最近，貸款買過房的業(yè)主都在打聽一個問題：聽說房貸利率要變了，轉成LPR，銀行啥時候打電話通知我呢？
別急，轉換工作自2020年3月1日開始，原則上于2020年8月31日前完成。到底是3月后才開始打電話通知，還是3月前就要通知到位，目前還沒有定論。據銀行內部人士透露，最近銀行客戶經理們都在焦急等待著央行的具體執(zhí)行方案。一旦方案下發(fā)，他們就要開始給存量房貸客戶打電話了。
為了避免接到銀行電話一臉懵的狀態(tài)，你有必要先學習一下房貸利率會怎么變。
先來看央行公告原話是怎么說的：自2020年3月1日起，金融機構應與存量浮動利率貸款客戶就定價基準轉換條款進行協商，將原合同約定的利率定價方式轉換為以LPR為定價基準加點形成（加點可為負值），加點數值在合同剩余期限內固定不變；也可轉換為固定利率。
所以，已經有過房貸的業(yè)主，你現在有兩個選擇，要么選擇固定利率，要么選擇參照LPR。注意，只有一次選擇機會哦，選了就不能改。
選擇固定利率很好理解，就是跟銀行協商一個固定利率，以后都不變了。當然現在還沒有細則，大概率是你目前的利率。
選擇參照LPR，你肯定要衡量合不合算。但要做好這道算術題，你得先補習一些知識。
首先，房貸利率以前怎么定價呢？它主要錨定的是貸款基準利率，這個利率很久才會變一次，2019年各銀行執(zhí)行的還是2015年調整的五年期以上貸款利率——4.9%，買過房的朋友一定很熟悉，銀行就是按照這個利率來上浮或下調，比如打個9折或者上浮10%?，F在，房貸利率就跟這個貸款基準利率說拜拜了，以后參照的，變成了LPR。
那么，這個LPR是啥？LPR全稱叫貸款市場報價利率。名字里有“市場”兩個字，市場最大的特點是什么？變化啊！LPR每個月由18家銀行報價一次，再由全國銀行間同業(yè)拆借中心計算得出數值并公布，目前分為1年期和5年期以上兩種，上浮或下降根據市場環(huán)境變化。由于房貸一般都是5年期以上的商業(yè)貸款，所以參照的都是5年期以上LPR。
好了，補習完這些知識，我們根據兩種實際情況來算一下房貸利率。需要說明的是，央行表示2020年房貸利率保持不變，以下從2021年算起。（不想看文字可以拉到后面看圖……）
情況一：房貸利率有折扣
如果你是很久很久之前買的房，那時候的利率很令人羨慕。比如4.9%打7折，也就是3.43%。
之前提到，根據LPR加減數值就可以形成自己的新利率。那加點數值是多少呢？
央行規(guī)定，加點數值為原合同最近的執(zhí)行利率與2019年12月LPR的差值（可為負值），在合同剩余期限內固定不變。
這是什么意思？聽我解釋。你的原合同最近的執(zhí)行利率就是3.43%，2019年12月LPR是4.8%，那么加點數值就是3.43%-4.8%=-1.37%（注意這是一個負值）。這個-1.37%就是你未來的加點數值，永遠不變，所以2021年開始你的利率就是LPR-1.37%。
假設2020年12月LPR由現在4.8%下降到4.5%。根據你的房貸利率LPR-1.37%，計算可得4.5%-1.37%=3.13% 。如此一來，比你現在3.43%的利率還要低。
同樣，假設2020年12月LPR由4.8%上浮為5%。根據你的房貸利率LPR-1.37%，計算可得5%-1.37%=3.63%，這么一算，比你現在3.43%的利率要高了。
情況二：房貸利率有上浮
如果你買房比較晚或者是二套房，那么利率上浮了10%（或者更多，這里僅以10%舉例），也就是5.39%。跟第一種情況一樣，加點數值就是5.39%（現在的利率）-4.8%（2019年12月LPR）=0.59%（注意這是一個正值）。
那么這個0.59%就是你未來的加點數值，永遠不變，所以2021年開始你的利率就是LPR+0.59%。
假設2020年12月LPR由4.8%下降到4.5%，根據你的房貸利率LPR+0.59%，計算可得4.5%+0.59%=5.09%，那么就比你現在5.39%的利率低。
同樣，假設2020年12月LPR由4.8%上浮為5%，根據你的房貸利率LPR+0.59%，計算可得5%+0.59%=5.59%，那么就比你現在5.39%的利率高。
下面再看圖復習一下
所以，不管你是第一種情況還是第二種情況，本質都是一樣，那就是未來參照LPR的房貸利率是會變化的。如果你選擇重新定價期為1年，那么利率1年變化一次。如果選擇3年，那就是3年變化一次。
看到這，我料想你會問：“那固定利率和LPR，到底選哪個好呢？”
這基本上跟問我未來20年哪只股票會賺錢一樣難回答。如果你覺得未來利率會走低，那么選擇LPR當然是劃算的。如果你覺得未來利率會上行，那么固定利率就是個好選擇。雖然中國目前有一些利率下行趨勢，但房貸周期一般都很長，想要確切預測未來的確有些難度。
什么？要問我怎么選？我……我還沒買房啊……