在位于北京市海淀區(qū)春蔭園社區(qū)的清檬養(yǎng)老驛站內，老人在護理員的陪伴下活動。 仇莉娜攝

2015年3月，首款保險版“以房養(yǎng)老”產品“房來寶”由幸福人壽正式推出。何為住房反向抵押養(yǎng)老保險？幸福人壽有關人士介紹說，根據保險條例，擁有房屋完全產權的老年人，將其房產抵押給保險公司，繼續(xù)擁有房屋占有、使用、收益和經抵押權人同意的處分權，并按照約定條件領取相應養(yǎng)老金直至身故。老年人身故后，保險公司獲得抵押房產處分權，處分所得將優(yōu)先用于償付養(yǎng)老保險相關費用。

阻礙大 誤解多

——公眾接受程度較低

廣州的區(qū)伯早年離異后一直獨自生活。隨著年紀漸長，身體也出現(xiàn)了諸多問題。出于安全和方便考慮，區(qū)伯想請個保姆照顧自己。但他每個月退休金不到4000元，難以負擔保姆費用。2016年5月，他選擇了“以房養(yǎng)老”，投保之后，每月從幸福人壽領取6131元養(yǎng)老金，請到了保姆，生活質量有了很大改善。

投保人平均年齡71歲，多為失獨孤寡、空巢、低收入老人。而幸福人壽是目前唯一已經完成承保此業(yè)務的保險公司。也就是說，目前全國選擇住房反向抵押養(yǎng)老保險的老人僅有117戶172人。

中國人民大學公共管理學院教授董克用認為，住房反向抵押養(yǎng)老保險這一模式的適用群體本就比較小眾，“它只適合那些沒有想把房子作為財產留給后代繼承的人，這些人要么有好幾套房子，要么沒有后代繼承人或其他房產繼承人，與此同時，他自己的養(yǎng)老金又不多，上述情況同時符合的人目前還不多”。

此外，傳統(tǒng)觀念、利益糾紛、一些詐騙案件導致的社會負面影響等也都是阻礙老人接受“以房養(yǎng)老”的重要因素。

此外，社會上對于“以房養(yǎng)老”的誤解也導致很多老人不能接受這一模式。曾經出現(xiàn)的打著“以房養(yǎng)老”名義進行詐騙的事情，造成了很大的影響，讓公眾對這一模式產生了負面解讀。很多老人都有這樣的誤解：參加了住房反向抵押養(yǎng)老保險，就不能住在自己房子里了，甚至最終可能導致他們流離失所。

看淡市場 顧慮房價

——企業(yè)參與熱情不高

作為開拓者，幸福人壽的前行步伐也十分謹慎。繼最早在北京、上海、廣州、武漢4個城市試點后，2017年之后，又新增南京、蘇州、大連、杭州4個城市。

為什么選擇這些城市？而不在全國全面鋪開？幸福人壽方面表示，這一業(yè)務模式要求保險公司先行支出保險金，待老人去世后通過處置房產回收資金，對企業(yè)的現(xiàn)金流有很高的要求。因此，企業(yè)如果大力度推行該模式，需要冒很大的經營風險。

陳磊說：“一個50平方米的房子，在北京可能價值300萬元以上，但是在很多二三線城市可能價值不到100萬元，而我們發(fā)放養(yǎng)老金的金額主要是根據房屋評估價值確定的。同樣是參與這一養(yǎng)老模式，北京的老人或許可以每月領到1萬元以上的養(yǎng)老金，而一些房價不高城市的老人拿到的養(yǎng)老金數(shù)額可能就比較少，對他們來說，就會缺少吸引力?！?/p>

從整個行業(yè)來看，房價走勢也是影響企業(yè)參與度的重要因素?！捌渌ｋU公司沒有介入這一領域，每一家的考慮雖有不同，但是對房價長期走勢的考量肯定是一個重要因素。對于我們來說，從長遠來看，房價穩(wěn)中有升是最理想的狀況。如果房價走勢存在較大不確定性，將制約公司戰(zhàn)略導向和業(yè)務開展?！标惱谡f。

穩(wěn)定預期 疏通環(huán)節(jié)

——政策亟待完善

中國社會科學院人口與勞動經濟所副研究員王橋表示，推行新的養(yǎng)老模式，應該推動立法先行，通過法律法規(guī)樹立一定標準，將有助于新模式的健康發(fā)展。

董克用認為，推動“以房養(yǎng)老”業(yè)務模式發(fā)展，政策的確定性最為重要?！氨热绶孔拥漠a權要有確定性，產權到期后怎么續(xù)？要多少費用？是否影響產權處置？這些內容越明確越好?！?/p>

幸福人壽方面則表示，開展該業(yè)務過程中，保險公司面臨著一些法律風險亟待解決，比如說，抵押房產處置的風險等，期望相關政策和法律法規(guī)能給予企業(yè)更明確的落地預期。

陳磊認為，如果能推動該業(yè)務進行一些模式改進，將有效降低企業(yè)風險，提高企業(yè)參與的積極性，“盡管房子進行了抵押，老人也拿到了保險金，但是從頭到尾，房子一直不在保險公司名下。老人過世后一般會過戶到繼承人名下，雙方共同處置該抵押房產。事實上，保險公司在這一過程中的話語權比較小。如果房子在完成抵押后，能夠按照約定變成共有產權，抵押權人也擁有一部分產權，就可以降低保險公司處置房產時的一系列法律風險”。

此外，目前政府有關部門針對“以房養(yǎng)老”出臺了指導意見，但是具體到執(zhí)行層面，還存在不少困難，主要是缺少配套的落地細則，導致很多部門在參與時不知所措，人為阻隔，進而不予辦理。

“在一些城市，老人想辦理‘以房養(yǎng)老’，但是到了抵押和公證環(huán)節(jié)，當?shù)剡t遲不給辦。不是政府職能部門不作為，而是因為大家對這一新生事物不熟悉、不了解，又缺乏明確的實施細則，導致很多部門不知道怎么辦理，大家的溝通成本很高，時間很長。我們在上海辦理的第一單業(yè)務，單在抵押登記環(huán)節(jié)就用了9個月。我們希望所有外部環(huán)節(jié)都能自上而下暢通無阻?！标惱谡f。

盡管困難重重，專家認為，這一模式依然能夠在未來的社會養(yǎng)老體系中發(fā)揮更大作用，其模式也可以更加多樣化?！皬拈L遠看，‘以房養(yǎng)老’模式的需求還有待挖掘。中國剛剛開始深度老齡化，隨著社會老齡化速度加快，龐大的老年人群體，特別是那些失能失智老人，需要資金支持和人力照顧。因此，從長遠看，不光是反向抵押貸款，各種把房產轉換成養(yǎng)老資源的方式會越來越多?！倍擞谜f。