1.康大開元府，背山面海，距海邊600米，在濱海大道北側，影都東側，南側就是即將開發(fā)的藍灣運動中心，地鐵13號線上，看中小高層最小面積110平套三，均價21000元，總價200個。
2.城發(fā)長江瑞城，黃島老區(qū)，峨眉山路和長江西路交叉口，往南1.5公里是濱海大道和吾悅廣場，東1公里是中國石油大學，北側是光谷軟件園和實驗中學，地鐵1和6號線換乘站，看中高層小面積89平套二，均價21000元，總價188個。
目前子彈60-70個，首付足夠，請教房姐這兩個樓盤的價格是否貴了，另外買哪個樓盤更合適。
回答：你好，今年屬于青島的失血調(diào)整年，大部分核心區(qū)域高價暫時回避。 青島三年內(nèi)漲了接近一倍，實際價格市南4萬，嶗山4.2 ，市北2.6，距離市中心30公里的超級CEO紅島片區(qū)2.4，注意回避。
如果單純考慮自住，康大和城發(fā)都是不錯的選擇，但是投資單價2.1，入手價高了，會站崗。
提問：智慧的房姐您好，之前問您的南寧剛需住房天健城開盤延期了，于是我又多看看了其他的盤，現(xiàn)在有幾個盤感覺還不錯，想征求你的寶貴意見，分別是西鄉(xiāng)塘區(qū)北湖路的大唐天悅（95和115戶型均價1萬），西大附近的毛坯二手房18樓瀚林御景（88平104萬），江南區(qū)的阿爾卑斯（93和109戶型均價9800），中旭中央城（119均價9000明年六月就交房了），還有康橋藍灣和金源中央墅的兩個二手毛坯。我想問房姐它們和天健城比起來哪個更好。然后南寧的五象新區(qū)還有武鳴新區(qū)和空港新區(qū)，有買房的優(yōu)勢嗎？小白問題有點兒多，煩請房姐指點迷津
回答：根據(jù)你的需求對號入座。
目前的情況而言，青秀區(qū)發(fā)展得比較好，配套成熟完善，商場、寫字樓林立，房價自然也比較貴，目前房源也比較少。
五象新區(qū)這幾年發(fā)展得很快，各種優(yōu)質(zhì)資源配套也不斷投入，在加上很多大-牌房企涌入，發(fā)展前景很看好，不過目前很多樓盤還在建設中，發(fā)展不成熟。
至于興寧、江南、西鄉(xiāng)塘這三個老城區(qū)各有特色，興寧可以說是汽配城，不過一些盤自帶溫泉環(huán)境舒適; 西鄉(xiāng)塘片區(qū)的學校很多，教育資源豐富，還有相思湖等自然景觀。
江南區(qū)路寬車少，交通路網(wǎng)發(fā)達，再加上有地鐵，片區(qū)也慢慢發(fā)展起來了，這幾個片區(qū)相對來說比較適中，適合剛需資金又不是很足的人。
剛需有錢人選青秀區(qū)、興寧區(qū)，剛需缺錢的人選江南區(qū)、西鄉(xiāng)塘區(qū)，是投資需求的話，那就是五象新區(qū)了。
提問：房姐你好，武漢戶口想在上海買房子，能自己交社保突破限購嗎？
回答：自己交社保太慢了，一線城市用54大法破限購。詳見知識星球內(nèi)部分享！
提問：房姐您好，如果買房是為了投資，打算過幾年賣掉，貸款方式是用等額本金好，還是等額本息好，麻煩您有空幫忙分析下，非常感謝。
回答：為什么買房貸款，選擇等額本息，而不是等額本金？
我們以100萬借款，基準利率4.9%，10年期（120個月）為例：等額本息首月還款10557元，等額本金12416元。
1.同樣鎖定一筆借款，等額本金比等額本息的月供要多20%，這里的20%，如果換成等額本息，相當于你可以借來120萬的貸款，憑空多了20%的支出，浪費了現(xiàn)金和現(xiàn)金所帶來的機會。
2.有人說，等額本金的月供是逐年減少的，還有人說，等額本金的總月供少于等額本息。沒錯，但是誰又會還10年的貸款呢？何況現(xiàn)實中往往是30年。 先有定量，才有定性。利率是個位數(shù)，貸款是百位數(shù) 哪怕按照10年期計算，等額本息要到第56個月的月供才超過等額本金，如果按照30年按揭，則要到第十幾年，實際上大多數(shù)人到第5年房子已經(jīng)翻倍出售/換房/還清重新抵押了。
3.為什么還是有很多人覺得等額本金比等額本息好呢？ 最重要的一點，是因為我們的視角：通脹的速度，通常保守按照12%計算。我們把通脹速度（1%每月）乘以當前月供，才能得到真正的【幣值】，【幣值】才是真實的【月供】。 一旦加上通脹這個因素，邏輯就變得鮮明易懂，相比沒有通脹，我們的月供正在以肉眼可見的速度進行【收縮】。 按照【幣值】計算： 等額本息首月月供10557元，等額本金12416元。等額本息末月月供3192元，等額本金3037元。
結果是什么呢：
1.等額本金的總月供，比等額本息更多
2.等額本金早期消耗了你更多的現(xiàn)金，月供壓力更大，也消耗了更多的機會
3.買房開頭難，等額本金可能成為壓垮你的最后一根稻草
提問：房姐好！為什么二樓三樓是最差的樓層呢？跟頂樓比呢？
回答：樓層從來都是越高越好。
除非部分樓層的景觀有特別優(yōu)勢。
二樓三樓往往嘈雜、蚊蟲、采光問題嚴重。
頂樓如果不存在建筑品質(zhì)問題，就是最好的樓層之一。
如果附送露臺，就是最好樓層，沒有之一。
提問：房姐請問，現(xiàn)在準備買一套二手房自住。證未滿兩年（還有10個月），能否跟房東協(xié)商，滿后再過戶。協(xié)商中要注意哪些問題？怎么協(xié)商簽合同才讓雙方都覺得合適？房姐操作過類似案例沒有？具體講講，謝謝。
回答：把合同所有條款寫的都利于你方
幾個風險點在于
1.等10個月之后房價漲了，房東反悔不賣了，你把房東的違約金寫很高
2.等10個月之后房價降了，你不想買了，把你的違約金寫低
3.房主一房多賣
4.定金能少盡量少
回答：你好，在我還是房產(chǎn)小白的時候，買房都依靠鏈家，在北京鏈家的品牌宣傳和市場占有率排名第一。
鏈家的全套安心承諾，房源質(zhì)量比同行高一點，讓用戶安心。當鏈家提升到3%之后，各大品牌紛紛跟進。我能感受到鏈家在它能做到的要素范疇內(nèi)，服務品質(zhì)有實質(zhì)的提升，同時也給予了經(jīng)紀人更高的單套房回報預期，拔高了整個行業(yè)的人才門檻。
但是當我真正開始研究房子的時候，發(fā)現(xiàn)鏈家僅適合小白，中介費極高，不承擔任何風險，光明正大搶錢，才明白過來，原來鏈家的目標用戶是SB。
你在這個行業(yè)，首先要明白自己要什么。中介是一個分化巨大的行業(yè)，菜鳥中介完全靠運氣吃飯，厲害的中介任何時候總能找到賺錢的機會。哪怕市場行情不好，老鳥也能秒殺一般中介。
比如今年新遇到的一個老鳥中介，最近買賣交易的單子少了，老鳥順便就做點租賃，居然一周也能兩三單。哪些人去看房，老鳥就觀察靠譜好下手的，完事兒了跟上聯(lián)系，大部分一次成功。這還不是最牛的。老鳥專做那種高端樓盤租賃，老鳥服務很貼心，這些客戶里有不少都攥著鈔票準備買房的，做幾個租賃客戶，老鳥搭上話順道又成了一單買賣。
不僅如此。由于老鳥業(yè)務熟練，溝通到位，有這些業(yè)主也愿意把房子交給他打理。業(yè)主要賣房，有其他中介的客戶來了，業(yè)主最后把要簽的那個客戶告訴給老鳥。老鳥馬上開車尾隨，又簽下一單。房產(chǎn)這一行原本的從業(yè)者不熟悉互聯(lián)網(wǎng)玩法，兩棲人才很容易降維打擊。
平臺是起點，不是終點。
提問：是否應該出售一部分京滬高價房產(chǎn)，轉(zhuǎn)移到資產(chǎn)價格更低的其他TOP20城市呢？未來漲幅比例是否是其他TOP20城市更高呢？其他TOP20城市房產(chǎn)總值低構建負債困難是否是還要保留相當比例航母在京滬的原因？是否同意：某種程度上，京滬房產(chǎn)價格的風險大與武漢鄭州重慶這樣的城市？
回答：各有各的潛力，各有各的風險。一線城市的好處是上不封頂，中高檔住宅在全盛極盛時期完全可以和其他城市拉開5倍10倍的差距。無非是看擁有層峰購買力的那些人最后有多少比例留在頂級城市，還是相對分散在各個TOP20大城市。以歐美的經(jīng)驗，如果是市場行為，因為現(xiàn)代服務業(yè)是有網(wǎng)絡效應的，城市間競爭最后要遵循馬太效應，強者恒強?，F(xiàn)如今強二線的崛起，很大程度上是行政調(diào)控的結果，各種給政策。
提問：房姐你好！想問下子彈30，臨空香廷和中城新時代，哪個更好？或者有更好的推薦？
回答：這2個盤對比，臨空更好。但我不看好盤龍城臨空港，沒生氣漢口漢陽的3.5環(huán)整體弱于武昌產(chǎn)業(yè)人口導入都差一些。這個板塊從地理位置來看不算太偏，到部分因為機場限高所以發(fā)展一直較弱，也沒什么高樓大廈，人氣不足。自住子彈不多可以入，如果純投資就不建議入了。
子彈30有更好的版塊和選籌，詳見知識星球內(nèi)部分享。
提問：姐，自從進了你的知識星球。每天想辭職專職cf怎么辦？上班也沒心思整天看房產(chǎn)的信息
回答：上班是有天花板的，但是上班的天花板是CF的地板。職業(yè)多軍是很痛苦的，常年缺乏正現(xiàn)金流。沒有收益的時候，需要扛住月供和周邊的壓力。6套以內(nèi)都是初級玩家，首先你要看房200套，了解全局之后才能做出正確的選擇。從兼職到全職是一個通關的過程，等你攢了很多套，月供基本和租金持平，就可以考慮全職了。
提問：急急急，房姐好！已婚，目前有套房在按揭中，手上有子彈不到30萬（首套房貸款還剩42萬）有什么好的渠道和操作手法，去融資再去投資一套房。感謝！
回答：詳見知識星球內(nèi)部資料《無息貸款方案》《所有渠道融資成本的等級》
提問：今天偶然逛了下鸚鵡洲大橋頭的世茂錦繡長江，臨江灘的室內(nèi)商業(yè)街一片蕭條，只剩個位數(shù)的商家在經(jīng)營。住宅均價鏈家2萬3，旁邊的晴川府開盤帶裝修均價3萬。這么好的地段，何以至此呢？
回答：這其實是個很大的話題。涉及經(jīng)濟環(huán)境、城市設計和商業(yè)營銷設計等因素。有個大因是實體經(jīng)濟的整體下滑。而且一個區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展不是某一個開發(fā)商能規(guī)劃能打造出來的，需要歷史的沉淀，需要政府更多的投入。百年漢口并不是一天造就的，雖說漢陽肯定比武昌漢口弱一點，但武昌江邊積玉橋萬達不也一樣很蕭條嗎。
提問：房姐，請問每個月固定在ATM上存錢到銀行卡，算不算流水。
回答：每個銀行不同。首先，你的銀行卡要選對，流水要能夠隱藏交易對手的；其次，固定的日期轉(zhuǎn)賬，金額精確到分；最后，原路退回是不行的，應該是過夜后自己轉(zhuǎn)整數(shù)到自己的另外的銀行卡，再轉(zhuǎn)出去。
如何養(yǎng)流水，知識星球內(nèi)部資料都有，《干貨！如何養(yǎng)出銀行無法識破的流水》可以查閱一下。
提問：買房前半年用信用貸的話會對后續(xù)買房貸款有影響嗎？
回答：申請按揭貸款，銀行會查你的征信。如果在半年前有信用貸的話，銀行會認為你有首付貸的嫌疑。部分銀行會讓你提供結清證明，或者提高流水要求。
這是一個風險事件，有概率給自己的按揭增加不確定性。因此流程上一般是建議先按揭走完，后申請信用貸，或者先申請信用貸但先不放款。
說說信用貸和按揭申請最佳姿勢:
1.最優(yōu)：先申請房貸，然后申請XYD；
2.還行：提前半年申請XYD，不使用，再申請房貸；
3.一般：提前半年申請XYD，使用，再申請房貸，配合大流水和收入證明；
4.最差：申請XYD，立刻申請房貸。
房地產(chǎn)注定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實現(xiàn)千萬資產(chǎn)積累。
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知識星球內(nèi)部資料：
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