2021年10月下旬，一則“上海房叔拋售陸家嘴93套房源套現(xiàn)4.5億元”的新聞一度沖上微博熱搜榜。而后續(xù)則發(fā)現(xiàn)該消息不實(shí)，實(shí)際上這93套房不是屬于個(gè)人，而是上海世茂房地產(chǎn)有限公司的資產(chǎn)。
這一場(chǎng)風(fēng)波背后究竟是否存在假意賣房實(shí)則騰挪資金尚未有定論，但是對(duì)于購房者來說足以獲得警示，購買二手房時(shí)一定要冷靜審查存在的風(fēng)險(xiǎn)。
從新聞可以看到，房屋已經(jīng)處于抵押狀態(tài)，那么二手房抵押了是否可以買賣？
只要購房者同意，房屋被抵押不影響買賣，也不影響網(wǎng)簽，但是需要注意，在過戶時(shí)需要解除抵押才能辦理，同時(shí)很多銀行也不接受個(gè)人辦理二次抵押，也就是說該房屋也不能再辦理房屋抵押貸款。
同時(shí)，如果售房人將房屋抵押，在不能按期歸還債權(quán)人款項(xiàng)時(shí)，作為抵押物的房屋可能被司法機(jī)關(guān)查封、變賣或拍賣，這樣購房人將得不到所購房屋。
根據(jù)民法典第五百七十七條：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。
從法律規(guī)定上來講購房者可以要求售房者繼續(xù)履行合同，根據(jù)合同約定解除抵押和過戶，除非售房者有事實(shí)上不能履行的情形。
從新聞上無法看出世貿(mào)公司是否具有此類情形，那么購房者可以要求世貿(mào)公司繼續(xù)履行，同時(shí)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
有消息稱，對(duì)于想退款的購房者，世貿(mào)公司同意辦理退房手續(xù)并補(bǔ)償同期LPR利息，也有消息稱世貿(mào)公司同意退房并賠償10%購房款。不論哪種屬實(shí)，只要雙方同意，均有法律效力。
如果雙方無法達(dá)成一致意見，就要看簽訂協(xié)議時(shí)是否約定了違約金以及相應(yīng)金額。如果購房者已經(jīng)支付了定金，收受定金一方違約需雙倍返還定金。需要注意的是，如果同時(shí)支付了定金和約定了違約金，只能二選一。
違約方應(yīng)當(dāng)賠償因違約而給對(duì)方造成的損失，包括直接損失和預(yù)期可得利益損失。如果違約金或者定金無法填平購房者遭受的損失，那么其他的直接損失和預(yù)期可得利益損失同樣可以主張，比如房屋價(jià)格跌漲損失。
參考目錄：
1.https://weibo.com/ttarticle/p/show?id=2309404714605380239537上海市世茂浦城路“93套房”停售后續(xù)：退房并賠償10%購房款
2.https://baijiahao.baidu.com/s?id=1719184193725500575&wfr=spider&for=pc上海3萬人搶93套房，錢付了卻無法過戶，原來早被抵押給陸家嘴信托！退房！