若說(shuō)買(mǎi)房是一艘乘風(fēng)破浪的巨輪,那么貸款就是巨輪上指引方向的桅桿。摸清貸款知識(shí)和蘇州的貸款利率情況,是購(gòu)房小白需要做到的第二步~

下面我們會(huì)通過(guò)利率/商業(yè)貸款/公積金貸款/組合貸款等幾個(gè)方面去給大家解說(shuō)蘇州的貸款信息!

1. 什么是利率?

利率,是指單位時(shí)間內(nèi)利息與本金的比率。即:利率=利息÷本金×100%。計(jì)算利息的單位時(shí)間稱(chēng)為計(jì)息周期,可以是年、半年、季度、月、周、日。貸款利率分為兩種,固定利率和浮動(dòng)利率,2019年10月開(kāi)始,住房貸款利率均按照浮動(dòng)利率( LPR)執(zhí)行,各城市在LPR利率的基礎(chǔ)上加點(diǎn)。

2. 什么是浮動(dòng)利率(LPR)?

LPR是商業(yè)銀行對(duì)其最優(yōu)質(zhì)客戶(hù)執(zhí)行的貸款利率,其他貸款利率可在此基礎(chǔ)上加減點(diǎn)生成。

① 商業(yè)貸款利率=貸款基礎(chǔ)利率(LPR)+基點(diǎn)(BP)例,貸款 5 年以上,若 LPR 為 4.65%,某商業(yè)銀行首套房貸款加 55 個(gè)基點(diǎn),所以客戶(hù)首年的貸款利率為:4.65%+1.05%=5.7%。

② 基點(diǎn):基點(diǎn) Basis Point(bp)用于金融方面,債券和票據(jù)利率改變量的度量單位。一個(gè)基點(diǎn)等于1個(gè)百分點(diǎn)的1%,即0.01%,因此,100個(gè)基點(diǎn)等于1%。

央行發(fā)布的最新一期LPR:一年期LPR為3.7%,五年期以上LPR為4.6%,均較1月持平。而在蘇州,目前主流銀行首套房貸利率普遍在4.85%左右,而二套房方面,各大銀行利率各不相同,部分銀行可以做到5.2%-5.3%,這個(gè)也是根據(jù)不同客戶(hù)資質(zhì)而定的。

注:僅統(tǒng)計(jì)主流銀行房貸利率

對(duì)已放款的業(yè)務(wù),利率調(diào)整的時(shí)間節(jié)點(diǎn)分5種:

(1) 按年調(diào)整利率:利率調(diào)整日為實(shí)際貸款發(fā)放日在次年對(duì)應(yīng)月的對(duì)應(yīng)日,若實(shí)際貸款發(fā)放日在次年對(duì)應(yīng)月無(wú)對(duì)應(yīng)日的,則以實(shí)際貸款發(fā)放日在次年對(duì)應(yīng)月的最后一日為利率調(diào)整日。

(2) 按年調(diào)整利率:利率調(diào)整日為每年1月1日;

(3) 按季度調(diào)整利率:利率調(diào)整日為每季度末最后一日;

(4) 按月調(diào)整利率:利率調(diào)整日為每月最后一日;

(5) 固定不變:貸款期限內(nèi)利率統(tǒng)一按照貸款發(fā)放日的利率為準(zhǔn)。

以上利率調(diào)整政策根據(jù)各銀行和個(gè)人共同協(xié)商選擇。通常情況下,銀行會(huì)要求按照年度調(diào)整利率,原因是相對(duì)簡(jiǎn)單且容易執(zhí)行。

全款買(mǎi)房是所有流程里面最簡(jiǎn)單的。這種購(gòu)房方式周期短,不需要辦理貸款,業(yè)主可以快速拿到現(xiàn)金,所以這類(lèi)客戶(hù)可以被稱(chēng)作優(yōu)質(zhì)客戶(hù)群體。業(yè)主往往很喜歡這類(lèi)客戶(hù),由此在房?jī)r(jià)上也能給予一定的優(yōu)惠。同時(shí),對(duì)于客戶(hù)來(lái)說(shuō),此種購(gòu)房方式?jīng)]有后期還月供的壓力。

基本流程:買(mǎi)方購(gòu)房資質(zhì)審核(簽前經(jīng)紀(jì)人核實(shí))→簽署《存量房買(mǎi)賣(mài)合同》(三方協(xié)議)→提交網(wǎng)簽→資金監(jiān)管→繳稅過(guò)戶(hù)→物業(yè)交割→領(lǐng)證領(lǐng)款。

1. 基本流程

買(mǎi)方購(gòu)房資質(zhì)審核(簽前經(jīng)紀(jì)人核實(shí))→簽署《存量房買(mǎi)賣(mài)合同》(三方協(xié)議)→提交網(wǎng)簽→資金監(jiān)管→貸款面簽→評(píng)估→批貸→貸款放款→抵押登記→繳稅、過(guò)戶(hù)→物業(yè)交割→領(lǐng)證領(lǐng)款。

2. 所需備件

(1) 申請(qǐng)商業(yè)貸款業(yè)主需要提供的材料(業(yè)主本人無(wú)需到場(chǎng))

(3) 申請(qǐng)商業(yè)貸款買(mǎi)方需要的材料

3. 商業(yè)貸款政策

(1) 商業(yè)貸款如何確定貸款額度?

影響貸款金額的因素有:

① 網(wǎng)簽價(jià);

② 貸款評(píng)估價(jià);

③ 貸款成數(shù)。

貸款金額的公式為:貸款金額=(網(wǎng)簽價(jià)、貸款評(píng)估價(jià))較小值×貸款成數(shù)。

(2) 商業(yè)貸款如何確定貸款年限?

貸款最長(zhǎng)年限有下列3個(gè)影響因素,這3者得出的三個(gè)結(jié)果,取最小值,就是該筆貸款申請(qǐng)的最長(zhǎng)貸款年限。

①?lài)?guó)家和地方政策。目前蘇州市政策規(guī)定,住房商業(yè)性貸款的期限最長(zhǎng)不超過(guò)30年。

②房屋年齡。一般要求房齡在40年以?xún)?nèi),同時(shí)還需滿(mǎn)足:貸款年限+房齡≤50(各銀行之間有差異,中國(guó)銀行、工商銀行要求貸款年限+房齡≤60,房齡35年以?xún)?nèi)的通過(guò)建設(shè)銀行都可以貸款30年)。

③借款人年齡。一般要求借款人不超過(guò)70周歲,同時(shí)還需滿(mǎn)足:貸款年限+借款人年齡≤70周歲(工商銀行可貸至75周歲)。

(3) 蘇州市個(gè)人住房商業(yè)性貸款的政策是什么

1. 蘇州市住房公積金貸款類(lèi)別有哪些?

2. 申請(qǐng)住房公積金貸款應(yīng)同時(shí)具備有哪些條件?

(1) 借款申請(qǐng)人和參與計(jì)算可貸額度的共同借款申請(qǐng)人,在申請(qǐng)之日前連續(xù)按期足額繳存住房公積金六個(gè)月(含)以上,且申請(qǐng)時(shí)個(gè)人住房公積金賬戶(hù)處于正常繳存狀態(tài);

(2) 無(wú)公積金貸款;

(3) 首次或第二次辦理公積金貸款;

(4) 購(gòu)買(mǎi)蘇州市范圍內(nèi)的成套住房;

(5) 購(gòu)買(mǎi)住房的首付款不低于規(guī)定比例;

(6) 能夠落實(shí)貸款擔(dān)保。

3. 申請(qǐng)住房公積金貸款有哪些特殊情形?

(1) 個(gè)人賬戶(hù)余額不足一萬(wàn)元的,按照一萬(wàn)元計(jì)算;

(2) 若申請(qǐng)人首次使用公積金購(gòu)買(mǎi)建筑面積90㎡(含)以?xún)?nèi)的普通住房,且貸款評(píng)估價(jià)不超過(guò)110萬(wàn)元的,貸款最高限額為住房總價(jià)的80%,即最高可貸款88萬(wàn)元;

(3) 若申請(qǐng)人在上海市繳存住房公積金,且家庭所在地蘇州市的上海鐵路局上海地區(qū)職工,可以在蘇州申請(qǐng)住房公積金貸款;

4. 公積金貸款的基準(zhǔn)利率(目前政策如下表)

5. 園區(qū)公積金貸款的相關(guān)政策是什么?

6. 異地公積金貸款

(1) 適用范圍

住房公積金異地個(gè)人住房貸款,是指在蘇州市行政區(qū)域以外省市繳存住房公積金且符合蘇州市購(gòu)房條件的職工,在蘇州市購(gòu)買(mǎi)自住住房時(shí),持繳存地住房公積金管理中心證明,向蘇州市/園區(qū)住房公積金管理中心申請(qǐng)辦理的住房公積金貸款。

(2) 申請(qǐng)條件

① 借款申請(qǐng)人和參與計(jì)算可貸額度的共同借款申請(qǐng)人,在申請(qǐng)之日前連續(xù)按期足額繳存住房公積金六個(gè)月(含)以上,且申請(qǐng)時(shí)個(gè)人住房公積金賬戶(hù)處于正常繳存狀態(tài)。

② 借款申請(qǐng)人和共同借款申請(qǐng)人在繳存城市和蘇州市沒(méi)有或僅有一次住房公積金貸款記錄且已還清。

③ 符合蘇州市公積金個(gè)人住房貸款政策規(guī)定的其他條件。

1. 市區(qū)組合貸款的流程

客戶(hù)資質(zhì)審核→簽署《存量房買(mǎi)賣(mài)合同》→網(wǎng)簽→辦理資金監(jiān)管(支付首付款)→公積金管理中心貸款面簽(公積金部分當(dāng)場(chǎng)貸款審批,商貸部分一到兩周審批)→放款→客戶(hù)至公積金管理中心領(lǐng)取抵押材料→過(guò)戶(hù)和抵押登記→繳稅→領(lǐng)取不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證和不動(dòng)產(chǎn)登記證明(各區(qū)域房產(chǎn)交易中心時(shí)效不同)→不動(dòng)產(chǎn)登記證明送至公積金管理中心的擔(dān)保公司。

2. 市區(qū)組合貸款所需備件

① 申請(qǐng)組合貸款業(yè)主需要提供的材料

② 申請(qǐng)組合貸款客戶(hù)需要的材料

3. 市區(qū)組合貸款的政策

(1) 市區(qū)組合貸款的額度如何確定

市區(qū)組合貸款的額度由公積金額度和商業(yè)貸款額度相加得出。其中,公積金部分的額度按照市區(qū)公積金額度確定辦法確定;商業(yè)貸款部分的額度,按照下列辦法確定:

商業(yè)貸款部分的額度=擔(dān)保公司評(píng)估價(jià)/網(wǎng)簽價(jià)(兩者取低)×貸款成數(shù)-公積金貸款部分額度。

(2) 市區(qū)組合貸款的年限如何確定

借款人年齡:男:18周歲至60周歲;女18周歲至50周歲。

注:若女方為教師、醫(yī)生、公務(wù)員、事業(yè)單位人員可延長(zhǎng)至55周歲,需單位出具55周歲退休的證明。

具體要求如下:

① 公積金貸款年限≤個(gè)人法定退休年齡-借款申請(qǐng)人申請(qǐng)貸款時(shí)的年齡;

② 新建住房的貸款年限≤30年;

③ 存量成套住房、建造住房、翻建住房的貸款年限最長(zhǎng)不超過(guò)20年,且存量成套住房的貸款年限不得超出所購(gòu)住房的剩余使用年限;組合貸中商貸部分年限小于等于公積金年限;

④ 市區(qū)組合貸:房齡+貸款年限≤50年;

以上四者取年限最短者。

4. 園區(qū)組合貸款的政策

(1) 園區(qū)組合貸款的額度如何確定

園區(qū)組合貸款的額度由公積金額度和商業(yè)貸款額度相加得出。其中,公積金部分的額度按照?qǐng)@區(qū)公積金額度確定辦法確定;商業(yè)貸款部分的額度,按照下列辦法確定:

商業(yè)貸款部分的額度=擔(dān)保公司評(píng)估價(jià)/網(wǎng)簽價(jià)(兩者取低)×貸款成數(shù)-公積金貸款部分額度。

(2) 園區(qū)組合貸款的年限如何確定

借款人年齡:男:18周歲至65周歲;女18周歲至55周歲。

具體要求如下:

① 公積金貸款年限≤個(gè)人法定退休年齡-借款申請(qǐng)人申請(qǐng)貸款時(shí)的年齡(園區(qū)公積金貸款最長(zhǎng)可用個(gè)人法定退休年齡(男60周歲,女50周歲)延長(zhǎng)5年減去借款申請(qǐng)人申請(qǐng)貸款時(shí)的年齡);

② 新建住房的貸款年限≤30年;

③ 存量成套住房、建造住房、翻建住房的貸款年限最長(zhǎng)不超過(guò)20年,且存量成套住房的貸款年限不得超出所購(gòu)住房的剩余使用年限;

④ 園區(qū)組合貸:房齡+貸款年限≤50年;注:最長(zhǎng)貸款年限:20年;房屋要求:面積75㎡及以上,房屋建成年代為2000年以后的商品房

以上四者取年限最短者。

5. 園區(qū)與市區(qū)組合貸款的首付比例?