臣財(cái)貸款網(wǎng)6月2日訊，從前，我們判斷一個(gè)城市的房?jī)r(jià)是否被高估，有幾種辦法：看平均房?jī)r(jià)與平均租金的比值；看平均房?jī)r(jià)與平均工資的比值；看平均房?jī)r(jià)與平均可支配收入的比值。

這幾種方法都有一個(gè)缺陷，那就是只在微觀價(jià)格層面做考察，卻沒(méi)有參考城市整體的宏觀經(jīng)濟(jì)水平。如果這個(gè)城市經(jīng)濟(jì)特別發(fā)達(dá)，價(jià)格高一點(diǎn)也是合理的。而GDP正好能反應(yīng)出城市經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度。

樓市火不火，看房值偏離指數(shù)高不高

現(xiàn)在，我們有了一個(gè)新的方法來(lái)考察房?jī)r(jià)，叫做“房值偏離指數(shù)”：城市所有在售住宅總市場(chǎng)價(jià)值與當(dāng)年城市GDP的比值。比如說(shuō)，城市共有100座房子，有的房子售價(jià)100萬(wàn)，有的售價(jià)200萬(wàn)，有的售價(jià)300萬(wàn)元，100房屋座售價(jià)共計(jì)2億元，而城市GDP為5億元，那么房值偏離指數(shù)=2÷5=40%。指數(shù)越小，表示該城市的經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)依賴性越低，房?jī)r(jià)偏離經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度越??；反之則表示經(jīng)濟(jì)越依賴房地產(chǎn)，房?jī)r(jià)偏離越大。

房值偏離指數(shù)主要考察的是一個(gè)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆程度。我們認(rèn)為，房值偏離指數(shù)在100%以上，表示該城市房地產(chǎn)市場(chǎng)超級(jí)火爆；房值偏離指數(shù)在10%以下，表示該城市房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，經(jīng)濟(jì)發(fā)展主要依賴非房地產(chǎn)行業(yè)。這個(gè)指數(shù)也可以給正在尋找價(jià)值洼地的貸款買房投資者以參考：高指數(shù)和低指數(shù)都可能存在投資機(jī)會(huì)，但還要結(jié)合當(dāng)?shù)厍闆r具體分析。

全國(guó)40城房值偏離指數(shù)排行榜，詳情如下：

樓市最火地區(qū)：上海、廈門和珠三角

上海的房?jī)r(jià)偏離度最高，達(dá)到127.86%，很大原因是受近幾個(gè)月房?jī)r(jià)暴漲的影響。廈門偏離度超過(guò)北京，排在第二位，原因既有房?jī)r(jià)漲速快，也有GDP總量小。作為風(fēng)景優(yōu)美的旅游城市，廈門吸引不少外地人來(lái)此投資房產(chǎn)，四季游客不斷也推高了房?jī)r(jià)。

再看珠三角地區(qū)。房值偏離指數(shù)最高的并非深圳、廣州，而是珠海。第四名的珠海偏離指數(shù)為96.52%，僅次于上海、廈門、北京，而比第五名的深圳還要高出24個(gè)百分點(diǎn)。由此來(lái)看，珠海的房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)城市經(jīng)濟(jì)來(lái)說(shuō)是非常重要的。作為海濱城市，珠海的環(huán)境較好，消費(fèi)水平不高，教育、醫(yī)療水平都不錯(cuò)，吸引了大量外來(lái)移民。前十名里，屬于珠三角地區(qū)的還有東莞。因?yàn)樯钲诜績(jī)r(jià)太高，不少在深圳工作生活的人選擇到東莞購(gòu)房。盡管他們不一定在東莞生活，但為了獲取投資收益，在東莞貸款買房也是他們的一個(gè)選擇。

?？谂琶谑?。雖然因?yàn)橥顿Y熱潮退去，海口的房?jī)r(jià)近幾年有所下調(diào)，但這里畢竟仍是著名旅游城市，且是海南省省會(huì)。因?yàn)闅夂蛟?，北方的一部分有些積蓄的退休老人選擇到海口貸款買房，夏季出租，冬季到這里度假、避寒。

合肥住宅總市值差不多接近杭州的一半，而GDP總量也差不多是杭州一半。合肥與杭州分列第九名、第十名，差距非常接近。在合肥最近出現(xiàn)房?jī)r(jià)暴漲之后，杭州的住宅均價(jià)大約比合肥高出70%。綜合工作機(jī)會(huì)與生活環(huán)境等各方面比較，杭州是更宜居的城市，房?jī)r(jià)比合肥高這么多也是情理之中。

榜單上后幾位的城市依次是是：長(zhǎng)春、無(wú)錫、沈陽(yáng)、常州、包頭、泉州，泉州倒數(shù)第一。雖然同屬于房值偏離指數(shù)很低的城市，但各自原因不同。長(zhǎng)春、沈陽(yáng)和包頭是因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)已經(jīng)非常衰弱，庫(kù)存量大，房子賣不出去，房?jī)r(jià)低，人口紛紛外流。而無(wú)錫、常州、泉州是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)水平非常發(fā)達(dá)，制造業(yè)繁榮，經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的依賴非常弱，屬于適合外地人去工作的城市。

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