昨天開始，問房貸的人就明顯多起來。因為3月1日起，今年1月1日之前買房的朋友，就可以向銀行申請貸款的基準利率轉換。
但問題是：這房貸利率，換還是不換？具體怎么換呢？
今天，就這個問題，我們再來聊一聊。
先說說我們的傾向：更建議換成LPR，也就是新的利率計價方式。
當然，重點還是先看我們的分析邏輯，認同了再做決定。
今年的3月到8月期間，今年之前簽訂房貸合同的朋友，有且僅有一次選擇的機會。具體來說，有兩個選項：
1）浮動利率：換成LPR計價方式，未來利率會隨LPR浮動；
2）固定利率，按照同一個利率一直執(zhí)行下去。
比如你合同上的房貸利率是4.9%，未來就一直按4.9%到還完為止。
這里再做個簡單科普，LPR到底是什么？
LPR又叫做“貸款市場報價利率”。具體到每個月，由18家專門的銀行分別報出自己的貸款利率，然后去掉最高價和最低價，剩余16個利率計算平均值，就得出了這個月的LPR，所以是每月浮動的。
理解了原理，選擇的核心邏輯也明確了：你認為在你剩余的貸款期限中，LPR整體會是上升的，還是下降的。
認為會上升，就選固定利率，不受上漲影響；
認為會下降，就選LPR，能夠享受下降的實惠。
仔細分析一下，短期來看，LPR整體下降是比較明確的；
但長期來看，如果你的房貸剩余期限還比較長，怎么判斷呢？
我們投研小伙伴也討論了下，覺得LPR長期會上升的概率不大。
隨著利率市場化，房貸跟市場整體利率的長期變化方向，大概率也是相同的。
市場利率要長期漲：
- 要么國內長期保持超高速增長，比如GDP持續(xù)6%+7%+，整個市場利率自然也會高，畢竟經濟本身增長就這么快；
- 或者，國內通脹嚴重，甚至持續(xù)嚴重。
我覺得概率不大。
當然，誰也不能完全預測未來，如果你完全不想接受任何變動，就想鎖定固定利率，也是可以的。
另外，補充一句，剩余貸款期限越短、剩余還款本金越小的朋友，這次調整的差別越小。你可以算算實際能差的利息費用，很可能就沒那么糾結了。
邏輯明白了，我們再來聊聊更實操的問題。
目前，不少銀行已經推出具體方案；考慮到方便辦理，大都支持網上操作。這些銀行，只要按銀行通知，登錄網銀或手機銀行，就能完成轉換，還是很方便的。
至于你們關心的LPR±點利率的具體計算，我們再一起動手算一下。
Step 1：計算你的實際貸款利率
再強調一次，凡是2020年1月1日前簽訂的商業(yè)貸款合同，都屬于此次可轉換范圍。
找到合同上，簽訂的實際貸款利率。
當初簽訂時，可能會有利率折扣、或上浮，算上這部分后所得，就是你的實際貸款利率。
比如，我的一位朋友，2年前買的房，當時簽訂的「商業(yè)貸款合同」，是央行基準利率基礎上打9折。
因此，他目前貸款的實際利率是：4.9%*0.9=4.41%
Step 2：計算加/減點
選擇轉換后，
你未來某年的房貸利率 =每年1月1日（或貸款合同對應月）的五年期以上LPR±點
在這個公式里，LPR是每年一換的，而加/減點部分，則是固定的。
計算也不復雜，把你今年的貸款實際利率 - 4.8%，就能得到。
*4.8%是2019年12月最新公布的五年以上LPR利率
還是拿前面那個朋友舉例，4.41%-4.8%=-0.39%，那他的加/減點就是：-39。一個點等于0.01%。
轉換完成后，他今年的貸款利率是不變的。但從2021年起，就會隨LPR變動，一年變一次。
假設，2020年12月底，五年以上的LRP降到了4.7%，那朋友的房貸利率就會變成：
4.7%-0.39%=4.31%——較上一年，優(yōu)惠了0.1%。
另外，對原先合同里，利率有上浮的朋友，也是同樣計算，只不過加/減點是正數。
為了方便大家，替大家算了一下：
記住，加點是固定的，不影響利率漲跌的走勢；
選擇LPR計價方式，還款利率的漲跌方向，只跟LPR的漲跌有關。
Step 3：選擇重新定價時間
另外，有朋友會問，要不要選自己貸款合同日作為重新定價的時間呢？
兩個選擇，我覺得差別不會很大。如果硬要說出點理由，考慮短期內LPR下降趨勢比較確定，可以這樣選：
貸款發(fā)放日是1-2月的，選1月1日；貸款發(fā)放日在3-12月的，選對月對日，都能最早開始享受LPR計價。
最后，再多強調幾句。
這次的利率轉換，僅限3月1日～8月31日內完成辦理。這是唯一一次機會，錯過了就得保持固定利率，到貸款還完了。
此次調整，僅針對商業(yè)貸款，如果是純公積金貸款，就無需變動；如果是商業(yè)貸款+公積金的混合貸款，也只能調整商業(yè)貸款部分。
如果，你是2020年后簽訂商業(yè)貸款合同，或者之后打算買房的，未來統(tǒng)一按LPR方式計算房貸，所以也不用糾結怎么選的問題了。