隨著中國信托業(yè)逐步走上規(guī)范發(fā)展之路，金融市場中又多了一種新的理財工具――集合信托產(chǎn)品，其中又以房地產(chǎn)類信托產(chǎn)品最為搶眼。據(jù)用益信托網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2018年上半年國內(nèi)共有68家信托公司推出了1713個房地產(chǎn)類信托產(chǎn)品，發(fā)行規(guī)模高達(dá)4009億元，預(yù)計年收益率也達(dá)到7.85%左右。同時，投資者的認(rèn)購熱情更是空前高漲。
據(jù)了解，房地產(chǎn)類信托產(chǎn)品在今年上半年所有品類信托產(chǎn)品中發(fā)行占比高居第一，是信托業(yè)十分重要的產(chǎn)品。但需要提醒大家注意的是：不要僅僅被該類信托產(chǎn)品的高收益率所吸引，投資時一定要了解該信托產(chǎn)品的交易結(jié)構(gòu)和風(fēng)險防范措施，審慎投資。
一、分類解析房地產(chǎn)信托項目風(fēng)險
因項目地點不同、項目公司財務(wù)狀況不同、建設(shè)進(jìn)度不同、資金運作模式不同，房地產(chǎn)類信托產(chǎn)品的風(fēng)險狀況和收益水平也各不相同。目前比較流行的房地產(chǎn)信托主要有以下六種：
1.抵押貸款型
運作原理：開發(fā)商將已經(jīng)擁有的土地或房產(chǎn)抵押給信托公司獲得信托貸款，承諾信托到期時歸還貸款以解凍被抵押的土地或房產(chǎn)。此種產(chǎn)品類似銀行的抵押貸款，也是目前房地產(chǎn)類信托產(chǎn)品的主流模式。
風(fēng)險解析：信托融資規(guī)模與抵押物價值的比率，價值是否經(jīng)過公正地評估。抵押物價值如接近信托貸款總金額(抵押率偏高)，那么，一旦抵押物跌價，同時房地產(chǎn)項目失敗，則變現(xiàn)抵押物將無法收回原信托貸款本金。目前，抵押比率通常應(yīng)當(dāng)不低于2:1。
抵押物的權(quán)屬是否清晰。如施工方對建筑物的留置權(quán)是否影響抵押物的變現(xiàn)？開發(fā)商是否在國土局或房管局辦理了土地和建筑物的抵押登記，并真實的抵押到信托公司名下？等等。投資者可以要求查看土地證或信托公司持有的其他權(quán)利證明，以避免未來的法律訴訟糾紛。
借款的開發(fā)商是否有償債能力，以往的信譽如何。如有第三方提供擔(dān)保，則考察擔(dān)保方的信用等級應(yīng)作為投資者的工作重點。
銀監(jiān)會212號文件等監(jiān)管法規(guī)的出臺，國家對此種信托進(jìn)行了嚴(yán)格的規(guī)范，要求：
（1）借款的開發(fā)商要具備建設(shè)主管部門核發(fā)的二級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)；
（2）借款項目要達(dá)到“四證”齊全；
（3）開發(fā)項目資本金比例不低于35%。
可以說，這些措施雖然大大減少了抵押貸款型信托產(chǎn)品的發(fā)行數(shù)量，但在一定程度上也降低了投資者的選擇風(fēng)險。
2.房產(chǎn)回購型
運作原理：開發(fā)商將已經(jīng)達(dá)到預(yù)售狀態(tài)的房產(chǎn)以低價格出讓給信托公司，但約定一定期限后溢價回購。信托公司發(fā)行信托計劃募集的資金購買該房產(chǎn)，如果到期后開發(fā)商不履行回購義務(wù)，則信托公司有權(quán)向第三方轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)。
風(fēng)險解析：提防風(fēng)險開發(fā)商沒有實力在信托到期時按照約定的價格回購房產(chǎn)。投資者可以考察開發(fā)商的資質(zhì)和過去已經(jīng)開發(fā)項目的銷售情況。
信托公司在購買房產(chǎn)后未在房地局辦理購房合同備案登記，以至于在開發(fā)商一房多賣，發(fā)生糾紛。投資者可以在投資期內(nèi)要求信托公司出具是否辦理了房產(chǎn)備案登記的證明，以避免該風(fēng)險。
3.財產(chǎn)受益權(quán)型
運作原理：利用信托的財產(chǎn)所有權(quán)與受益權(quán)相分離的特點，開發(fā)商將其持有的房產(chǎn)信托給信托公司，形成優(yōu)先受益權(quán)和劣后受益權(quán)，并委托信托投資公司代為轉(zhuǎn)讓其持有的優(yōu)先受益權(quán)。信托公司發(fā)行信托計劃募集資金，購買優(yōu)先受益權(quán)。信托到期后，如果投資者的優(yōu)先受益權(quán)未得到足額清償，信托公司有權(quán)處置該房產(chǎn)補(bǔ)足優(yōu)先受益權(quán)的利益，開發(fā)商所持有的劣后受益權(quán)則滯后受償。
風(fēng)險解析：項目房產(chǎn)在信托后的經(jīng)營狀況是否能產(chǎn)生足夠的收益供投資者分配。
信托登記制度的不健全有可能使該房產(chǎn)受益權(quán)人的利益不能得到有效的保障。信托公司應(yīng)落實抵押登記以代替目前尚未建立的信托登記。
房產(chǎn)變現(xiàn)后如發(fā)生大幅度跌價，則優(yōu)先受益人的利益可能得不到全額保證。一般信托計劃中的優(yōu)先受益權(quán)占全部受益權(quán)的比率應(yīng)不高于50%。
4.股權(quán)型
運作原理：信托公司以發(fā)行信托計劃所募集的資金參與房地產(chǎn)建設(shè)項目公司的股權(quán)，使項目公司得到足夠的注冊資本金，以順利繳納土地出讓金獲得土地或銀行貸款。該項目實際建設(shè)的股東承諾在信托計劃到期時溢價回購部分股權(quán)。
風(fēng)險解析：這種信托在我國江浙、上海等地發(fā)行較多，該區(qū)域投資者比較認(rèn)可股權(quán)投資模式。
提防風(fēng)險。如果項目公司管理混亂，入股的信托資金將面臨被挪用的風(fēng)險。信托公司為了控制風(fēng)險，往往要向項目公司派駐財務(wù)人員，但是否能實際掌握該公司的財務(wù)控制權(quán)，還需投資者審慎分析。
如該房地產(chǎn)項目銷售狀況不理想或無法順利取得銀行貸款，則到期回購資金將沒有著落。投資者應(yīng)重點考察承諾回購股權(quán)的股東財務(wù)狀況如何？是否有足夠的經(jīng)營現(xiàn)金流作為回購保證？另外，考察該房地產(chǎn)項目未來是否有良好的銷售前景和當(dāng)區(qū)域房地產(chǎn)市場的發(fā)展前景，也應(yīng)是投資者的主要工作。
比較優(yōu)勢：同前三種房產(chǎn)信托模式相比，股權(quán)型信托產(chǎn)品對信托投資公司的風(fēng)險管理能力要求更高。另一方面，從投資者角度看，由于股權(quán)的受償和變現(xiàn)能力相對于債權(quán)都是劣后的，所以，承擔(dān)的風(fēng)險也較高，理論上投資者應(yīng)要求更高的風(fēng)險收益補(bǔ)償。同時，投資者也需具備一定的股權(quán)投資和房產(chǎn)投資知識或經(jīng)驗才能作出準(zhǔn)確的判斷。
5.夾層融資型
運作原理：債權(quán)和股權(quán)相結(jié)合的混合信托投融資模式。它具備以上四種類型房產(chǎn)信托的基本特點，同時也有自身方案設(shè)計靈活、交易結(jié)構(gòu)復(fù)雜的特色；正是基于此，如初涉房地產(chǎn)類信托的客戶，不建議選擇此種信托進(jìn)行投資，而具備豐富信托投資經(jīng)驗和較高風(fēng)險承受力的客戶可以嘗試購買。
6.房地產(chǎn)信托投資基金（REITS）
近年來，國際上興起了一種新型的信托投資工具――房地產(chǎn)信托投資基金（REITS）。該類型信托產(chǎn)品與財產(chǎn)受益權(quán)類信托的交易結(jié)構(gòu)較為類似，所不同的是：
（1）發(fā)行規(guī)模大、期限長，同時要求標(biāo)的信托資產(chǎn)的每期現(xiàn)金流量較為穩(wěn)定；
（2）應(yīng)是一個封閉式的公募信托，有公開市場交易轉(zhuǎn)讓，投資者既可以持有以定期獲得分紅，也可以隨時轉(zhuǎn)讓變現(xiàn)。
目前，由于我國針對房地產(chǎn)信托投資基金（REITS）的配套監(jiān)管法規(guī)、稅收制度、交易制度還沒有出臺，所以，房地產(chǎn)信托投資基金（REITS）在我國境內(nèi)還沒有一只獲準(zhǔn)發(fā)行，投資者如想投資此種產(chǎn)品還需等待一段時間。
隨著我國金融市場改革的逐步深化，各個信托投資公司還會不斷地創(chuàng)新，不斷地推出新類型的理財產(chǎn)品。作為錢經(jīng)人，不要一概肯定或一概否定，而是要透過現(xiàn)象看本質(zhì)，仔細(xì)地分析該金融產(chǎn)品產(chǎn)生的背景、募集資金的用途、出現(xiàn)風(fēng)險時的防范措施等諸多因素。只有這樣，才能成為一名真正的理財強(qiáng)者。
二、風(fēng)險辨識要點
1.投資標(biāo)的
房地產(chǎn)自身的發(fā)展歷程中伴隨著泡沫，但作為一種資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，房地產(chǎn)信托利用產(chǎn)品設(shè)計形成了有益的風(fēng)險隔離機(jī)制。通過建立防火墻，將證券化的交易風(fēng)險與資產(chǎn)原始所有者（房地產(chǎn)商）隔開，因此，基礎(chǔ)資產(chǎn)原始所有人的其他資產(chǎn)風(fēng)險、破產(chǎn)風(fēng)險等都會和信托計劃涇渭分明，由此提高了資產(chǎn)運營的效率和信托產(chǎn)品的安全性。
通常而言，標(biāo)的項目的風(fēng)險等級是投資價值的首要考慮因素，且項目的投資標(biāo)的直接決定了產(chǎn)品設(shè)計結(jié)構(gòu)時采取的風(fēng)險控制措施。
根據(jù)房地產(chǎn)信托的設(shè)計目的，可以分為多種類型，比如財產(chǎn)保管、項目融資、項目建設(shè)完成、項目出租經(jīng)營、項目出售等。其中最常見的是項目融資類，它也成為了市場上房地產(chǎn)信托的狹義代名詞。
按融資的常見種類劃分，房地產(chǎn)信托的投資標(biāo)的通常有房地產(chǎn)開發(fā)貸款、土地儲備貸款和商業(yè)用房貸款。其中“開發(fā)貸”被公認(rèn)為貸款風(fēng)險最高的種類，因為這種貸款發(fā)生在開發(fā)、建造向市場銷售、出租等用途的房地產(chǎn)項目啟動之前，生蛋的“雞”尚沒有誕生，“蛋”的產(chǎn)量也就很難保證了。因此，對相關(guān)增信手段的要求需要極為嚴(yán)格才能平抑相關(guān)風(fēng)險。為此銀監(jiān)會出臺了“212號文件”（《關(guān)于加強(qiáng)信托投資公司部分業(yè)務(wù)風(fēng)險提示的通知》），要求信托公司對房地產(chǎn)的貸款必須滿足房地產(chǎn)公司35%資本金到位、“四證”齊全和開發(fā)商“二級資質(zhì)”等條件。投資者務(wù)順審核其以上3條先決條件。
然而，貸款品種只是初步判斷風(fēng)險的標(biāo)準(zhǔn)，無論貸款類型如何，投資者都需要盡量了解項目的真實有效情況并對項目未來的盈利能力做盡可能的評估，如盡可能了解成本、銷售價格、銷售面積等多重因素，以評估信托項目的盈虧概率。
2.外部信用增級機(jī)制
然而，信托公司在《集合信托計劃信托合同》及《集合信托計劃說明書》一般會承諾：管理信托財產(chǎn)將恪盡職守，履行誠實、信用、謹(jǐn)慎、有效管理的義務(wù)。同時，信托相關(guān)文件中一般會事先為投資者構(gòu)建風(fēng)險防火墻，以應(yīng)對因房地產(chǎn)信托交易對方因違約等原因而導(dǎo)致的償還不能的法律風(fēng)險。
不是有了這些擔(dān)保措施便萬事大吉，拿股權(quán)質(zhì)押來說，投資者需考察質(zhì)押的股權(quán)究竟是上市公司流通股、上市公司限售股抑或非上市公司股權(quán)。上市公司流通股擁有公開的價格，安全保障程度更高。另外，由于股票的價值波動大，不能100%平抑風(fēng)險，因此需要質(zhì)押率來兌現(xiàn)?？傮w而言，流通股的質(zhì)押率一般在50%，即個股質(zhì)押融得的資金應(yīng)低于當(dāng)前該股票市場價的5折；若是限售股，質(zhì)押率會更低。但具體價格要視股票自身質(zhì)地和限售期長短相應(yīng)浮動，比如藍(lán)籌股質(zhì)押率一般要高于中小型上市公司的股票等。需要注意的是，即便是50%的質(zhì)押率設(shè)置，也不排除質(zhì)押的股票在信托產(chǎn)品存續(xù)期內(nèi)遭遇極端情況從而跌破其安全邊際的可能。