對消費類貸款、經(jīng)營性貸款等信貸資金違規(guī)挪用于房地產(chǎn)領(lǐng)域等問題，監(jiān)管部門要求及時采取實質(zhì)性管控措施，并要求各銀行對2020年6月以來發(fā)放的消費類貸款、經(jīng)營性貸款以及個人住房貸款進(jìn)行全面自查，于2021年2月28日前向上海銀保監(jiān)局報送自查和整改報告。

分析人士認(rèn)為，調(diào)控房地產(chǎn)就是調(diào)控信貸，本輪房價上漲和信貸違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)關(guān)系非常大，上海這一政策出臺，代表調(diào)控開始真正有了力度，同時預(yù)計后續(xù)將有其他城市效仿跟進(jìn)該政策。

嚴(yán)查消費類、經(jīng)營性貸款入市 監(jiān)測資金用途

《通知》指出，要切實加強(qiáng)信貸資金用途管理，強(qiáng)化用途警示。防止消費類貸款、經(jīng)營性貸款等信貸資金違規(guī)挪用于房地產(chǎn)領(lǐng)域。防范借款人或受托支付對象通過非常規(guī)大額取現(xiàn)、中間人過渡資金等各類方式規(guī)避用途管理。同時要完善信貸資金用途監(jiān)測與攔截機(jī)制，擴(kuò)大模型監(jiān)測范圍，提升監(jiān)測效果。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，上海、深圳等城市的樓市最近火爆，核心原因是經(jīng)營性貸款流入樓市。

他指出銀行作為企業(yè)單位，對于經(jīng)營貸流入房地產(chǎn)管控意愿不足，而當(dāng)下按揭貸款利率平均在5%-6%利率，經(jīng)營貸只有3%-4%，使得大量的投資需求、改善需求使用了經(jīng)營貸。

同時，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，此次政策提出了一個新的概念，即“信貸資金用途監(jiān)測與攔截機(jī)制”，這體現(xiàn)了對信貸資金流向密切監(jiān)管的導(dǎo)向，有助于審查資金用途，確保房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

該政策實際上要求對資金進(jìn)出進(jìn)行管控。從資金進(jìn)入的角度看，各類消費貸和經(jīng)營性貸款等的流入會面臨管控；同時，對于各類貸款資金的流出或使用，明確對“無用途、虛假用途、用途存疑”的貸款進(jìn)行管控，防范此類用途不清晰的貸款流動。

嚴(yán)管貸款發(fā)放管理 嚴(yán)審中介機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)合作

《通知》指出，嚴(yán)格個人住房貸款發(fā)放管理，重點支持借款人購買首套中小戶型自住住房的貸款需求，且只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個人發(fā)放住房貸款。

嚴(yán)躍進(jìn)表示該政策體現(xiàn)了后續(xù)貸款的重要傾向，即后續(xù)房貸將重點支持一類購房需求，其需要滿足戶型為中小戶型、建筑結(jié)構(gòu)為封頂?shù)臈l件。這條規(guī)定，實際上也和貸款集中度政策有關(guān)。這在某種程度上給商業(yè)銀行一個啟發(fā)，即后續(xù)房貸投向需要有重點，需要對此類重點支持的領(lǐng)域加大投放，而其他領(lǐng)域的投向則會有所管控。

同時，《通知》表示要嚴(yán)格房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)合作管理。實施業(yè)務(wù)合作準(zhǔn)入和名單制管理，建立貸后質(zhì)量監(jiān)測及中介退出機(jī)制。對發(fā)現(xiàn)存在為購房者提供首付款支持、聯(lián)合“包裝公司”協(xié)助偽造貸款資質(zhì)和收入證明等違規(guī)行為的房地產(chǎn)中介，立即終止合作，并將其列入黑名單，報送上海市銀行同業(yè)公會。

嚴(yán)躍進(jìn)指出，過去幾年，中介機(jī)構(gòu)參與此類造假等行為，確實造成了樓市的泡沫現(xiàn)象。所以積極管控中介機(jī)構(gòu)也成為關(guān)鍵。后續(xù)對于此類提供首付貸支持、通過包裝來規(guī)避限購等行為將面臨各種懲罰。

后續(xù)其他城市或?qū)⒏M(jìn)

對于下一步，上海銀保監(jiān)局表示，將根據(jù)銀行房地產(chǎn)政策執(zhí)行及自查情況，開展房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)專項檢查，對發(fā)現(xiàn)的問題將依法采取監(jiān)管措施，促進(jìn)上海商業(yè)銀行住房金融業(yè)務(wù)穩(wěn)健運行。

同時，繼續(xù)加大上海市房地產(chǎn)信貸運行情況的監(jiān)測分析力度，一如既往地督促轄內(nèi)商業(yè)銀行嚴(yán)格貫徹落實國家關(guān)于房地產(chǎn)市場調(diào)控“因城施策”“一城一策”的工作要求，堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)市場調(diào)控政策。

在此輪房地產(chǎn)調(diào)控中，上海、廣州、深圳、杭州等地都陸續(xù)出臺了各類政策。張大偉指出本輪調(diào)控政策是從上而下的調(diào)控，是在住建部主導(dǎo)督導(dǎo)下的調(diào)控升級，杭州、上海、深圳的調(diào)控政策是在市場明顯上漲的基礎(chǔ)上出臺的，其對于短期市場有降溫的作用。但由于本輪房價上漲的原因較為復(fù)雜，所以具體效果需要看針對“打新潮”及“經(jīng)營貸”的補(bǔ)丁政策與執(zhí)行力度。

從政策內(nèi)容看，大部分城市調(diào)控都是針對假離婚+增值稅，針對打新潮、經(jīng)營貸等政策雖然有所提及，但沒有明確政策力度?！八匀绻虾Ｕ婺車?yán)查消費貸、經(jīng)營貸入市，那么市場很快會降溫?！睆埓髠フJ(rèn)為，后續(xù)銀行落地執(zhí)行這一政策的情況將影響上海市場走勢。同時，他預(yù)計該政策也將會在深圳、杭州等其他市場過熱城市落地。

嚴(yán)躍進(jìn)也指出，消費貸、經(jīng)營貸類業(yè)務(wù)如果沒有中介的參與，普通購房者很少會懂得如何操作，所以很多中介是在違規(guī)的邊緣線上介紹業(yè)務(wù)?！八晕艺J(rèn)為其他城市會仿效?！彼硎旧虾５陌藯l政策是很標(biāo)準(zhǔn)的模板，別的其他城市后續(xù)亟需借鑒和落實。

但專家也指出，本輪多城市調(diào)控升級，有利于抑制當(dāng)下熱點城市虛火，避免市場短期失控，但后續(xù)還要針對資金無序進(jìn)入房地產(chǎn)進(jìn)行約束，否則調(diào)控政策的力度可能會被稀釋。