臣財(cái)貸款網(wǎng)(https://loan.cngold.org/)8月5日訊，近日，澎湃新聞援引信義房屋數(shù)據(jù)稱，2016年7月上海二手房共成交3.85萬(wàn)套，較上月環(huán)比上漲36.6%。全市二手房成交總金額889.6億元，環(huán)比上月增長(zhǎng)39%。成交均價(jià)微漲，為2.79萬(wàn)元/平方米。

同時(shí)，中原地產(chǎn)近日數(shù)據(jù)顯示，7月北京商品房住宅環(huán)比上升5%，簽約均價(jià)為37566元/平方米，環(huán)比上漲9.3%，刷新歷史最高紀(jì)錄。

深圳雖然有所下跌，但依然高位盤整。根據(jù)規(guī)土委公布的結(jié)果，7月深圳新房成交均價(jià)56720元/㎡，環(huán)比大幅下跌8.2%。從深圳7月成交備案的新盤來(lái)看，豪宅的數(shù)量明顯減少，前期由于南山幾個(gè)高價(jià)盤的拉高，使得價(jià)格迅速?zèng)_高至6萬(wàn)以上，本月結(jié)構(gòu)性成交影響明顯。

7月26日，政治局召開(kāi)會(huì)議，罕見(jiàn)指出降成本的重點(diǎn)是增加勞動(dòng)力市場(chǎng)靈活性、抑制資產(chǎn)泡沫和降低宏觀稅負(fù)。新華社也于7月下旬連發(fā)三文評(píng)論樓市，發(fā)出警示。

泡沫背后：房貸激增不可持續(xù)

而與地產(chǎn)泡沫相對(duì)應(yīng)的，是過(guò)去幾年中國(guó)居民房貸的爆炸式增長(zhǎng)。

海通證券分析師姜超在最新報(bào)告中指出，12年以來(lái)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速持續(xù)下行，但居民房貸卻迎來(lái)爆發(fā)式增長(zhǎng)，月均新增額從11年的693億元飆升至16年上半年的月均3933億元，迭創(chuàng)新高。

姜超認(rèn)為，中國(guó)房貸高增不可持續(xù)，急速增長(zhǎng)的房貸正在超越居民的償付能力，邊際杠桿已近極限，地產(chǎn)泡沫值得警惕。

中國(guó)居民負(fù)債率疾速上行，或被低估。從居民負(fù)債率來(lái)看，對(duì)應(yīng)住房貸款的中長(zhǎng)期消費(fèi)貸款是居民債務(wù)中占比最高的部分，房貸的大幅上升，直接推升中國(guó)居民部門杠桿率急速上行。雖然橫向比較看，中國(guó)居民負(fù)債率仍低于英美日等國(guó)，但國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明，當(dāng)人口紅利消退、人口撫養(yǎng)比見(jiàn)底后，將迎來(lái)居民杠桿率見(jiàn)頂。而中國(guó)人口撫養(yǎng)比已在11年見(jiàn)底，這意味著中國(guó)居民杠桿率將在未來(lái)幾年見(jiàn)頂，目前我們已離頂部不遠(yuǎn)。

居民房貸收入比超日趕美，值得警惕。居民房貸收入比可以更準(zhǔn)確的刻畫居民償付房貸的能力。美國(guó)、日本房貸收入比的起伏與地產(chǎn)泡沫的生滅同步進(jìn)行。目前中國(guó)居民房貸收入比0.46，已超過(guò)日本房產(chǎn)泡沫時(shí)期的水平，若按現(xiàn)有速度擴(kuò)張，則將在5年內(nèi)達(dá)到美國(guó)次貸危機(jī)前的歷史高點(diǎn)。

房貸/GDP加速上升。在房貸增速持續(xù)上行、經(jīng)濟(jì)增速緩慢下行的背景下，中國(guó)的房貸/GDP在過(guò)去幾年呈加速上升態(tài)勢(shì)。12年以前尚不到15%，15年底達(dá)到20.7%，16年底將超過(guò)25%，達(dá)到日本地產(chǎn)泡沫頂峰時(shí)的水平。15年房貸余額增速為23%，16年上半年則高達(dá)30%，若未來(lái)幾年以25%的速度擴(kuò)張，則房貸/GDP在3年內(nèi)將接近美國(guó)現(xiàn)有水平！

新增房貸銷售比歷史新高，岌岌可危！從新增房貸/新增地產(chǎn)銷售看，美國(guó)07年時(shí)的峰值為52.6%。而中國(guó)15年新增房貸銷售比升至35%，16年上半年更是創(chuàng)歷史新高至42%，已接近美國(guó)金融危機(jī)期間峰值水平。上半年新增房貸/GDP高達(dá)6.4%，不僅遠(yuǎn)超日本歷史高點(diǎn)（3.0%），也接近美國(guó)歷史峰值（8.0%）。這都意味著居民購(gòu)房邊際杠桿率或已接近極限！

如何去泡沫：調(diào)控?fù)?dān)憂再起

對(duì)于持續(xù)火爆的一二線樓市及其背后的信貸杠桿風(fēng)險(xiǎn)，新華社在評(píng)論中也都有提及。隨著政治局會(huì)議“抑制資產(chǎn)泡沫”的信號(hào)，關(guān)于新一輪調(diào)控政策預(yù)期又起。

方正證券任澤平預(yù)計(jì)，調(diào)控政策可能不會(huì)發(fā)生大的改變。在經(jīng)濟(jì)下行、三四線去庫(kù)存壓力較大、一二線房?jī)r(jià)漲速過(guò)快的背景下，預(yù)計(jì)今后一段時(shí)期，政府在房地產(chǎn)政策方面的風(fēng)格是：加強(qiáng)行業(yè)監(jiān)管，淡化行政調(diào)控，個(gè)別地方適度干預(yù)。

當(dāng)前，市場(chǎng)對(duì)于政府開(kāi)征房產(chǎn)稅的預(yù)期開(kāi)始升溫，不過(guò)任澤平和鐘偉等人都認(rèn)為，短期內(nèi)開(kāi)征房產(chǎn)稅條件并不成熟。

北京師范大學(xué)金融研究中心主任、中國(guó)社會(huì)科學(xué)院國(guó)際金融研究中心研究鐘偉認(rèn)為，中國(guó)政府也許可以從空置費(fèi)、個(gè)稅，遺產(chǎn)稅等多種方式入手，逐漸建立針對(duì)住戶部門的有效的稅收征管。莽撞急推房地產(chǎn)稅，既失道義徒引爭(zhēng)議，也可能打亂目前中國(guó)內(nèi)部的脆弱平衡，引發(fā)復(fù)雜問(wèn)題，并將加劇財(cái)富外逃和匯率波動(dòng)。

任澤平還認(rèn)為，交易稅費(fèi)一線城市不會(huì)上調(diào)，三四線可能先征后補(bǔ)去庫(kù)存。出于對(duì)誤傷剛需的擔(dān)心，交易稅費(fèi)天然存在“天花板”，短期不具有上調(diào)的空間。下半年，去庫(kù)存壓力大的城市可能通過(guò)“先征后補(bǔ)”，減少交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)，鼓勵(lì)購(gòu)房。

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