買的房子不幸爛尾了，購房者與開發(fā)商解除合同后，后續(xù)按揭還需要購房者接著還嗎？從以往的情況來看，此時購房者仍需繼續(xù)還款，因為購房者和開發(fā)商簽訂的購房合同，本質(zhì)上屬于買賣關(guān)系，和銀行之間簽訂的貸款合同，本質(zhì)上卻是借貸關(guān)系，兩份合同之間相互獨立。
如果因為開發(fā)商的原因?qū)е陆灰壮霈F(xiàn)問題，購房人可以追究開發(fā)商的責任；但購房人申請貸款后，銀行有權(quán)要求借款人按時還款，這跟開發(fā)商是沒有關(guān)系的。如果拒絕繼續(xù)還房貸，購房人要承擔跟銀行之間的違約責任。
但是近期，浙江省嘉興市中級人民法院審理了一起爛尾樓盤的案件，最終判定由開發(fā)商承擔剩余貸款的還款責任。
1二審判決 購房人220萬貸款不用還
據(jù)嘉興市中級人民法院發(fā)布的案件信息顯示，2014年，上海的許先生在嘉興某樓盤購買一套別墅，向銀行按揭貸款392萬元。許先生支付首付款后銀行將貸款發(fā)放給開發(fā)商，后開發(fā)商因資金問題無法按時交付房屋，造成該樓盤爛尾。
2018年，開發(fā)商向法院提交破產(chǎn)清算申請，經(jīng)破產(chǎn)管理人調(diào)查，涉案樓盤未竣工驗收，不符合交付標準，隨即書面通知許先生解除其與開發(fā)商之間的商品房買賣合同。
之后，因收房無望，許先生停止向銀行支付月供。2020年，貸款銀行向法院起訴，要求許先生繼續(xù)支付剩余貸款。
一審法院審理判決許先生與銀行簽訂的《個人購房借款及擔保合同》解除，許先生歸還結(jié)欠銀行借款本金和利息（含罰息）合計220余萬元，依據(jù)是《個人購房貸款及擔保合同》第38條約定：貸款發(fā)放后，借款人或抵押人與售房人或其他第三方就該房產(chǎn)有關(guān)質(zhì)量、價格、權(quán)屬、條件或其他事宜發(fā)生的任何糾紛，均與貸款人無關(guān)，貸款人有權(quán)選擇繼續(xù)履行本合同或要求借款人提前償還本合同項下的全部或部分貸款。
對于這一結(jié)果，許先生表示不服并提起上訴。
案件到目前為止，并沒有特別之處，因為類似的案子以往也基本都是這樣判的。
但是在二審中，嘉興中院認為，案件爭議焦點為個人購房借款及擔保合同解除后許先生應(yīng)否承擔剩余貸款的還款責任。按照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十一條第二款規(guī)定，商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后，商品房擔保貸款合同也被解除的，出賣人應(yīng)當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權(quán)人和買受人。
在本案中，開發(fā)商因進入破產(chǎn)清算程序而無法向許先生交付房屋，致使商品房買賣合同解除，許先生主張解除個人購房借款及擔保合同，依據(jù)充分，應(yīng)予支持，故開發(fā)商應(yīng)承擔剩余貸款的還款責任。
最終，嘉興中院二審判決銀行提出的由許先生歸還剩余貸款、支付利息等請求不能成立，不予支持，并表示，一審依據(jù)的《個人購房貸款及擔保合同》第38條約定，其中與最高法解釋相抵觸的內(nèi)容，加重了許先生的責任，該條款對許先生不具有拘束力。
對個人購房者來說，如果面臨房子爛尾卻又不得不繼續(xù)承擔貸款，的確是既痛苦又無奈。對于開發(fā)商來說，如果項目爛尾，最壞的結(jié)果就是申請破產(chǎn)，債務(wù)問題也就迎刃而解。
對于制造爛尾樓的不良開發(fā)商，有沒有更加行之有效的方法？比如刑事拘留。在這方面，河北省會石家莊的做法值得借鑒。
2重拳打擊不良開發(fā)商
石家莊，長期受爛尾樓問題困擾。
但是去年8月份，石家莊掀起了一場力度空前的“爛尾樓”整治“風暴”，先后公布了5批次44個“爛尾樓”項目整治工作方案，結(jié)果是部分“爛尾樓”歷史遺留問題得到解決，部分開發(fā)商也退還了業(yè)主購房款。
石家莊是怎么做的呢？
首先是召開專題會議研究解決全市房地產(chǎn)歷史遺留問題，然后對全市“爛尾樓”項目分批次向社會進行公布，首批公開了10個“爛尾樓”項目，包括項目名稱、項目地址、開發(fā)單位、整治方式、當前進展、進度目標、完成時間，以及負責該項目政治工作的責任人及職務(wù)，目的就是接受社會的監(jiān)督，讓購房者了解“爛尾樓”整治進度，讓“爛尾樓”項目整治在陽光下運行。
在公布爛尾樓項目名單的同時，該市還開展了打擊房地產(chǎn)領(lǐng)域違法犯罪的行動，16家開發(fā)商的20余人被刑拘，其中大部分為本土房企。一批在開發(fā)建設(shè)過程中涉嫌非法經(jīng)營、合同詐騙等違法犯罪行為的項目和個人得到曝光和處理。
經(jīng)過此輪整治，全市大部分房地產(chǎn)“爛尾樓”項目復工建設(shè)，個別“爛尾樓”項目已竣工入住。
在石家莊警方羅列的開發(fā)商中，一個名叫“翡翠家園”的項目，自2013年6月開始建設(shè)，一直未取得任何合法合規(guī)的手續(xù)，甚至在2016年停工整頓期間依然對外違法銷售，前后有上千名業(yè)主購買了這個項目的房子。
樓市亂象可見一斑。石家莊城市決策層也正是在這樣的長期困擾之下，才下定決心，以雷霆手段，以法律武器來規(guī)范房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，保障購房者的合法權(quán)益。
3大快人心的背后，啟發(fā)是啥？
對于嘉興中院的判決，有人表示不贊同，認為將房地產(chǎn)企業(yè)的風險轉(zhuǎn)嫁給銀行的做法不可取。理由是如果裁判機構(gòu)將《貸款合同》解除后的還款責任直接推給房地產(chǎn)企業(yè), 無異于直接將原來應(yīng)由購房者承擔的房地產(chǎn)企業(yè)的商業(yè)風險直接轉(zhuǎn)嫁給了銀行, 致使銀行承擔了遠高于其預期的風險, 導致了風險和收益的不匹配, 違背了基本的商業(yè)邏輯。
如果以后都這樣判，那么以后銀行在審核個人購房貸款時，不僅會審查個人征信，還會審查房地產(chǎn)項目開發(fā)商的資信，并據(jù)此向購房者區(qū)別提供貸款條件，最終麻煩的還是有購房需求的個人。
“樓房爛尾的時候，如果復盤實在無望，購房人可以積極起訴解除購房合同。而且，在起訴購房合同的時候，將解除按揭貸款合同一并納入訴求中，同時解除按揭合同，讓開發(fā)商來償還剩余尾款，同時要求開發(fā)商返還已付首付款。如果法院判決支持了訴求，就可以達到停止還貸的目的，同時還可以對開發(fā)商申請首付款的強制執(zhí)行。”王玉臣說。
另外，他還表示，“如果爛尾樓還有復盤的希望，比如主體已經(jīng)完工，其實可以采用多種法律手段積極推動復工。在爛尾樓復活的項目里，當?shù)氐南嚓P(guān)部門往往起著至關(guān)重要的作用，可以采取一系列合法合規(guī)的方式，推動相關(guān)部門積極履行相應(yīng)的法定職責?！?/p>
王玉臣認為，當樓房徹底爛尾，開發(fā)商徹底破產(chǎn)，業(yè)主還可以通過申請開發(fā)商破產(chǎn)的方式，在開發(fā)商的破產(chǎn)流程中主張自己的相應(yīng)權(quán)利。如果此時業(yè)主符合相應(yīng)的優(yōu)先權(quán)的規(guī)定，在債權(quán)申報和主張的時候，甚至可以要求優(yōu)先于銀行抵押權(quán)和施工單位的工程款優(yōu)先權(quán)。
他表示，如果法院判決由開發(fā)商承擔后續(xù)貸款，個人購房者也就是業(yè)主不承擔的話，銀行就不應(yīng)該把購房者列入失信人名單。
2月24日，國新辦發(fā)布會上提到，2022年將堅決有力處置個別房地產(chǎn)企業(yè)因債務(wù)違約所引發(fā)的房地產(chǎn)項目逾期交付風險。他指出，這項工作是以“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”為首要目標，以法治化、市場化為原則，壓實企業(yè)主體責任，落實屬地政府管理責任，維護社會穩(wěn)定，維護購房群眾合法權(quán)益。
對不良開發(fā)商，無論是民事還是刑事方面的處罰，最根本的目的還是為了維護購房者的合法權(quán)益。至于爛尾樓盤，該不該由購房者繼續(xù)還銀行貸款，你的觀點是什么？