按揭貸款是購(gòu)房者以所購(gòu)房屋做抵押，并由開(kāi)發(fā)商提供階段性擔(dān)保的個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)，是常見(jiàn)的購(gòu)房方式。那么，購(gòu)房者一旦逾期還貸甚至拒絕還貸，銀行和開(kāi)發(fā)商將如何維護(hù)自身合法權(quán)益？今天分享的案例就是一起購(gòu)房者無(wú)力償還貸款，被開(kāi)發(fā)商起訴的商品房預(yù)售合同糾紛。
2016年8月31日，被告徐江與原告開(kāi)發(fā)商榮置公司簽訂了《上海市商品房預(yù)售合同》，購(gòu)買(mǎi)位于上海市青浦區(qū)某地的一間商鋪，并與第三人海商銀行簽訂《個(gè)人商業(yè)用房貸款合同》。
被告徐江辯稱(chēng)，逾期還貸并非主觀惡意，總房款20%的違約金標(biāo)準(zhǔn)過(guò)高，遠(yuǎn)超原告榮置公司的實(shí)際損失，要求調(diào)低。
第三人海商銀行陳述，榮置公司已向海商銀行結(jié)清全部款項(xiàng)，徐江未履行前案生效判決。
法院認(rèn)為，法院經(jīng)審理認(rèn)為，《上海市商品房預(yù)售合同》系原被告雙方真實(shí)意思表示，內(nèi)容未違反法律、行政法規(guī)禁止性規(guī)定，應(yīng)為合法有效，雙方均應(yīng)恪守。
關(guān)于解約違約金，法院以榮置公司的實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況，徐江的過(guò)錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，酌情調(diào)整為總房款的10%。另判決，榮置公司應(yīng)當(dāng)返還徐江全部購(gòu)房款。
購(gòu)房者逾期還貸的風(fēng)險(xiǎn)較多，主要有以下幾點(diǎn)：
產(chǎn)生高額罰息。通常貸款合同中約定了遠(yuǎn)高于一般貸款利息標(biāo)準(zhǔn)的罰息，一旦逾期將導(dǎo)致額外費(fèi)用的產(chǎn)生，罰息亦會(huì)隨逾期時(shí)間不斷累積。 承擔(dān)高額違約金。若購(gòu)房者逾期還貸，開(kāi)發(fā)商可依據(jù)預(yù)售合同起訴購(gòu)房者，要求解除合同并賠償巨額違約金。一旦開(kāi)發(fā)商勝訴，購(gòu)房者將陷入返還房屋、支付違約金的困境。個(gè)人征信污點(diǎn)。貸款出現(xiàn)逾期，購(gòu)房者的征信會(huì)產(chǎn)生不良記錄，即便后續(xù)還清，也會(huì)留下最長(zhǎng)可達(dá)五年的征信污點(diǎn)。
購(gòu)房者如果遇到無(wú)法按約還貸的特殊情形，應(yīng)當(dāng)及時(shí)與銀行溝通，提前向銀行提出延期還貸的申請(qǐng)，經(jīng)銀行審批后，可暫緩還貸，如在暫緩期限內(nèi)仍無(wú)法還貸的，可主動(dòng)與開(kāi)發(fā)商、銀行協(xié)商靈活還貸。（文中當(dāng)事人系化名）