在樓市整體收緊的情況下，想要貸到房貸不容易，所以，如果要提前還房貸，肯定得計算清楚了，這樣做值不值？該不該？不然阿九都替你感到心疼。

所謂提前還貸，還的是貸款本金而不是貸款利息，目前提前還貸主要有兩種方式：

一、全部還清；

二、部分提前還清。

全部還清房貸之后，利息計算截止到還清銀行本息的當日；部分提前還款，所還的是部分本金，所還的部分本金的利息計算截止到還清銀行這部分本息的當日為止，剩余未結(jié)清的貸款本息，利息還是按照原有借款合同上約定的貸款利率執(zhí)行。

當然，如果選擇的是部分提前還清，剩余的本息還可以選擇兩種新的還貸方式：

一、每月還款額不變，還款期限縮短；

二、每月還款額減少，保持還款期限不變。

如果想在提前部分還款后少付利息，還款期限縮短的方式更適合。

利息是跟著本金走的，本金越還越少，利息自然也跟著變少

一般銀行貸款時，會讓你選擇是按等額本息還是等額本金的方式來，選了前者，意味著貸款期限內(nèi)每個月還的錢是一樣的，前期壓力會較小，但還的利息總額較多；選了后者，則意味著貸款期限內(nèi)每個月還的本金一致，每月要還貸的金額逐步減少的，雖然前期負擔較重，但利息總額較少。

兩種方式都各有利弊，不用太糾結(jié)，選擇適合自己的就好。

等額本息還貸，每月月供一樣多，但初期利息直接占了約8成

但是，如果你是一開始就確定這個房子在幾年后是要置換的，那么建議你選擇等額本金的方式，這樣前期還的大頭基本是本金，而不是利息，等到提前還貸時會少點壓力。

那么，什么時候還更劃算？

記住兩個關(guān)鍵數(shù)據(jù)：

第一，等額本金還款期＞1/3，不建議提前還貸；

第二，等額本息還款期＞1/2，不建議提前還貸。

為什么呢？

從下圖中可看出，不管是選擇哪一種還貸方式，超過一個時間后，再提前還款的意義就不大了，畢竟利息都基本還完了，剩余的本金不管是提前還還是分期還，遲早都是要還給銀行的，延長還本金時間，反而分攤了壓力。

另外，如果你只貸了公積金，尤其是在貸款時還享受了折扣的，阿九也不建議提前還房貸，畢竟低息的貸款難得，拿手中的閑置資金做一些理財更為劃算。

提前還房貸相當于減少了銀行的利息收入，所以，想要提前還的一定要注意：

第一，至少提前兩周提交書面或電話申請；

第二，如果是部分提前房貸，不要先還公積金貸款，畢竟公積金貸款的利息低，而且用一次少一次；

第三，盡量在滿一年后再去提前還款，不然你還要支付給銀行一筆違約金，各大銀行的要求不同，要提前還前盡量先打電話問清楚；

第四，提前全部還清貸款后，記得及時辦理房產(chǎn)抵押注銷，因為房屋在貸款期間房產(chǎn)證是抵押給銀行的，該套房屋不能出租、轉(zhuǎn)賣等，所以還清貸款之后一定要辦理抵押解除；

第五，提前還清貸款后，一定要記得到保險公司退保，在簽訂住房貸款的時候會簽住房貸款房屋保險合同，每個月交保險費。如果提前還清了貸款就可以退保，把保險單和提前還款證明拿到保險公司辦理。

如果是因置換原因要提前還貸的，具體可以多問問中介，以防出現(xiàn)紕漏。