預(yù)告抵押登記后“能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日”的計(jì)算
第1種觀點(diǎn)是：認(rèn)為“能夠”進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日，應(yīng)該從購(gòu)房人（抵押人、借款人）取得所購(gòu)房屋不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證之日（分戶產(chǎn)權(quán)證）起計(jì)算。
第2種觀點(diǎn)認(rèn)為：“能夠”進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日，應(yīng)從開(kāi)發(fā)商辦理首次登記（辦理大產(chǎn)權(quán)證）之日起計(jì)算。
第3種觀點(diǎn)認(rèn)為：“能夠”進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日，應(yīng)從購(gòu)房人（抵押人、借款人）取得產(chǎn)權(quán)證，且抵押權(quán)人（債權(quán)人）知道或應(yīng)當(dāng)知道該情況（即其已取得產(chǎn)權(quán)證）之日起計(jì)算。
但一般均認(rèn)可，房屋能夠進(jìn)行抵押登記的前提，須辦理了房屋產(chǎn)權(quán)登記，取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)，而辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的前提，須開(kāi)發(fā)商辦理了大產(chǎn)權(quán)證并分戶。故如果以辦理大產(chǎn)權(quán)證之日來(lái)認(rèn)定購(gòu)房人“能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日”，期明顯不符合辦理抵押登記的前提條件、程序和邏輯。此外，無(wú)論辦理房屋所有權(quán)登記還是房屋抵押權(quán)登記，按照《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第14條的規(guī)定和《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》（國(guó)土資源部以第63號(hào)令）第78條和66條之規(guī)定，均須由當(dāng)事人共同申請(qǐng)方能完成登記。
一、辦理正式抵押權(quán)登記的前提條件：1.購(gòu)房人辦理了所有權(quán)登記并已取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)。2.須由抵押雙方共同向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)登記。
二、能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日的起算日期：根據(jù)抵押人（債務(wù)人）主體的不同而不同：第一.如果抵押人（債務(wù)人）為開(kāi)發(fā)商的，應(yīng)從該開(kāi)發(fā)商辦理產(chǎn)權(quán)證首次登記（即辦理大產(chǎn)權(quán)證）之日起，視為“能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記”。
第二.如果抵押人（借款人）為購(gòu)房人的，應(yīng)從產(chǎn)權(quán)證分戶到該購(gòu)房人名下（即取得分戶產(chǎn)權(quán)證）并且抵押權(quán)人（債權(quán)人）知道或應(yīng)當(dāng)知道該情況（即 其已取得產(chǎn)權(quán)證）之日起，視為“能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記”。
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附節(jié)選：
1.《民法典》
第二百二十一條：當(dāng)事人簽訂買賣房屋的協(xié)議或者簽訂其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意， 處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。
預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起九十日內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。
2.《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》（國(guó)務(wù)院令第656號(hào)）
第十四條： 因買賣、設(shè)定抵押權(quán)等申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記的，應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人雙方共同申請(qǐng)。
3.《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》（國(guó)土資源部以第63號(hào)令）
第七十八條：申請(qǐng)預(yù)購(gòu)商品房抵押登記，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：（一）抵押合同與主債權(quán)合同；（二）預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記材料；（三）其他必要材料。
預(yù)購(gòu)商品房辦理房屋所有權(quán)登記后，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)將預(yù)購(gòu)商品房抵押預(yù)告登記轉(zhuǎn)為商品房抵押權(quán)首次登記。
第六十六條：自然人、法人或者其他組織為保障其債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，依法以不動(dòng)產(chǎn)設(shè)定抵押的，可以由當(dāng)事人持不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)、抵押合同與主債權(quán)合同等必要材料，共同申請(qǐng)辦理抵押登記。 抵押合同可以是單獨(dú)訂立的書(shū)面合同，也可以是主債權(quán)合同中的抵押條款。