7月、8月本來(lái)就是房地產(chǎn)市場(chǎng)淡季，但是，突如其來(lái)的汛情、疫情和金融風(fēng)險(xiǎn)調(diào)控，讓原本就危機(jī)四伏的市場(chǎng)雪上加霜。
7月20日，一場(chǎng)無(wú)情的大雨，讓很多鄭州售樓部面臨洪水圍困的境地，開(kāi)發(fā)企業(yè)組織自救，市場(chǎng)遭受巨大打擊，樓市成交腰斬。
洪水之后，又是疫情，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，鄭州市場(chǎng)超過(guò)20家售樓部處于暫停開(kāi)放或者值班營(yíng)業(yè)狀態(tài)。市場(chǎng)開(kāi)盤(pán)基本暫停，根據(jù)克而瑞監(jiān)測(cè)，最近兩周僅有1項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，去化個(gè)位數(shù)。
另一方面，金融端持續(xù)收緊，鄭州住房貸款利率之高本就居于全國(guó)前列，現(xiàn)在又陷入二手房停貸，新房貸款額度吃緊的境況之中。而嚴(yán)控金融風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)打違規(guī)資金進(jìn)入樓市，更讓開(kāi)發(fā)企業(yè)錢(qián)袋子收緊，市場(chǎng)進(jìn)入多事之秋。
汛情、疫情、停貸三重暴擊之下，鄭州樓市遭遇前所未有的低谷！
三重暴擊 鄭州樓市進(jìn)入歷史低谷
近來(lái)，鄭州市場(chǎng)遭遇的沖擊不斷。
7月20日鄭州遭遇特大暴雨，災(zāi)后的水電網(wǎng)和必需品考驗(yàn)著每一個(gè)人、每一個(gè)家庭。
此后鄭州疫情反復(fù)，8月2日開(kāi)始鄭州陸續(xù)有售樓部關(guān)閉，暫停開(kāi)放。8月6日，鄭州市新冠肺炎疫情防控領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室發(fā)布第18號(hào)通告，暫停一切非必需場(chǎng)所。鄭州樓市再次進(jìn)入停擺。
而就在此前不久，市場(chǎng)還經(jīng)歷了鄭州市公積金和河南省直公積金先后收緊和停貸等影響，市場(chǎng)信心遭受打擊。
樂(lè)居河南了解到，7月鄭州各大銀行的首套房利率普遍從5.88%（上浮20%）上漲至6.125%（上浮25%），中信銀行二手房貸款利率更是高達(dá)6.62%（上浮35%），且額度緊張。
而郵政儲(chǔ)蓄銀行、交通銀行、中信銀行的二手房貸款業(yè)務(wù)，僅部分支行或某個(gè)支行。中國(guó)銀行、工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行的鄭州支行則對(duì)二手房業(yè)務(wù)實(shí)行停貸。連續(xù)幾波重?fù)糁拢瑒傂枰约伴_(kāi)發(fā)企業(yè)都收到了不同程度的創(chuàng)傷。根據(jù)樂(lè)居網(wǎng)河南整理，自2021年4月以來(lái)鄭州新房成交量連降。通過(guò)2020年與2021年前七個(gè)月的成交量對(duì)比可以明顯看到，除卻今年2-4月新房銷量較高于去年同期，其余月份表現(xiàn)并不如預(yù)期。
近三個(gè)月，鄭州市場(chǎng)成交情況更是慘不忍睹，最高下跌超過(guò)三成。根據(jù)官方數(shù)據(jù)，鄭州2021年5月成交量環(huán)比下跌15%，同比下跌約16%；6月成交量環(huán)比下跌約7.5%，同比下跌21%；7月成交量環(huán)比下跌35%，同比下跌36%。此外，由于受汛情和疫情反復(fù)的影響，鄭州市場(chǎng)開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目數(shù)量驟減，市場(chǎng)再度冰封。根據(jù)克而瑞公布的數(shù)據(jù)，第29周以及第31周鄭州市場(chǎng)無(wú)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)。第30周鄭州僅一個(gè)環(huán)鄭項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，且去化效果并不算理想。從成交上看，第29周以及第31周鄭州當(dāng)期市場(chǎng)成交總量也出現(xiàn)下跌，分別較前期下滑約67%以及65%。
毫無(wú)疑問(wèn)，本次汛情以及疫情的疊加影響，再加上金融信貸政策的持續(xù)收緊，讓本就處于橫盤(pán)期的鄭州市場(chǎng)出現(xiàn)了較大的震蕩，鄭州市場(chǎng)的下行趨勢(shì)愈加明顯。
多地樓市調(diào)控收緊市場(chǎng)進(jìn)入多事之秋
今年以來(lái)，多數(shù)熱點(diǎn)城市調(diào)控持續(xù)升級(jí)。特別是最近一個(gè)月以來(lái)，多地政策突發(fā)，紛紛指向房產(chǎn)流動(dòng)性的控制。
7月30日，最高層會(huì)議指出，要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
會(huì)議前后一周內(nèi)，上海、杭州、武漢、東莞、金華等城市相繼出臺(tái)了房地產(chǎn)調(diào)控政策。
7月23日，上海明確房貸利率上調(diào)。其中，首套房貸利率將從現(xiàn)在的4.65%調(diào)整至5%，二套房貸利率從5.25%上調(diào)至5.7%，新規(guī)將于7月24日起開(kāi)始實(shí)行。
7月30日，杭州率先成為全國(guó)優(yōu)化土地競(jìng)拍規(guī)則的城市。溢價(jià)率上限、配建內(nèi)容均有調(diào)整，且將競(jìng)品質(zhì)和現(xiàn)房銷售進(jìn)行了結(jié)合。8月5日，杭州樓市調(diào)控再升級(jí)，進(jìn)一步加強(qiáng)住房限購(gòu)，基于社保繳納落實(shí)登記制度。
7月29日，武漢推行了房票政策。購(gòu)房者最多擁有一張房票，也只能認(rèn)購(gòu)登記一個(gè)樓盤(pán)，防止了多個(gè)樓盤(pán)登記和認(rèn)籌的行為。
8月2日，東莞發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》，將個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由2年調(diào)整為5年。此外，首提房企“限購(gòu)”概念，優(yōu)化土地競(jìng)拍規(guī)則，對(duì)限購(gòu)政策進(jìn)行了完善。
8月2日，金華發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》。金華成為住建部約談后第一個(gè)調(diào)控的城市，預(yù)計(jì)8月份包括銀川、徐州、泉州和惠州都會(huì)出臺(tái)類似的政策。
近期政策密集出臺(tái)，給房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)帶來(lái)了很大的不確定性。種種政策的出臺(tái)，旨在鎖死房地產(chǎn)的流動(dòng)性，擠出市場(chǎng)水分。
此外，第二輪集中供地已經(jīng)陸續(xù)開(kāi)始，地方針對(duì)集中供地“打補(bǔ)丁”。“40%”拿地生命線（即新增土儲(chǔ)金額超過(guò)銷售總額40%的房企將被暫停拿地）自去年以來(lái)就是監(jiān)管部門(mén)重要參考指標(biāo)。這對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，相當(dāng)于了扼住了房企命運(yùn)喉嚨。
市場(chǎng)遇冷，融資高壓，拿地受限，今年的開(kāi)發(fā)企業(yè)也不好過(guò)。
未來(lái)市場(chǎng)走向如何
每年兩次的經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，是半年市場(chǎng)走向的風(fēng)向標(biāo)。從730最高層會(huì)議釋放的信息來(lái)看，此前，人們對(duì)樓市、對(duì)調(diào)控、甚至對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的理解和認(rèn)知，都是需要重新調(diào)軌。
很多人認(rèn)為，樓市是四駕馬車之一，要想維持經(jīng)濟(jì)的高速運(yùn)行和GDP的快速增長(zhǎng)，樓市是重要的增長(zhǎng)點(diǎn)毋庸置疑。但是，從目前的定調(diào)來(lái)看，“房住不炒”將會(huì)在相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間里成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主基調(diào)。房地產(chǎn)告別黃金時(shí)代，告別了暴利時(shí)代。房地產(chǎn)造富的夢(mèng)想時(shí)代也一去不復(fù)返了。
另外，很多分析者認(rèn)為，歷年來(lái)調(diào)控不超過(guò)2年，最多3年，市場(chǎng)必然會(huì)重新開(kāi)放，這是一個(gè)周期律，也是市場(chǎng)規(guī)律。但是，從2016年調(diào)控至今，已經(jīng)5個(gè)年頭，樓市調(diào)控依然未能放松，反而有持續(xù)收緊的勢(shì)頭，可以預(yù)測(cè)，未來(lái)調(diào)控才是常態(tài)，市場(chǎng)的緊箍咒要在房產(chǎn)的金融屬性消弭之后才有可能去掉。讓房子回歸到民生序列，不再成為壓迫老百姓的三座大山。
中國(guó)樓市是個(gè)“政策市”，政策主導(dǎo)市場(chǎng)的基本走向和前進(jìn)路線。而當(dāng)前的政策是“房住不炒”，是讓老百姓有房子住。如果能理解這兩句話的含義，也就基本能夠理解中國(guó)樓市。
對(duì)于開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，2021注定是大洗牌的一年。從2019年開(kāi)始，每年房企破產(chǎn)的數(shù)量都維持在百家以上。市場(chǎng)要想進(jìn)入正常運(yùn)行的周期，就必須建立科學(xué)理性的市場(chǎng)規(guī)范。而建立科學(xué)理性的市場(chǎng)規(guī)范，優(yōu)勝略汰，兼并重組，還市場(chǎng)良好的生態(tài)就是必要步驟。
可以預(yù)測(cè)，未來(lái)中小房企將會(huì)淘汰一大批，市場(chǎng)進(jìn)入優(yōu)化整合，資金良好的大型房企持續(xù)坐莊。金融房貸會(huì)持續(xù)收緊，直到房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)下降到安全線以下。保障性住房和租賃租房長(zhǎng)足發(fā)展，優(yōu)勝略汰之后的大型房企承擔(dān)更多“住有所居”的社會(huì)責(zé)任。房子的流通性被鎖死，房子不再是一種商品，只是人們?nèi)罕姷幕旧钤O(shè)施。房住不炒，這個(gè)目標(biāo)才會(huì)真正實(shí)現(xiàn)。
就鄭州市場(chǎng)而言，汛情、疫情、停貸的三重暴擊之下，成交數(shù)據(jù)已經(jīng)低至歷史低谷，對(duì)于很多中小型房企來(lái)說(shuō)，來(lái)自內(nèi)外的雙重壓力，或許會(huì)促使他們采取斷腕的措施。而越是這樣的情況，市場(chǎng)的觀望情緒就是會(huì)濃厚。
避免誤傷，剛需請(qǐng)理性選擇，炒房客請(qǐng)退場(chǎng)！