發(fā)商買地也要體驗一遍買房人的痛苦了，畢竟南京樓市吸引了全國開發(fā)商的目光，土地出讓又陷入停滯狀態(tài)，開發(fā)商搖號競價搶地的局面一定會發(fā)生，不過南京市國土部門并沒有就如何搖號、加價幅度如何制定給出具體消息。相關人士表示，具體措施會跟著新的土地出讓公告出臺。
開發(fā)商拿地上市的周期一般是10個月-12個月，現(xiàn)房銷售則要求樓盤上市時間增加一年到一年半的時間，如果是精裝修樓盤則還要再多半年到1年的時間。新政第二條的規(guī)定不僅讓拿地變難了，而且如果競價過于激烈，出現(xiàn)擦著限價紅線成交的情況，對開發(fā)商的開發(fā)成本也提出了更高的要求，因為開發(fā)商回籠資金周期加長，資金占用時間加長，貸款利息增加，開發(fā)成本大大增加，讓開發(fā)商在拿地舉牌接近最高限價的時候不得不好好考慮。
貸款買二套房，首付要多掏5%
首套房貸款已結清，二套房首付不低于35%
昨天下午，人民銀行南京分行發(fā)布《江蘇省市場利率定價自律機制關于調整南京市商業(yè)性個人住房貸款最低首付比例的決議》，對二套房首付比例分別進行了調整。
該《決議》指出，根據《南京市人民政府關于商請調整差別化住房信貸政策的函》(寧政函〔2016〕59號)，江蘇省市場利率定價自律機制就南京市政府提出的商業(yè)性個人住房貸款最低首付比例調整意見進行了商議，經表決，同意執(zhí)行該意見如下內容：
一是對擁有一套住房且相應購房貸款已結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通住房的，高淳、溧水地區(qū)最低首付款比例保持30%不變，南京市其他地區(qū)最低首付款比例由“不低于30%”調整為“不低于35%”；
二是對擁有一套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通住房的，高淳、溧水地區(qū)最低首付款比例保持30%不變，南京市其他地區(qū)最低首付款比例由“不低于45%”調整為“不低于50%”。
以購買南京市區(qū)300萬元的房產為例，本次新政出臺后，要多掏錢了，對于擁有一套房且貸款已結清的購房人來說，首付由之前的90萬上漲為105萬元；對于擁有一套房且貸款未結清的購房人來說，首付則由原先的135萬，上漲為150萬。
三套房停貸仍“認貸不認房”二套房利率仍上浮10%
就在上個月，南京風傳出臺新版限貸政策，三套房直接停貸，這引起不少人關注。昨天，盡管新政中沒有單獨列出三套房政策，但記者看到，人行南京分行發(fā)布的《江蘇省市場利率定價自律機制關于調整南京市商業(yè)性個人住房貸款最低首付比例的決議》中指出：“自律機制還議定，本次調整未涉及的其他事宜，按照原差別化住房信貸政策相關規(guī)定執(zhí)行；決議執(zhí)行時間以南京市政府公布的政策執(zhí)行時間為準。”
這也就意味著，并不是之前坊間傳言的三套房直接停貸，而是將繼續(xù)執(zhí)行今年以來三套房貸款“認貸不認房”的政策。今年2月1日，人民銀行、銀監(jiān)會曾出臺了《關于調整個人住房貸款政策有關問題的通知》，再次明確禁止對“三套”及以上住房發(fā)放貸款，也就是“認貸不認房”：對于二套及二套以上住房，相應購房貸款“已結清的”居民家庭，繼續(xù)執(zhí)行差別化信貸政策給予放貸；對于二套及二套以上住房，“未結清”的，不得發(fā)放“三套”及以上住房貸款。
利率方面，根據之前政策，對有住房、有貸款且“未結清”貸款的二套房，其“貸款利率下限”仍為基準利率的1.1倍不變。“已結清”的，商業(yè)銀行貸款利率下限可以定為0.7倍。對于二套及二套以上住房，相應購房貸款“已結清的”居民家庭，利率上浮也更高。
首套房首付南京多家銀行已上調至3成
根據昨日《江蘇省市場利率定價自律機制關于調整南京市商業(yè)性個人住房貸款最低首付比例的決議》中所指出：“自律機制還議定，本次調整未涉及的其他事宜，按照原差別化住房信貸政策相關規(guī)定執(zhí)行；決議執(zhí)行時間以南京市政府公布的政策執(zhí)行時間為準。”那么首套房首付比例和利率也應延續(xù)此前的標準。
本次新政前，央行、銀監(jiān)會于今年2月1日規(guī)定首次購買普通住房的商業(yè)貸款最低首付比例可以降為20%，隨后，南京大多數銀行對首套房執(zhí)行的政策是首付25%，利率9-9.5折。
不過，7月以來，南京已有多家銀行上調首套房首付比例至3成。截至7月20日，融360監(jiān)測數據顯示，南京的17家商業(yè)銀行中，工行、農行、建行、郵儲等9家商業(yè)銀行上調了首套房的首付比例，由最低的2.5成上浮至3成。而在過去的5個月中，這些銀行首套房的首付比例全部都是2.5成。
南京房貸新政有利于市場降溫
[業(yè)內看法]
新政策對首套房沒有改變，把南京購房人二套房的首付比例提高了5%，對于首套房置業(yè)剛需人群和賣小買大、賣舊買新的純改善置業(yè)的購房人沒有影響，但是對于購買二套房進行投資的購房人提高了首付比例，提高了投資的成本。對于新的房貸政策，業(yè)內紛紛認為只是溫柔一刀。
南京地產開發(fā)促進會秘書長張輝表示，限貸新政主要治理房價和樓市，土拍新政主要治理地價和土地市場，最終目的還是要穩(wěn)定房價與地價。新政對樓市的影響幾何？取決于開發(fā)商的判斷，等下一次土拍的結果就知道了。
對于南京樓市未來的走勢，平穩(wěn)降溫是主旋律，繼續(xù)大幅上漲是肯定不現(xiàn)實了，整體走勢會趨于平穩(wěn)，漲幅逐漸趨緩，但是各個板塊會出現(xiàn)差異化，樓市將會逐漸進入一個理性消費和理性投資的階段。
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