臣財貸款網3月21日訊，“過去兩個月，買房就像流行感冒一樣在上海的大街小巷傳播。”家住楊浦區(qū)的上海市民陳女士說。陳女士的話得到了國家統(tǒng)計局最新發(fā)布數據的印證，在2月份上海二手房的漲幅已經位居四個一線城市的首位，新建商品住宅的價格漲幅也只是僅次于深圳。
上海樓市2月環(huán)比漲幅超廣州4倍
上海樓市的漲勢還在繼續(xù)。3月18日，國家統(tǒng)計局發(fā)布了2月份70個大中城市住宅銷售價格統(tǒng)計數據。數據顯示，二手住宅價格，與上月相比，70個大中城市中有34個城市上漲。環(huán)比價格變動中，最高漲幅為6.7%，最低為下降1.1%。上海以漲幅5.3%排在合肥之后，位居全國第二，但已經將北廣深三個一線城市遠遠地拋在了身后。而同期廣州二手住宅的環(huán)比只上漲1.2%，上海的漲幅已超過了廣州的4倍，呈現出一種明顯過熱的現象。
在新建商品住宅（不含保障性住房）價格方面，上海也以2.9%的環(huán)比漲幅屈居亞軍，但其與第一名深圳的差距在逐月減少。
上海一名地產分析師支出，照此速度漲下去，上海房價將很快趕超香港。目前銅鑼灣地區(qū)的房價，均價也只有10萬港幣每平方米，而位于上海中環(huán)線上的靜安府售價已經高達8萬-9萬人民幣每平方米。對于上海樓市的現狀，上海易居房地產研究院的研究總監(jiān)嚴躍進表示，正是這種恐慌性購買導致了價格的非理性增長，因為人們都想在房價進一步上漲前購買。
上海樓市將成為深圳的翻版嗎？
然而，在上海樓市高歌猛進、北京樓市暗流涌動之時。深圳樓市卻悄然發(fā)生了一些變化。深圳樓市3月以來二手房成交表現不理想。深圳鏈家、Q房網、美聯物業(yè)、家家順等多家中介數據均顯示，3月二手房成交萎縮，成交量相比1月份均下降超過30%。北青報記者在深圳的多名好友也表示，深圳部分區(qū)域的熱度開始下降，部分房源已調低了報價。家住深圳的邊先生最近頻繁被中介騷擾。邊先生介紹，他身邊的好多朋友近期都受到了二手房中介的電話轟炸。
由于擔心新一輪的市場調控導致出手困難，一些投資者開始低于市場價出售手中的房源；而一些嗅覺靈敏的地產商開始以較低的價格開盤以盡快出貨。據深圳本地媒體的報道，3月以來深圳二手房市場部分房東回調了掛牌價格，幅度在5%-10%之間。位于深圳后海的一處豪宅甚至降價200萬元出售，這些新的跡象在深圳樓市中引發(fā)了熱議。
深圳樓市的降溫是暫時的盤整還是拐點？上海的樓市會“完美”復制深圳樓市的行情嗎？
券商搬家瞄準賣房人群
浦東新區(qū)張楊路附近一家廣發(fā)證券營業(yè)部近日把辦公地點挪到了附近的房屋交易中心門口。僅僅半年時間，證券營業(yè)部和房屋交易中心的冷熱就完成了轉換。該營業(yè)部客戶經理小蔣說，他們打算向那些賣了房子的高凈值人群推銷固定收益類產品。
“二手房市場是典型的對手交易，任何一宗買的背后都是對應著一宗賣的生意。”廣發(fā)證券的一名分析師指出，雖然現在改善性住房占了很大一部分比例，往往一個市民既是賣家，又是買家。但其中環(huán)環(huán)相扣，追根究底，賣的原動力來自高端樓盤，買的驅動力則是底部的剛需。
克而瑞研究中心分析師陳開朝認為，上海整體驅動力從剛需轉向改善、中高端、豪宅，今后的趨勢是剛需萎縮、改善、中高端、豪宅持續(xù)放量。與此同時，高階需求的放量又嚴重依賴于低階需求的承接力。目前上海四類需求驅動力達到新的平衡，據此預判，房價快漲的行情仍會持續(xù)一段時間。
上海的樓市火爆行情還在持續(xù)，但也有人選擇逆向操作。“你選擇在5100點的樓市買房？還是選擇在2900點的股市入場？”近日，上海某公募基金打出了這樣的宣傳語言，吸引客戶買入股票型基金。
中老年人“國家的錢”不借就太可惜了
家住崇明島的劉女士是一名出租車司機。年前，她把自己和家人多年的積蓄全部拿了出來，在江對岸楊浦區(qū)買了家里的第二套房子。如今，看著房價一天天上漲，劉女士覺得自己這一步走對了。
去年11月份，劉女士看著當時的房價已經開始上漲，就和家人商量再買一套房子，當時她的丈夫并不同意。劉女士的丈夫擔心他們的還款壓力。
劉女士說，激發(fā)她買房的一方面是貨幣的持續(xù)貶值，覺得放在銀行里不劃算，而直接讓她下定決心的是房貸新政。今年2月，中國央行再次下調個人住房貸款首付比例，首套房從過去的三成降至現在的兩成，二套房也降至三成。“要是親戚朋友的錢，我肯定不敢借，指不定他們什么時候要用，但國家的錢，這個時候不借就太可惜了。”
劉女士給北青報記者算了一筆賬：她買的這套房子，每個月需要還的房貸大約是1萬元，房子租出去的租金大約是3000元，加上夫妻倆的公積金，每個月只需要再掏4000元左右。“如果房子漲得多，過幾年就把它賣掉，如果不漲就留給兒子以后結婚的時候當婚房。到時我們也該退休了，剩下的房貸可以由兒子接過去。”
北青報記者了解，在此輪樓市上漲過程中，像劉女士這樣的中老年人占了不小的比例。在上海市各區(qū)縣的房屋交易中心，據北青報記者目測，中老年人已經占了近三分之一的比例，一些房屋交易中心甚至專門設立了中老年人窗口。
火爆行情下棄創(chuàng)業(yè)買房的上海年輕人
肖明是上海本地人，已有一套住房的他本來并無購房的打算，他原來準備注冊企業(yè)做生意，但現在他動搖了，家里人都勸他再買一套房。“從去年年底開始，上海房價蹭蹭地往上漲，親戚同事朋友一起上陣勸他，再不買以后就買不起了。”
在親友們勸說肖明放棄創(chuàng)業(yè)改買房的過程中，有兩個案例被反復引用。其中一個是媒體報道的“四成上市公司的利潤買不起北上深的一套房”。這個數額不敵北上深一套豪宅的價格。另外一個案例是萬科董秘譚華杰“京滬房價要趕超紐約”的說法。
經不起身邊的各種勸說，肖明決定買房了。投資客的引導作用，讓肖明這類自住型買家慌了神。“他們害怕了，于是嘩嘩地跟著往上沖。”
上海鏈家研究部的數據顯示，在這一輪房價上漲大潮中，自住型買家占主導，其中又以改善型需求的釋放尤為突出。過去，剛性需求買家和改善型買家各占一半，而今年二者比例達到了四六開，在上海的中心城區(qū)甚至達到了三七開，后者占了絕大多數。由于改善型買家置換時最先考慮二手房，由此帶來了二手房成交量的暴漲。
反面教材：鋼材城樓盤燒退后的不良資產
律師陳挺已經在上海松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)駐扎了半年有余，他每天的工作就是幫一家資產管理公司處置不良資產，這些不良資產大都是抵押貸款的房子。
泗涇鎮(zhèn)主要的產業(yè)就是松江鋼材城，這里一度是華東地區(qū)最大的鋼材現貨交易市場。幾年前，鋼材城生意火爆的時候，鋼材城的商戶紛紛在附近小區(qū)買房，房價一路上漲，附近的一個小區(qū)房價從單價8000元左右很快漲到了2萬元。陳挺介紹，當時這些商戶買房時都使用很高的杠桿，除了部分民間借貸以外，包括采取聯合擔保的方式從銀行貸款，買幾套房的商戶不在少數。
然而，好景不長，鋼貿行業(yè)的寒冬很快來臨。鋼材城開始變得很冷清，幾乎沒有生意。部分商戶開始斷供，一些鋼貿商甚至選擇了跑路。他們抵押給銀行和資產管理公司的房子就成了不良資產。
如今，上海樓市行情的火爆對這里的影響并不大。陳挺稱，他觀察了近半年，上海其他地方的房子都在漲，但這里不僅房價不漲，很多房子根本賣不出去。特別是一些抵押的房子，目前只能通過司法拍賣的方式來進行處理，但這個過程比較緩慢。陳挺指著鋼材城附近的一排房子對北青報記者說，“這一片房子開盤的時候都要搶號、托關系才能買上。如今作為不良資產壓在手里根本賣不出去。”
陳挺表示，泗涇的一些房產項目是上海樓市的一個反面教材。在經濟形勢向上的時候，房產是助推劑。在經濟形勢不好的時候，房地產就是照妖鏡，各種不堪的交易、人們的瘋狂、監(jiān)管的缺失都暴露無遺。
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