5月15日,央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)文稱,對于貸款購買普通自住房的居民家庭,首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率減20個基點,二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。此前政策規(guī)定,全國居民首套住房商貸利率下限為不低于相應(yīng)期限LPR,二套房商業(yè)性貸款利率下限為LPR+60個基點。這意味著,全國統(tǒng)一的首套房貸利率下限比之前下降了0.2個百分點。但是,專家指出,此次調(diào)整并非直接降息,也不涉及存量房貸客戶,同時還要看各地后續(xù)落實的情況。只有那些跟全國政策同步下調(diào)的城市,新發(fā)放的首套房商業(yè)貸款客戶才可能享受到更低的利率。


央行4月20日披露的5年期LPR報價為4.60%,以此為參考,全國范圍內(nèi)首套房貸款利率最低不能低于4.4%,調(diào)整前是4.6%。若不考慮各地區(qū)和各銀行的差異化定價,按貸款金額100萬元、期限25年、等額本息還款估算,房貸利率為4.6%時,每月月供5615.24元,下調(diào)20個基點后,每月月供降為5501.72元, 每月少還利息113.52元,25年少還利息3.4萬元;如果貸款年限為30年,100萬元貸款月供會從5126.44元降至5007.61元,每月少還利息118.83元,30年能減少42778.8元的利息支出。


需要提醒的是,央行和銀保監(jiān)會規(guī)定的只是全國范圍內(nèi)的房貸利率下限,具體到各個城市,房貸利率的下限會有所不同,而同一個城市的不同銀行的貸款利率也不會完全相同,會有差異化定價。


數(shù)據(jù)顯示,全國大部分地區(qū)的首套房貸實際利率都高于此前的全國下限水平。比如,北京地區(qū)個人住房貸款定價基準一直是:首套商業(yè)性個人住房貸款利率不低于相應(yīng)期限LPR+55個基點,二套商業(yè)性個人住房貸款利率不低于相應(yīng)期限LPR+105個基點。目前北京各主流銀行的首套利率均為5.15%;二套為5.65%


據(jù)報道,廣州地區(qū)目前多數(shù)銀行首套利率為5.2%-4.8%,二套5.2%-5.4%之間,部分外資行最低降到4.6%;南京主流首套利率在5%-5.2%之間,部分行低至4.8%-4.9%;深圳首套住宅房貸利率普遍為4.9%,二套住宅為5.2%;蘇州大部銀行首套利率為4.6%。


不過,今年以來,全國房貸利率下調(diào)的勢頭已經(jīng)越來越明顯。央行數(shù)據(jù)顯示,3月份以來,由于市場需求減弱,全國已經(jīng)有一百多個城市的銀行根據(jù)市場變化和自身經(jīng)營情況,自主下調(diào)了房貸利率,平均幅度在20個到60個基點不等。3月末,個人住房貸款加權(quán)平均利率為 5.49%,比去年末下調(diào)14個基點。


4月份,貝殼研究院監(jiān)測的103個重點城市主流首套房貸利率為5.17%,二套為5.45%,分別較上月回落17個、15個基點,創(chuàng)2019年以來月度新低。


各地區(qū)是否會在全國性的首套房貸利率下限下調(diào)后,同步下調(diào)本地區(qū)的房貸利率下限,還有待觀察。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出,目前樓市調(diào)控寬松政策越來越多,此次政策調(diào)整的個人住房貸款利率下限從最低4.6%降低到4.4%,對房地產(chǎn)市場來說的確是重要利好消息。但后續(xù)具體還需要等待各地落地細則來執(zhí)行。


東方金誠首席宏觀分析師王青表示,人民銀行各省分支機構(gòu)按照因城施策原則,指導省級市場利率定價自律機制,在全國政策下限基礎(chǔ)上,確定轄內(nèi)每個城市的貸款利率加點下限,這是本城市范圍內(nèi)都要遵守的下限。同時,各商業(yè)銀行會結(jié)合自身經(jīng)營情況、客戶風險狀況和信貸條件等情況,明確利率的定價規(guī)則,在各城市利率政策下限基礎(chǔ)上,合理確定每筆貸款的具體加點數(shù)值,這是完全市場化的經(jīng)營決策。他認為,本次首套房房貸利率下限下調(diào),將帶動部分城市銀行房貸利率更大幅度下調(diào),進而鞏固年初以來全國房貸利率整體下行勢頭。


文/北京青年報記者 程婕