從2021年11月份開始，房貸利率開始出現(xiàn)“降息潮”。此前銀行對房貸管控很嚴，從去年7月樓市調(diào)控以來，對二手房進行限貸和拒貸的同時，各大銀行也上浮了房貸利率。如建行首套房貸利率：5.9%（LPR+125BP），二套房利率為：6.35%（LPR+170BP），各大銀行大同小異。
所以，央行房貸降息的消息一公布，令很多業(yè)內(nèi)人士感到很震驚，而且，此次降息減20%個基點至4.4%，也打破了自2019年10月8日轉(zhuǎn)換LPR以來的新規(guī)。此前規(guī)定首套房貸款利率不低于4.6%，二套房不低于5.2%。這就說明，現(xiàn)在買房貸款可以比去年買房省下個一筆利息。那么，去年高息貸款買房的家庭，面臨怎樣的選擇？
第一，提前還貸
如果去年貸款至最高點，上浮后可達到6%的利率，相對于央行剛公布的房貸最低利率4.4%，多付了1.6個百分點。如果貸款100萬元30年期限，每月多付利息近1000元，是個不小的數(shù)目。已經(jīng)有很多去年買房子的家庭，商量提前還貸的問題，即使向親朋好友借錢，也要還上。畢竟才一年多的時間，房貸利率差異這么大，很多人難以接受。
第二，置換產(chǎn)權(quán)
如果去年已經(jīng)辦理房貸，是很難變更的，已經(jīng)和銀行簽署合約，不能隨便解除。但是，面對那么高的貸款利息，誰也難以接受。如果想變更貸款利率，可以用其他的房子或者資產(chǎn)抵押貸款，然后，提前還房貸。再把房子過戶到父母或者兄弟姐妹的名下，或者互相置換，重新辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移和房貸，按照現(xiàn)行利率執(zhí)行。除去支付部分費用，總體計算一下，如果20-30年的貸款，也能省一筆不小的開支。
第三，賣房重買
如果感覺到自己的貸款數(shù)額比較大，利率很高?？梢园讶ツ曩I的房子賣掉，然后重新購買。在出售前要計算重新購買的成本和稅費，也要先賣掉去年的房子，然后還掉房貸，解除抵押。有些城市只要還清房貸，就可以按照首套房來對待，利率也相對較低。但是，操作起來比較復(fù)雜，先賣后買，不要亂了程序，造成風(fēng)險。
當前降低房貸利率，可以讓高杠桿貸款的家庭減輕負擔(dān)。但是，未必能刺激樓市上漲，很多家庭買不起房子，除了貸款利率外，還有其他的原因。以下幾點，可以刺激樓市上漲，滿足大多數(shù)人的居住需求：
01，規(guī)范房屋出租，激活空置房
近期很多城市出臺了居住權(quán)登記工作。這樣不但規(guī)范了出租房市場，同樣，給租房的人提供了法律保障，也激活了空置房，讓多套房子的家庭有了房租收入。以前，租房市場不規(guī)范，很多自建房私搭亂占低價出租，不但擾亂租房市場，給不法分子可乘之機，也極易造成安全隱患。居住權(quán)登記以后，會吸引更多的外地人口來到城市工作和生活?？罩梅繙p少，城市有活力，而且，會帶動樓市活躍。
02，加大二手房優(yōu)惠力度，支持低收入群體買樓
03，降低房價，提高居民收入
當前如果想激活樓市，最有效的方法就是適當降低房價，促進就業(yè)，提高居民收入。因為相對于百姓的收入，當前的房價還是太高，一套房子需要20-30年的工資收入，甚至還要長期的房貸。多數(shù)家庭難以承受。在當前的基礎(chǔ)上，降低房價，讓更多百姓買得起房才是根本。同時增加就業(yè)渠道，提高居民收入，讓更多的老百姓安居樂業(yè)。