眾多周知,同等條件下,一般抵押貸款的利率會低于信用貸款的利率;不過合格的抵押物并不好尋,最近有網(wǎng)友就在問,他在建行辦理了20年期的房貸,貸款已經(jīng)還了5年了,最近幾年房價不斷的上漲,目前貸款額度遠遠低于市場價格,想問這個房子可以繼續(xù)在銀行辦理抵押貸款嗎?


二押

答案是肯定的,可以,而且這有一個專業(yè)的名詞叫做二押,根據(jù)《中華人民共和國擔(dān)保法》第三十五條規(guī)定:抵押人所擔(dān)保的債權(quán)不得超出其抵押物的價值。財產(chǎn)抵押后,該財產(chǎn)的價值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分,可以再次抵押,但不得超出其余額部分


舉例分析:小明2016年購房時,價格為1萬元/平方米,房產(chǎn)面積100平方米,則總價為100萬元,首付30%,在銀行貸款70萬元。五年時間眨眼一過,目前房地產(chǎn)市場一片火熱,小明當(dāng)時購買的房子,價格已經(jīng)變?yōu)榱?萬元/平方米了,此時該房子的總價值變?yōu)榱?00萬元,按照銀行最高的70%的抵押率計算,此時小明的房子理論上可以設(shè)定抵押額度:200萬元*70%=140萬元。


小明2015年購房時就已經(jīng)開始還房貸了,假設(shè)這5年的時間,小明已經(jīng)歸還了10萬元的貸款本金,那么小明這時候的貸款本金剩余70-10=60萬元;所以理論上這個房子此時還可以再貸出來:140萬元-60萬元=80萬元。


理論與實際的區(qū)別

有一句話說得很好:理想是美滿的,但現(xiàn)實是骨感的。二押雖然在理論上可以,但在實際操作層面上,很難,因為二押等于擴大了風(fēng)險,所以大部分銀行都不會接受。


仍然以上述案例為例,小明在A銀行辦理的住房按揭貸款,這時候剩余的貸款本金60萬元,此時房價200萬元,無論怎么賣,基本都不存在回收不了本金的情況;但如果A銀行繼續(xù)給予小明80萬元的二押貸款,這時候貸款本金達到了140萬元,銀行的風(fēng)險就大大的增加了,特別是房價是波動的,并非一直穩(wěn)步上升,二押等于給銀行的貸款帶來更高的風(fēng)險,所以絕大部分銀行都不會同意。


或許有人會說,我不找銀行,直接找其他金融機構(gòu)進行二押,可以嗎?雖然說非銀金融機構(gòu),在審核上相對會松一些,但其實也不容易,畢竟作為二押的債權(quán)人,其執(zhí)行權(quán)力時,只屬于第二順位,清償順序劣于一押的債權(quán)人,所以現(xiàn)實中就算是非銀金融機構(gòu),也很少愿意接受二押的。特別是辦理二押還需要房產(chǎn)證,而你在房貸還未結(jié)清時,產(chǎn)權(quán)證是抵押在銀行的,在未經(jīng)銀行同意的情況下,你根本無法辦理二押登記手續(xù)。


當(dāng)然有的地方住房按揭貸款在房產(chǎn)證出證之后,銀行會換發(fā)為他項權(quán)證,同時將房產(chǎn)證歸還給購房者(此時的房產(chǎn)證上的《設(shè)定他項權(quán)利》會有蓋章說明)。這種情況下,在未告知一押銀行的情況下,確實可以繼續(xù)去辦理二押,不過一般銀行的格式合同會約定,抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意,不得轉(zhuǎn)讓、出租、再抵押等方式處分抵押物。所以你在未告知的情況下辦理二押,一旦銀行在貸后管理中發(fā)現(xiàn)的話,有權(quán)要求你提前還款,這點你要提前做好這個準(zhǔn)備。


總結(jié)

目前來說,接受二押貸款的銀行還是比較少的,非銀金融機構(gòu)可能會多一些,但也不好找;如果覺得房子抵押貸款的金額偏低,又無法取得二押的,你可以先把原剩余的貸款本金結(jié)清,然后把房產(chǎn)證解壓,解壓后再重新去申請辦理抵押貸款,這樣就可以多貸款了。