主攻:房地產(chǎn)大要案、小產(chǎn)權(quán)房拆遷、確權(quán)、買賣、析產(chǎn)、繼承糾紛等

筆者代理的一代持糾紛,雙方達(dá)成過戶和解,法院認(rèn)為抵押銀行應(yīng)當(dāng)參與調(diào)解,但銀行不到庭,也不出同意提前還款的說明,導(dǎo)致調(diào)解受阻!

筆者認(rèn)為:該問題與二手房買賣糾紛中的抵押銀行不同意提前還款,買方能不能起訴要求法院判決“強(qiáng)制贖樓”過戶實(shí)屬同一問題。

無論是根據(jù)原《物權(quán)法》第191條第2款,還是《最高人民法院關(guān)于適用<民法典>有關(guān)擔(dān)保制度的解釋》第43條第2款,代持人都有權(quán)提前還款,借名人都有滌除權(quán),法院完全可以忽略抵押銀行的意見。

原文如下:

眾所周知,按揭房交易必須先行贖樓,即一次性提前償還全部按揭貸款,注銷抵押權(quán)人的抵押登記。

由此,贖樓的本質(zhì)就是業(yè)主與其貸款銀行合意,提前歸還尚未到期的全部貸款,提前終止雙方之間的借款合同(該房貸合同期限最長(zhǎng)可達(dá)30年)。

由于業(yè)主與其貸款銀行之間的“借款合同”,同與買方之間的“買賣合同”相互獨(dú)立,且分屬兩種完全不同的法律關(guān)系,根據(jù)“合同自愿、排他干涉”原則,只要業(yè)主如約供樓,銀行無權(quán)提前終止合同,其他任何單位和個(gè)人也無權(quán)強(qiáng)制要求業(yè)主或銀行終止合同。

那么,在房?jī)r(jià)暴漲,業(yè)主違約涉訴的情況下,如果業(yè)主如期月供(沒有對(duì)其貸款銀行構(gòu)成借款違約),法院是否有權(quán)未經(jīng)業(yè)主、銀行同意強(qiáng)制判決贖樓?如果銀行明確拒絕提前終止借款合同,又當(dāng)如何處理?

用法律語言表達(dá),這個(gè)問題就是:業(yè)主賣房違約,在其正常履行與貸款銀行之間尚未到期的借款合同期間,買方起訴要求強(qiáng)制過戶,法院是否有權(quán)因買賣合同履行的需要,違背業(yè)主及其貸款銀行的意愿,強(qiáng)制終止他們之間的借款合同?

按如上法理分析,如果司法權(quán)強(qiáng)制介入民事契約領(lǐng)域,叫停業(yè)主及其貸款銀行之間的借款合同,則明顯違反《合同法》第四條“當(dāng)事人依法享有自愿訂立合同的權(quán)利,任何單位和個(gè)人不得非法干預(yù)”的規(guī)定,即法院不能強(qiáng)制判決贖樓,那實(shí)踐中又是如何處理的呢?且看信榮團(tuán)隊(duì)代理的幾起類似案例。

698萬!繼730萬后,深圳再現(xiàn)“天價(jià)”二手房違約金!

案例1:侯某(買方)與劉某(賣方)房屋買賣合同糾紛案(抵押權(quán)人缺席判決)

案號(hào):(2015)深南法民三初字第511號(hào)

基本案情:涉案房屋處于按揭抵押狀態(tài),買方(原告)委托筆者向深圳市南山區(qū)人民法院起訴,要求賣方(被告)繼續(xù)履行合同,將房屋過戶到自己名下,并申請(qǐng)追加賣方貸款銀行——抵押權(quán)人民生銀行深圳分行為第三人參加訴訟,但該行并未到庭參加訴訟,法院缺席審理認(rèn)為(判決原文):

“第三人中國(guó)民生銀行股份有限公司深圳分行經(jīng)本院合法傳喚,無正當(dāng)理由拒不到庭參加訴訟。本院依法缺席審理,現(xiàn)可缺席判決。第三人拒不到庭的行為應(yīng)視為其對(duì)自身權(quán)利的自由處分,產(chǎn)生的不利法律后果由其自行承擔(dān)”。

一審判決:賣方于本判決生效之日起三十日內(nèi)辦理涉案房屋的贖樓手續(xù),并注銷抵押登記,逾期未辦理的,買方可在被告逾期之日起六十日內(nèi)代為進(jìn)行贖樓以注銷抵押登記......

案例2:江斯琴(買方)訴何佳鈺(賣方)房屋買賣合同糾紛案(抵押權(quán)人缺席判決)

案號(hào):(2015)深福法民三初字第1509號(hào)

一審判決:1、被告應(yīng)于本判決生效之日起10日內(nèi)向第三人華夏銀行深圳蔡屋圍支行清償涉案房產(chǎn)的抵押債務(wù),逾期未清償?shù)?,可由原告?0日內(nèi)代為清償;第三人華夏銀行深圳蔡屋圍支行拒不接受的,被告或原告可向公證部門進(jìn)行提存;2、、第三人華夏銀行深圳蔡屋圍支行對(duì)涉案房產(chǎn)的抵押債權(quán)實(shí)現(xiàn)后,應(yīng)在5日內(nèi)協(xié)助辦理注銷涉案房產(chǎn)的抵押登記......

二審判決:對(duì)上述贖樓過戶判項(xiàng)予以維持。

案例3:楊某(買方)訴曾某(賣方)房屋買賣糾紛案(抵押權(quán)人到庭,但拒絕贖樓)

案號(hào):(2016)粵03民終5810號(hào)

基本案情:涉案房屋處于按揭抵押狀態(tài),買方(原告)向深圳市羅湖區(qū)人民法院起訴,要求賣方(被告)繼續(xù)履行合同,將房屋過戶到自己名下,并申請(qǐng)追加賣方貸款銀行——抵押權(quán)人工商銀行深圳東門支行為第三人參加訴訟。

一審期間,法官詢問第三人代理人如果合同繼續(xù)履行,是否同意由買方代為提前償還所欠的貸款?第三人代理人以一般代理庭審時(shí)未做明確,庭后也未按照一審法院的要求提供書面意見。

一審法院認(rèn)為:涉案房產(chǎn)因被告向工商銀行借款而由被告抵押給了工商銀行,如果繼續(xù)履行合同,則需要將涉案房產(chǎn)解除抵押。而工商銀行也未明確是否可以由買方代為還款贖樓,以解除涉案房產(chǎn)所設(shè)定的抵押,故本案涉案房產(chǎn)在存在抵押的情況下,不具備繼續(xù)履行《二手房買賣合同》的條件。依據(jù)《合同法》第44條第1款、第60條、《民事訴訟法》第142條判決:駁回原告的訴訟請(qǐng)求。

二審期間,工商銀行述稱(判決原文):一、買賣雙方之間的買賣糾紛,與工商銀行沒有關(guān)系。二、賣方與工商銀行之間就簽訂個(gè)人借款擔(dān)保合同約定的關(guān)于提前還款有明確約定,系雙方之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系,與買方無直接聯(lián)系。賣方是否申請(qǐng)?zhí)崆斑€款,工商銀行是否同意此申請(qǐng),均嚴(yán)格按照雙方之間簽訂的借款擔(dān)保合同之約定,若無法院明確判決,工商銀行有權(quán)嚴(yán)格履行合同之約定,嚴(yán)格恪守合同之約定。三、希望法庭依法判決,予以保障工商銀行的抵押即相關(guān)權(quán)利。

二審法院認(rèn)為:原審法院以涉案房產(chǎn)存在抵押登記為由認(rèn)定涉案合同不具備履行條件與法律規(guī)定不符,本院予以糾正。

依據(jù)《物權(quán)法》第191條第2款、《民事訴訟法》第170條第1款第(二)項(xiàng)二審判決:撤銷一審判決;賣方應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)自行籌資向第三人工商銀行還清涉案房產(chǎn)的抵押貸款,逾期未清償,有買方在三日內(nèi)代為清償;第三人工商銀行應(yīng)在涉案房產(chǎn)抵押貸款獲清償后五日內(nèi)注銷抵押登記......

經(jīng)典案例:時(shí)隔四年,再現(xiàn)“查封房”強(qiáng)制過戶案!

榮說:借款合同“契約自由”讓位于物權(quán)抵押“滌除權(quán)”

1、法規(guī)層面:雖然《合同法》第四條規(guī)定了當(dāng)事人“合同自愿、排他干涉”原則,但涉及到物權(quán)處分,為防止抵押權(quán)逼停處分權(quán),《物權(quán)法》第191條第2款又特別規(guī)定了物權(quán)抵押“滌除權(quán)”,即:抵押期間,抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意,不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn),但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。換言之,結(jié)合第1款,可以確定,即便貸款抵押借款合同未到期,只要受讓人自愿代為提前清償?shù)盅喝藗鶆?wù)消滅抵押權(quán),抵押權(quán)人必須同意!

2、實(shí)踐層面:通過信榮團(tuán)隊(duì)代理的以上三個(gè)案例來看,無論抵押銀行是否出庭,法院在判決贖樓時(shí)都沒有考慮到賣方與其抵押銀行之間借款合同的契約自由原則:抵押銀行缺席時(shí),按棄權(quán)處理(案例2還特別針對(duì)抵押銀行拒不同意事項(xiàng),進(jìn)行了強(qiáng)制判決);出庭表示反對(duì)時(shí),按滌除權(quán)處理;

3、“舉重以明輕”,既然買方有權(quán)強(qiáng)制代為提前清償賣方債務(wù)消滅抵押權(quán),作為抵押人的賣方自己當(dāng)然也有權(quán)自行提前清償債務(wù)消滅抵押權(quán),自然也有權(quán)部分提前清償債務(wù)繼續(xù)保留抵押權(quán),由此引發(fā)另一個(gè)話題:購房者是否有權(quán)不經(jīng)銀行同意提前還貸?房貸銀行是否有權(quán)限制購房者提前還貸?房貸合同中,銀行普遍設(shè)置的提前還款罰息條款是否有效?......筆者將在下篇文章《銀行不同意,購房者到底有沒有權(quán)利提前還貸?》中予以詳述,敬請(qǐng)期待;

樓市奇案!購房18年后發(fā)現(xiàn)11年前已過戶至他人名下...

附相關(guān)規(guī)定:

1、《最高人民法院關(guān)于適用<民法典>有關(guān)擔(dān)保制度的解釋》第43條:

當(dāng)事人約定禁止或者限制轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)但是未將約定登記,抵押人違反約定轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn),抵押權(quán)人請(qǐng)求確認(rèn)轉(zhuǎn)讓合同無效的,人民法院不予支持;抵押財(cái)產(chǎn)已經(jīng)交付或者登記,抵押權(quán)人請(qǐng)求確認(rèn)轉(zhuǎn)讓不發(fā)生物權(quán)效力的,人民法院不予支持,但是抵押權(quán)人有證據(jù)證明受讓人知道的除外;抵押權(quán)人請(qǐng)求抵押人承擔(dān)違約責(zé)任的,人民法院依法予以支持。

當(dāng)事人約定禁止或者限制轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)且已經(jīng)將約定登記,抵押人違反約定轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn),抵押權(quán)人請(qǐng)求確認(rèn)轉(zhuǎn)讓合同無效的,人民法院不予支持;抵押財(cái)產(chǎn)已經(jīng)交付或者登記,抵押權(quán)人主張轉(zhuǎn)讓不發(fā)生物權(quán)效力的,人民法院應(yīng)予支持,但是因受讓人代替?zhèn)鶆?wù)人清償債務(wù)導(dǎo)致抵押權(quán)消滅的除外。

2、原《物權(quán)法》第191條:

抵押期間,抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的,應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價(jià)款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有,不足部分由債務(wù)人清償。

抵押期間,抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意,不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn),但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。

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賣方違約:抵押銀行不同意提前還款,買方可否訴請(qǐng)“強(qiáng)制贖樓”過戶?