與購(gòu)房者密切相關(guān)的就是銀行信貸。
今年上半年，不少熱點(diǎn)城市出現(xiàn)了按揭貸款放款周期長(zhǎng)的現(xiàn)象。10月以來(lái)，央行、銀保監(jiān)會(huì)頻頻發(fā)聲后，銀行房地產(chǎn)信貸正在適度糾偏中。
從北京、上海、深圳、天津等多個(gè)城市的商業(yè)銀行客戶經(jīng)理處可以了解到，最近不少銀行的房貸額度出現(xiàn)寬松跡象，放款時(shí)間相較于前幾個(gè)月也出現(xiàn)縮短。
“之前客戶最長(zhǎng)要排隊(duì)半年，現(xiàn)在大概2個(gè)月就放款?！?近日，某國(guó)有銀行上海地區(qū)一支行客戶經(jīng)理表示。
部分銀行放款提速
“最近有額度，我們銀行一個(gè)月左右可以放款。”某股份制銀行深圳市一支行個(gè)貸經(jīng)理稱，之前該行的按揭額度受限，需要溝通預(yù)留，不然無(wú)法放款。不過(guò)，該個(gè)貸經(jīng)理強(qiáng)調(diào)，該行審批依然較慢，比較嚴(yán)格。
據(jù)中原研究數(shù)據(jù)顯示，目前深圳各大銀行房貸正常接受業(yè)務(wù)申請(qǐng)、辦理，住房貸款資格審核依舊嚴(yán)格。
11月，各大銀行放貸額度表現(xiàn)寬松，僅中國(guó)銀行額度由寬松調(diào)整為緊張。其中大新銀行二套利率5.25%，業(yè)內(nèi)最低，同時(shí)審批時(shí)間預(yù)計(jì)需要十個(gè)工作日。
11月房貸利率情況
一家股份制銀行北京市某支行客戶經(jīng)理則表示，現(xiàn)在的貸款審批速度確實(shí)變快，“但我行按揭貸款仍然是有序發(fā)放，現(xiàn)在提供材料得到明年1月才能放款?！绷硪患夜煞葜沏y行北京某支行的客戶經(jīng)理表示，12月以來(lái)額度稍微寬松，明年大概率和今年持平。
“一周左右批貸，抵押后順利的話，最快一個(gè)月之內(nèi)放款?！蹦硣?guó)有銀行北京一支行的個(gè)貸經(jīng)理告訴中新經(jīng)緯。
不過(guò)，也有多家北京地區(qū)的銀行客戶經(jīng)理反饋，房貸的具體放款時(shí)間取決于該銀行是否有額度。由于年底房貸額度較為緊張，客戶仍然需要排隊(duì)放款。
12月9日，2021年11月金融數(shù)據(jù)出爐。數(shù)據(jù)顯示，11月居民部門信貸整體平穩(wěn)，新增貸款7337億元，同比少增197億元。其中，短期貸款新增1517億元，同比少增969億元。中長(zhǎng)期貸款新增5821億元，為今年4月以來(lái)的新高。
在中國(guó)民生銀行首席研究員溫彬看來(lái)，該數(shù)據(jù)主要是由于維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，合理的按揭貸款需求逐漸得到滿足。
滿足合理住房需求
從今年10月以來(lái)，監(jiān)管層針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)多次發(fā)聲，也釋放了糾偏信號(hào)，房地產(chǎn)信貸逐漸出現(xiàn)回暖跡象。
12月6日，中央政治局召開會(huì)議，分析研究2022年經(jīng)濟(jì)工作，會(huì)議提出，“要推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)”。
“這里的合理住房需求，可以理解為是剛需和改善型的購(gòu)房需求。這和此前銀保監(jiān)會(huì)首提改善型購(gòu)房需求的表述是類似的。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)預(yù)計(jì)，合理住房需求將受到更大的支持。
12月6日，央行宣布降準(zhǔn)，下調(diào)0.5個(gè)百分點(diǎn)，釋放長(zhǎng)期資金約1.2萬(wàn)億，這是今年來(lái)的第二次全面降準(zhǔn)。
有業(yè)內(nèi)人士表示，此次降準(zhǔn)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)會(huì)有一定積極的影響；正處于低迷的房地產(chǎn)市場(chǎng)，近期開發(fā)企業(yè)資金流動(dòng)性、信用風(fēng)險(xiǎn)頻發(fā)，引發(fā)市場(chǎng)對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的擔(dān)憂。
此次降準(zhǔn)，或有利于房地產(chǎn)行業(yè)的再融資，可提高開發(fā)商拿地以及項(xiàng)目開工的積極性，有望緩解開發(fā)企的資金壓力。
而對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，信貸的寬松，更有利于房貸的落地。
各地住宅庫(kù)存創(chuàng)5年來(lái)新高
受連續(xù)多月樓市降溫、交易下滑等影響，多地住宅庫(kù)存持續(xù)上升。
易居房地產(chǎn)研究院10日發(fā)布的一份報(bào)告指出，截至11月底，中國(guó)100個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為52110萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)2.1%，同比增長(zhǎng)2.1%。庫(kù)存環(huán)比數(shù)據(jù)出現(xiàn)連續(xù)4個(gè)月正增長(zhǎng)現(xiàn)象，而同比則連續(xù)36個(gè)月保持正增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。當(dāng)前百城庫(kù)存規(guī)模為2016年8月份以來(lái)的近5年多新高。
今年持續(xù)6個(gè)月的市場(chǎng)交易環(huán)比下跌態(tài)勢(shì)，導(dǎo)致樓市“供大于求”的現(xiàn)象出現(xiàn)。報(bào)告顯示，11月份，100個(gè)城市新建商品住宅供應(yīng)量為4495萬(wàn)平方米，而成交量為3437萬(wàn)平方米。供大于求意味著房地產(chǎn)企業(yè)去庫(kù)存壓力和債務(wù)壓力進(jìn)一步加大。
從庫(kù)存消化周期來(lái)看，11月份100個(gè)城市新建商品住宅存銷比即庫(kù)存去化周期為12.5個(gè)月，這也意味著以當(dāng)前市場(chǎng)情況，消化完這些庫(kù)存需要12.5個(gè)月時(shí)間。觀察2016年8月份以來(lái)的百城庫(kù)存去化周期，總體上在10個(gè)月上下波動(dòng)。
從庫(kù)存結(jié)構(gòu)來(lái)看，三四線城市庫(kù)存增加最多。報(bào)告指出，截至11月底，100個(gè)城市中一線、二線、三四線城市的新建商品住宅庫(kù)存總量分別為3052萬(wàn)、26571萬(wàn)和22487萬(wàn)平方米，同比增速分別為-2.9%、-0.9%和6.7%。其中，三四線城市庫(kù)存出現(xiàn)連續(xù)37個(gè)月庫(kù)存規(guī)模同比正增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。
從城市來(lái)看，韶關(guān)、惠州和東莞三個(gè)城市的庫(kù)存同比正增長(zhǎng)現(xiàn)象最為明顯，增速分別為57%、43%和41%。以惠州為例，其今年購(gòu)房政策明顯收緊，加之疫情影響，海景房認(rèn)購(gòu)市場(chǎng)明顯萎縮，各類降價(jià)促銷的動(dòng)作也比較多。
分析認(rèn)為，庫(kù)存走高意味著部分房企仍會(huì)選擇降價(jià)促銷，以回籠資金，樓市缺乏大幅反彈動(dòng)力。
此外，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，近期高層會(huì)議指出“支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求”。預(yù)計(jì)12月份和明年一季度，部分庫(kù)存壓力大的三四線城市會(huì)調(diào)整購(gòu)房政策，激活剛需和改善型購(gòu)房需求，緩解去庫(kù)存的壓力。
打折模式
深圳多個(gè)新盤或入市搶客
在一片樓市回暖聲中，11月深圳二手住宅過(guò)戶量突破2200套；新房市場(chǎng)網(wǎng)簽量也超5600套。
11月份深圳供應(yīng)了上萬(wàn)套新房，這樣的供應(yīng)量下，冷熱分化越加明顯，認(rèn)籌量二位數(shù)的大有盤在。
轉(zhuǎn)介、打折促銷又開始重回市場(chǎng)，一切都是那么的熟悉，不得不說(shuō)，有賣得好，有賣得差，這才是真正的市場(chǎng)行情。
就連引人注目的華潤(rùn)城，也有不少人都在猜測(cè)此次五期是否能延續(xù)華潤(rùn)城以往日光佳績(jī)。
12月12日晚，南山華潤(rùn)城潤(rùn)璽二期誠(chéng)意登記名冊(cè)公示，共1486批，項(xiàng)目此次推售住宅共1024套，分別為120平、185平、270平的三種戶型，此次備案均價(jià)約13.2萬(wàn)/平。
2021年的最后一個(gè)月，開發(fā)商的業(yè)績(jī)也將進(jìn)行沖刺期，這個(gè)月會(huì)可能會(huì)有很多盤出來(lái)，而且不乏像華潤(rùn)城這樣的“網(wǎng)紅盤”，對(duì)于買房客來(lái)說(shuō)，今年下半年的新盤供應(yīng)量告訴你，越往后選擇性越多。