由于資金實(shí)力有限、物價(jià)上漲和貨幣貶值等因素，大部分購(gòu)房者都熱衷于通過(guò)貸款的方式買到自己心儀的房子。對(duì)于房貸，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房貸額度少則幾十萬(wàn)，多則幾百萬(wàn)，是普通老百姓一輩子可以直接通過(guò)銀行這個(gè)渠道貸到的最高額度的資金，是一種不可多得的福利，購(gòu)房者應(yīng)該充分利用，以便給自己帶來(lái)更大的效益。于是，大部分剛需購(gòu)房者甚至是炒房客都選擇按揭貸款買房，這導(dǎo)致如今市面上的二手房很多都是貸款未結(jié)清的房子。
眾所周知，已經(jīng)處于抵押狀態(tài)的房子是無(wú)法直接辦理過(guò)戶和貸款的，但是購(gòu)買二手房的群體很多都要通過(guò)貸款才能圓自己的住房夢(mèng)。要順利辦理過(guò)戶和新的貸款，很多人都聽(tīng)過(guò)2種方式。
1、原業(yè)主自行籌款結(jié)清房貸，解除抵押，辦理過(guò)戶，買家辦理貸款。但是絕大部分原業(yè)主賣房都是因?yàn)槿卞X，很難有資金結(jié)清貸款。另外，原業(yè)主還會(huì)存在顧慮，若自己籌錢結(jié)清了房貸，買家反悔，自己一時(shí)又找不到新買家，這將徒增自己的債務(wù)。
2、用買家的首付款結(jié)清房貸，贖樓后辦理解押和過(guò)戶，買家申請(qǐng)房貸。不過(guò)，容易遇到買家的首付款并不足以結(jié)清房貸的情況。而且，對(duì)買家來(lái)說(shuō)這存在很大的風(fēng)險(xiǎn)，比如用首付款結(jié)清房貸后，原業(yè)主不配合辦理過(guò)戶;房子解除抵押后，由于原業(yè)主欠債房產(chǎn)遭查封;有其他出價(jià)更高的買家，原業(yè)主“一房二賣”等，這些風(fēng)險(xiǎn)輕則浪費(fèi)買家時(shí)間，重則令買家陷入糾紛甚至“錢房?jī)墒А薄?/p>
為了將交易風(fēng)險(xiǎn)降至最低并保障買賣雙方的權(quán)益，其實(shí)還有兩種方案可以選擇，不過(guò)很多人對(duì)此并不了解。購(gòu)買房貸未結(jié)清的二手房，用一種方法，房子可在抵押中過(guò)戶。
一、轉(zhuǎn)按揭
所謂的“轉(zhuǎn)按揭”就是把個(gè)人住房出售或轉(zhuǎn)讓給第三人而申請(qǐng)辦理個(gè)人住房貸款變更借款期限、變更借款人或變更抵押物的貸款。這個(gè)需要買賣雙方協(xié)商好后，向銀行出具雙方關(guān)于房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變更所達(dá)成的書(shū)面協(xié)議并提出申請(qǐng)。
銀行同意后，借款人將由賣方變?yōu)橘I方。賣方向銀行借出產(chǎn)權(quán)證，買賣雙方帶著產(chǎn)權(quán)證和相關(guān)資料，到房產(chǎn)管理部門(mén)辦理產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)。辦理完成后，由買方把產(chǎn)權(quán)證送回銀行抵押，以后由買方向銀行還貸即可。掌握這種方法，房子可在抵押中過(guò)戶，也就是不用結(jié)清原貸款，但手續(xù)比較復(fù)雜而且要銀行同意才可進(jìn)行。轉(zhuǎn)按揭這種方式在不同的銀行有不同的規(guī)定，有的銀行可以辦理，有的銀行不接受這種方式，存在一定局限性。
二、找有實(shí)力的擔(dān)保公司贖樓
當(dāng)賣家無(wú)自有資金結(jié)清剩余房貸，買家又擔(dān)憂上當(dāng)受騙不肯用首付款結(jié)清房貸時(shí)，不妨考慮找有實(shí)力的擔(dān)保公司贖樓，用擔(dān)保公司的現(xiàn)金或銀行額度將房子的貸款結(jié)清，等房屋交易完成，再按協(xié)議支付相關(guān)費(fèi)用和資金。利用這種方式進(jìn)行二手房交易，對(duì)于買賣雙方來(lái)說(shuō)是比較安全、省事的，因?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)轉(zhuǎn)嫁給了擔(dān)保公司，而且贖樓環(huán)節(jié)由擔(dān)保公司全程跟進(jìn)，購(gòu)房資金有監(jiān)管。